В Алматы на рынках продажи и аренды коммерческой недвижимости во II квартале 2014 года по отношению к I кв. 2014 года наблюдались следующие изменения:
Средняя цена продажи офисной недвижимости – 2270 у.е./кв.м («плюс» 11,2%)
Средняя ставка аренды офисной недвижимости – 18,8 у.е./кв.м/мес. («минус» 2,8%)
Средняя цена продажи торговой недвижимости – 1683 у.е./кв.м («минус» 5,7%)
Средняя ставка аренды торговой недвижимости – 26,6 у.е./кв.м/мес. («плюс» 5,3%)
Средняя цена продажи производственной недвижимости – 651 у.е./кв.м (без изменения*)
Средняя ставка аренды производственной недвижимости – 8,4 у.е./кв.м/мес. (без изменения)
Средняя цена продажи складской недвижимости – 443 у.е./кв.м («плюс» 56,3%)
Средняя ставка аренды складской недвижимости – 6,8 у.е./кв.м/мес. («плюс» 9,6%)
*Изменения средних цен в разрезе сегментов, не отмеченных по тексту, не превышают погрешностей расчетов.
Офисная недвижимость
Продажа офисов
Во II квартале 2014 года на рынке продажи офисной недвижимости средний ценовой показатель сложился на уровне 2270 у.е./кв.м, что на 11,2% выше, чем в I квартале текущего года. Максимальная средняя цена продажи на рынке офисной недвижимости наблюдается в бизнес-центрах, а наименьшая – в отдельно стоящих зданиях. Ценовой разрыв между престижными бизнес-центрами, расположенными в центре города, и зданиями более низкого класса составляет 800 у.е./кв.м. Основное влияние на повышение цен в данном сегменте оказали возросшие цены на офисные площади в бизнес-центрах и на площади, расположенные на первых этажах жилых домов.
Таблица 1. Показатели на рынке продажи офисной недвижимости г. Алматы.
|
Расположение офисной недвижимости |
Объем предложения продажи, ед. |
Средняя цена предложения на рынке продажи, у.е./кв.м |
Изменение к I кв-лу 2014 г. |
Средняя цена «дорогих» площадей продажи, у.е./кв.м |
Средняя цена «дешевых» площадей продажи, у.е./кв.м |
Индекс расслоения |
|
|
у.е./кв.м |
% |
||||||
|
в административном здании |
25 |
2173 |
+78 |
+3.73 |
3054 |
1306 |
2.34 |
|
в бизнес-центре |
85 |
2573 |
+225 |
+9.59 |
3885 |
1755 |
2.21 |
|
в жилом доме |
256 |
2387 |
+170 |
+7.64 |
3896 |
1315 |
2.96 |
|
в отдельно стоящем здании |
42 |
1812 |
-99 |
-5.17 |
3227 |
1018 |
3.17 |
|
в коттедже |
9 |
1912 |
-64 |
-3.24 |
3410 |
976 |
3.49 |
|
По городу |
456 |
2270 |
+228 |
+11.18 |
3755 |
1333 |
2.81 |
Основное количество офисных площадей, предлагаемых к продаже, расположено на первых этажах жилых домов – 56%, минимум приходится на площади в коттеджах – 2%.
Аренда офисов
Во II квартале 2014 года на рынке аренды офисной недвижимости средний ценовой показатель сложился на уровне 18,8 у.е./кв.м за месяц, что на 2,8% ниже, чем в I квартале текущего года. Максимальная арендная ставка на рынке офисной недвижимости наблюдается в бизнес-центрах, а наименьшая – в торговых центрах.
Основное влияние на снижение ставок найма в данном сегменте оказали сократившиеся цены на офисные площади в торговых центрах и коттеджах.
