На рынке вторичного жилья города Алматы в июле 2014 года удельная цена предложения по отношению к предыдущему месяцу не изменилась и составила 1970 у.е./кв. м.
Однако в разрезе сегментов наблюдается рост средней цены на «дешевое» жилье с 1528у.е./кв.м. до 1564 у.е./кв. м или на 2,3%. В сегменте «дорогого» жилья средняя цена составила 2467 у.е./кв.м.
Цены по административным районам
В июне-июле во всех районах Алматы средние цены предложения находились в стабильном состоянии, изменения цен не превысили уровня погрешности расчетов (таблица 1).
Таблица 1. Показатели рынка вторичного жилья г. Алматы в разрезе районов
|
Район |
Объем предложения, ед. |
Удельный вес в общем объеме, % |
Средняя цена предложения, USD/1 кв.м |
Абсолютное изменение удельной цены предложения, USD/1 кв.м |
Относительное изменение удельной цены предложения, % |
|
Алатауский |
31 |
1.08 |
1494 |
33.32 |
2.28 |
|
Алмалинский |
549 |
19.19 |
2077 |
3.26 |
0.16 |
|
Ауэзовский |
733 |
25.62 |
1662 |
-11.55 |
-0.69 |
|
Бостандыкский |
806 |
28.17 |
2145 |
-29.31 |
-1.35 |
|
Жетысуский |
181 |
6.33 |
1429 |
-10.07 |
-0.7 |
|
Медеуский |
390 |
13.63 |
2583 |
-54.64 |
-2.07 |
|
Турксибский |
171 |
5.98 |
1386 |
-17.98 |
-1.28 |
|
По городу |
2861 |
100 |
1970 |
3.55 |
0.18 |
Самые «дорогие» квартиры г. Алматы традиционно предлагаются на продажу в Медеуском районе – $2583, цена здесь превышает средний показатель по городу на 31%. Далее, в порядке снижения средней цены следуют Бостандыкский и Алмалинский районы – $2145 и $2077 соответственно.
В среднем ценовом диапазоне находится Ауэзовский район, где средняя цена составляет $1662 за квадратный метр. В конце районного рейтинга находятся Алатауский, Жетысуский и Турксибский районы. В этих районах цены в среднем на 25-30% ниже среднегородского уровня. В июле наибольшая средняя запрашиваемая цена на квартиры в новостройках элит-класса составила 3006у.е./кв. м, а наименьшая средняя цена предложения на квартиры комфорт-класса — 1470у.е./кв. м.
Цены по формату квартир, материалу стен и типу жилья
Анализ средних цен в разрезе комнатности квартир показал, что изменения цен на квартиры не превысили уровня погрешности расчетов. Исключения составил сегмент 4-комнатных квартир, где зафиксирован рост средней цены на 4,7%.
Таблица 2.
Анализ средних цен в разрезе типа жилья демонстрирует разнонаправленные изменения. Так, увеличение средней цены было зафиксировано на жилье в приватизированных общежитиях – на 11%, тогда как в сегменте старого жилого фонда напротив – наблюдается снижение показателя на 18% к июню. В остальных сегментах жилья изменения незначительны.
Таблица 3.
|
Тип дома |
Объем предложения, ед. |
Удельный вес по объему предложения, USD/1 кв.м |
Удельная цена предложения, USD/1 кв.м |
Абсолютное изменение удельной цены предложения, USD/1 кв.м |
Относительное изменение удельной цены предложения,% |
|
новый |
797 |
27.86 |
2119 |
36.79 |
1.77 |
|
приватизированное общежитие |
35 |
1.22 |
1595 |
159.59 |
11.12 |
|
старый |
44 |
1.54 |
1419 |
-323.26 |
-18.55 |
|
улучшенный |
1145 |
40.02 |
2005 |
0.09 |
0 |
|
хрущевка |
840 |
29.36 |
1826 |
8.21 |
0.45 |
|
По городу |
2861 |
100 |
1970 |
3.55 |
0.18 |
Цены по сегментам «дорогого» и «дешевого» жилья
За анализируемый период средняя долларовая цена предложения в секторе «дорогого» жилья не изменилась и составила 2466 у.е./кв. м. В секторе «дешевого» жилья по сравнению с июнем средняя цена предложения увеличилась на 2,3% до 1564 у.е./кв. м).