Таблица 2. Показатели на рынке аренды офисной недвижимости г. Алматы.
|
Расположение офисной недвижимости |
Объем предложения аренды, ед. |
Средневзвешенная ставка аренды, у.е./кв.м |
Изменение к I кв-лу 2014 г. |
Арендная ставка «дорогих» площадей, у.е./кв.м |
Арендная ставка «дешевых» площадей, у.е./кв.м |
Индекс расслоения |
|
|
у.е./кв.м |
% |
||||||
|
в административном здании |
217 |
16.1 |
+0.91 |
+6.03 |
22.55 |
10.77 |
2.09 |
|
в бизнес-центре |
376 |
21.02 |
-0.06 |
-0.28 |
28.89 |
13.89 |
2.08 |
|
в жилом доме |
243 |
19.56 |
+0.53 |
+2.8 |
32.06 |
9.52 |
3.37 |
|
в отдельно стоящем здании |
78 |
14.44 |
-0.27 |
-1.83 |
23.16 |
9.18 |
2.52 |
|
в торговом центре |
10 |
14.18 |
-0.53 |
-3.61 |
14.08 |
10.08 |
1.4 |
|
в коттедже |
47 |
15.6 |
-1.45 |
-8.49 |
24.09 |
8.82 |
2.73 |
|
По городу |
1006 |
18.79 |
-0.54 |
-2.79 |
27.78 |
11.49 |
2.42 |
Наибольшее количество офисных площадей, предлагаемых к аренде, расположено в бизнес-центрах – 39%, минимум приходится на площади в торговых центрах – 1%.
Торговая недвижимость
Продажа торговой недвижимости
Во II квартале 2014 года средняя удельная цена на торговые площади составила 1683 у.е./кв.м, что на 5,7% ниже по сравнению с I кварталом текущего года. В анализируемом периоде наибольшие запрашиваемые цены на торговые площади наблюдаются в бизнес-центрах, наименьшие – традиционно прослеживаются на городских рынках.
Основное влияние на сокращение запрашиваемых цен в данном сегменте оказали снизившиеся цены на торговые площади в коттеджах, в отдельно стоящих зданиях и на рынке.
Таблица 3. Показатели на рынке продажи торговой недвижимости г. Алматы.
|
Расположение торговой недвижимости |
Объем предложения продажи, ед. |
Средняя цена предложения на рынке продажи, у.е./кв.м |
Изменение к I кв-лу 2014 г. |
Средняя цена «дорогих» площадей продажи, у.е./кв.м |
Средняя цена «дешевых» площадей продажи, у.е./кв.м |
Индекс расслоения |
|
|
у.е./кв.м |
% |
||||||
|
в административном здании |
5 |
1362 |
+233 |
+20.65 |
4375 |
1433 |
10.10 |
|
в бизнес-центре |
5 |
2223 |
+743 |
+50.24 |
4356 |
1534 |
2.84 |
|
в жилом доме |
211 |
2550 |
+48 |
+1.92 |
4336 |
1635 |
2.65 |
|
в отдельно стоящем здании |
108 |
1508 |
-215 |
-12.49 |
3435 |
747 |
4.60 |
|
в торговом центре |
393 |
1423 |
-5 |
-0.32 |
3159 |
449 |
7.03 |
|
на рынке |
249 |
1188 |
-123 |
-9.39 |
3197 |
271 |
11.79 |
|
в коттедже |
67 |
2134 |
-483 |
-18.47 |
4503 |
486 |
9.26 |
|
По городу |
1083 |
1683 |
-102 |
-5.71 |
3584 |
672 |
5.34 |
Наибольшее количество торговых площадей, предлагаемых к продаже, расположено в торговых центрах – 38%, минимум приходится на площади в административных зданиях и бизнес-центрах – по 1%.
Аренда торговой недвижимости
Во II квартале 2014 года средняя арендная ставка на торговые площади зафиксирована на уровне 26,6 у.е./кв.м за месяц. Рост аренды по отношению к I кварталу 2014 года составил 5,3%. Максимальная арендная ставка на рынке торговой недвижимости наблюдается на рыночные площади, а наименьшая – в отдельно стоящих зданиях.
Основное влияние на повышение ставок найма в данном сегменте оказали увеличившиеся цены на торговые площади, расположенные в административных зданиях и на первых этажах жилых домов.
Таблица 4. Показатели на рынке аренды торговой недвижимости г. Алматы.
|
Расположение торговой недвижимости |
Объем предложения аренды, ед. |
Средневзвешенная ставка аренды, у.е./кв.м |
Изменение к I кв-лу 2014 г. |
Арендная ставка «дорогих» площадей, у.е./кв.м |
Арендная ставка «дешевых» площадей, у.е./кв.м |
Индекс расслоения |
|
|
у.е./кв.м |
% |
||||||
|
в административном здании |
14 |
26.1 |
+4.36 |
+20.07 |
31.52 |
13 |
2.43 |
|
в жилом доме |
125 |
27.01 |
+3.1 |
+12.97 |
47.68 |
11.13 |
4.28 |
|
в отдельно стоящем здании |
75 |
18.94 |
-0.01 |
-0.05 |
34.34 |
10.06 |
3.41 |
|
в торговом центре |
176 |
29.58 |
-2.01 |
-6.37 |
56.09 |
9.65 |
5.81 |
|
на рынке |
60 |
33.62 |
-3.73 |
-9.99 |
63.77 |
10.81 |
5.9 |
|
в коттедже |
111 |
21.66 |
-4.09 |
-15.9 |
39.04 |
9.62 |
4.06 |
|
По городу |
614 |
26.63 |
+1.34 |
+5.29 |
49.04 |
10.14 |
4.84 |
Наибольшее количество торговых площадей, предлагаемых к аренде, расположено в торговых центрах – 31%, минимум приходится на площади в административных зданиях – 3%.
Анализ динамики цен продажи офисной и торговой недвижимости
В сегменте офисной недвижимости в течение 2013 года наблюдался рост цен, который за год сложился на уровне 3,6%. В I квартале 2014 года средние цены предложения претерпели снижение по отношению к I кварталу 2013 года — на 3,5%, а по отношению к IV кварталу 2013 года — на 0,6%.
При этом II квартал 2014 года ознаменовался ростом цен на 11,2% по отношению к I кварталу текущего года и на 12,7% по отношению ко II кварталу 2013 года.
На торговую недвижимость в течение 2013 года прослеживалось незначительное сокращение средних цен предложения, основной спад цен пришелся на II квартал. Годовое снижение составило 1,6%. В I квартале 2014 года средние цены предложения выросли по отношению к IV кварталу 2013 года — на 5,9%, а по отношению к 1 кварталу 2013 года, напротив, сократились на 0,2%.
Во II квартале 2014 года по отношению к I кварталу 2014 года наблюдается снижение цен на 5,7%, а по отношению ко II кварталу 2013 года, напротив, прослеживается рост цен на 6,8%.
Анализ динамики средних цен предложений по городу по полугодиям показал, что в течение последних двух лет на рынке торговой недвижимости наблюдается ценовое затишье, а на рынке офисной недвижимости – небольшой рост цен.
Анализ динамики цен аренды офисной и торговой недвижимости
В динамике на рынке аренды коммерческой недвижимости в течение 2013 года ставки найма офисных площадей были достаточно стабильными, и годовое повышение составило лишь 0,7%. В I квартале 2014 года по отношению к IV кварталу 2013 года рента сократилась на 5,4%, а по отношению к I кварталу 2013 года, напротив, выросла на 1%.
Во II квартале тенденция к снижению продолжилась, только темпы сократились в два раза: по отношению к I кварталу 2014 года ставки найма уменьшились на 2,8%, а по отношению ко II кварталу 2013 года – на 2,4%.
Арендные ставки на рынке торговой недвижимости в 2013 году сократились на 8,5%. В I квартале 2014 года изменения незначительные: к IV кварталу 2013 года снижение на 1,2%, к I кварталу 2013 года рост 0,1%.
Во II квартале по отношению к I кварталу 2014 года ставки найма торговой недвижимости выросли на 5,3%, при этом за год увеличились лишь на 1,4% (по отношению ко II кварталу 2013 года).
Производственно-складская недвижимость
Рынок продажи
На рынке продажи производственно-складской недвижимости во II квартале 2014 года отмечен рост цен на складские площади на 56,3% по отношению к I кварталу 2014 года.