Ценовые изменения в ретроспективе
С начала кризиса 2007 года до ценового дна октября 2009 года, средняя цена предложения на вторичном рынке жилья Алматы сократилась в среднем на 47% или с $2870 до $1526 за квадратный метр. С момента перемены отрицательного тренда на положительный (за последние 5 лет) ценовой показатель отыграл 28% в среднем порядка 6% в год. При этом в динамике наблюдается замедление темпов роста цен – с 13,8% в 2010 году до 2,0% - в 2013 году. В настоящее время ценовой показатель находится ниже докризисного уровня на 30%.
За последний год годовой прирост составил 2 %, не превысив уровня инфляции, ‑ 6,1 % (с июня 2013 года по май 2014 года, по данным Департамента статистики г. Алматы).
Динамка индекса расслоения (отношение «дорогого» жилья к «дешевому», для расчета которых берется 20 % анализируемой базы) показывает сокращение показателя с начала текущего года. Этот факт связан с различием в темпах изменения сегментов «дорогого» и «дешевого» жилья. Закономерность заключается в том, что в сегмент «дешевых» квартир теряет меньшими темпами по сравнению с «дорогим». По отношения к началу года «дорогое» жилье подешевело на 5,1%, «дешевое» - лишь на 1,7%.
Структура предложения
В июле база данных для анализа составила 2861 актуальных предложений. Анализируя город как совокупность районов, можно сказать, что максимум предложений приходится на Ауэзовский район, а минимум пришелся на Алатауский район.
Анализ предложений в разрезе формата жилья в целом по городу показывает, что наибольший удельный вес занимают 3-комнатные квартиры, а наименьший — 5-комнатные и более.
Прогнозы на рынке вторичного жилья
На рынке вторичного жилья г. Алматы основными составляющими платежеспособного спроса являются личные реальные доходы населения и условия по ипотечному кредитованию населения банками второго уровня.
Динамика индекса реальных денежных доходов населения показывает, что с начала 2011 года темпы роста составляют в среднем 100%, то есть не увеличиваются. С начала 2014 года средний индекс реальных доходов в 2014 году составляет уже 97,5%, что говорит о снижении платежеспособности населения по сравнению с прошлым годом.
Ипотечное кредитование населения города Алматы банками второго уровня в течение 3 лет остается на стабильном уровне в пределах 4000-7000 млн тенге. При этом в 2013 году по отношению к 2012 году сокращение ипотечного кредитования по городу составило 41 %. Однако с начала 2014 года можно заметить увеличение объемов ипотечного кредитования.
Среднемесячный объем регистрируемых сделок купли-продажи жилья в г. Алматы за июнь 2014 года составил 1357 сделку, что ниже аналогичного показателя 2013 года (1482 сделки) на 24 %. По отношения к маю 2014 года количество сделок купли-продажи практически не изменилось и составило 1357 сделок.
Однако несмотря на сокращение спроса, продавцы все же неохотно снижают запрашиваемые цены на жилье. С момента девальвации (февраль 2014 года) средняя цена на рынке жилья Алматы сократилась лишь на 3,8 %.
Выводы
- В июле на рынке вторичного жилья города Алматы удельная цена предложения по отношению к предыдущему месяцу не изменилась;
- В разрезе сегментов наблюдается рост средней цены на «дешевое» жилье на 2,3%;
- С начала девальвации на рынке жилья снижение средней цены составило 3,8%;
- Количество сделок по отношения к маю практически не изменилось и составило 1357 единиц;
- Согласно прогнозам аналитической службы kn.kz, в ближайшие месяцы на вторичном рынке жилья ожидается сокращение долларовых цен в пределах 0,5-1% в месяц.
Обзор подготовлен в соответствии с «Методическими рекомендациями по анализу рынка недвижимости» РГР, Г. М. Стерник, Москва, 2009 г.
Аналитическая служба портала kn.kz
Телефон: 8 (7212) 910-046
Читайте также:
Аналитический обзор рынка вторичного жилья г. Алматы (июнь 2014 года)
Аналитический обзор рынка вторичного жилья г. Алматы (июль 2013 года)