Таблица 5. Показатели на рынке продажи производственно-складской недвижимости г. Алматы.
|
Расположение производственно-складской недвижимости |
Объем предложения продажи, ед. |
Средняя цена предложения на рынке продажи, у.е./кв.м |
Изменение к I кв-лу 2014 г. |
Средняя цена «дорогих» площадей продажи, у.е./кв.м |
Средняя цена «дешевых» площадей продажи, у.е./кв.м |
Индекс расслоения |
|
|
у.е./кв.м |
% |
||||||
|
Производственного сервиса (СТО, автосервис) |
200 |
745 |
+31 |
+4.27 |
1980 |
201 |
9.85 |
|
Производственная недвижимость (произв. цеха, базы) |
61 |
651 |
+42 |
+6.85 |
2322 |
218 |
10.64 |
|
Складская недвижимость |
67 |
443 |
+160 |
+56.32 |
1057 |
134 |
7.86 |
Рынок аренды
На рынке аренды производственно-складской недвижимости во II квартале 2014 года также отмечен рост арендных ставок на складские площади на 1,1% по отношению к I кварталу 2014 года. В остальных сегментах рынка изменения цен лежат ниже уровня среднестатистической погрешности расчетов.
Таблица 6. Показатели на рынке аренды производственно-складской недвижимости г. Алматы.
|
Расположение производственно-складской недвижимости |
Объем предложения аренды, ед. |
Средневзвешенная ставка аренды, у.е./кв.м |
Изменение к I кв-лу 2014 г. |
Арендная ставка «дорогих» площадей, у.е./кв.м |
Арендная ставка «дешевых» площадей, у.е./кв.м |
Индекс расслоения |
|
|
у.е./кв.м |
% |
||||||
|
Производственного сервиса |
97 |
9.76 |
+1.09 |
+12.55 |
18.99 |
3.53 |
5.39 |
|
Производственная недвижимость |
48 |
8.41 |
+0.58 |
+7.34 |
14.21 |
3.14 |
4.52 |
|
Складская недвижимость |
214 |
6.82 |
+0.59 |
+9.55 |
11.06 |
3.38 |
3.27 |
Прогнозы на рынке коммерческой недвижимости
По городу продолжилось сокращение темпов роста экономических показателей. Также наблюдается ограниченный доступ к кредитным займам, что влияет на доходы компаний и ведет к некоторому снижению рентабельности производства. Замедление экономического роста, в свою очередь, влияет и на темпы роста реальных доходов населения. Темпы кредитования экономики Казахстана банками второго уровня остаются на гораздо более низком уровне по сравнению с докризисными. Это связано с сохраняющимся ограничением доступа к внешнему финансированию и высокой долей проблемных кредитов в портфелях банков. Как показывает динамика, за последний год темпы объемов кредитования находятся на уровне возвратов.
По данным исследования НБ РК банков второго уровня в первом полугодии 2014 года существенных изменений в кредитной политике банков не ожидается.
В динамике индекса объема инвестиций в основной капитал также прослеживается некоторое снижение показателя в 2013 году ‑ до 102,3%. Однако за январь-июнь 2014 года объем инвестиций в основной капитал составил 191438,6 млн тенге, что на 5,6% больше, чем в январе-июне 2013 года.
Из анализа показателей финансово-хозяйственной деятельности предприятий г. Алматы видно, что в течение 2011-2012 гг. происходит небольшой рост объемов произведенной продукции и оказанных услуг, а также увеличение прибыли предприятий по налогообложению. В целом, деятельность хозяйствующих субъектов города остается доходной. По итогам 2013 года рентабельность производства составила 8,3%.
Рынок продажи, как и рынок аренды коммерческой недвижимости, в текущем году будут подвержены риску снижения в связи с девальвацией национальной валюты и сокращающихся темпов роста экономических показателей.
Выводы
- Во II квартале 2014 года на рынке продажи коммерческой недвижимости Алматы снижение цен отмечено в сегменте торговой недвижимости, а рост ‑ на рынках офисной и складской недвижимости.
- На рынке аренды коммерческой недвижимости снижение ставок найма прослеживается в сегменте офисной недвижимости, а рост – в сегментах торговой и складской недвижимости.
- Состояние экономических факторов рынка коммерческой недвижимости дает основание прогнозировать стагнацию ценовых показателей с последующим их снижением. Сокращение цен на рынке продажи может составить 10-12% до конца года.
- Мониторинг рынка коммерческой недвижимости представлен в сокращенном варианте, по вопросам приобретения полной версии обращаться по телефону: 8(7212) 910-046 и на e-mail: analitika@kn.kz.
Аналитическая служба портала kn.kz
Телефон: 8 (7212) 910-046
Читайте также:
Аналитический обзор рынка коммерческой недвижимости г. Алматы (1 квартал 2014года)