Аналитический обзор рынка частных домов Караганды (II квартал 2014 г.)

Во II квартале 2014 года на рынке частных домов г. Караганды средневзвешенная цена предложения составила 793у.е./кв.м (144 850 тг/кв.м). По сравнению с I кварталом существенных... 

...изменений в средних ценах не зафиксировано. Изменение средней цены за период — минус 1,11% лежит в пределах допустимой погрешности (+/-1,93%).

Цены по районам и по формату

Максимальная средняя цена на частные дома зафиксирована на Юго-Востоке — 1008 у.е./кв.м, минимальная в мкр-не Кунгей — 581 у.е./кв.м. Это объясняется слабо развитой инфраструктурой микрорайона.

В разрезе районов рост цен зафиксирован в районе Михайловка на 4,6%, в остальных районах города наблюдается ценовая стабильность.

Таблица 1. Средние цены и их изменение в разрезе районов и формата домов

Район, формат	Объем предложения, ед.	Средняя цена, у.е./кв.м.	Изменение, %
Юго-Восток	90	1008	7.91
Город	879	982	2.06
Михайловка	426	762	4.6
Майкудук	429	694	0.15
Федоровка	37	654	2.3
Пришахтинск	466	594	-3.92
Кунгей микрорайон	148	581	5.58
2 комн.	74	644	-19.3
3 комн.	529	774	0.65
4 комн.	932	794	-3.88
5 комн.	465	842	2.8
Многокомн.	475	788	0.51

В разрезе формата жилья снижение средних цен наблюдается на двухкомнатные дома — минус 19,3%. Довольно значительное снижение объясняется изменением структуры предложения, а именно «вымыванием» дорогих двухкомнатных домов.

Максимальная цена квадратного метра зафиксирована в сегменте пятикомнатных домов, которая на 6% выше среднегородского показателя. Минимальная цена квадрата отмечается на двухкомнатные дома, где цена на 18% ниже средней.

Цены по материалу стен

В зависимости от материала стен максимальные цены предложения зафиксированы на кирпичные дома — 856 у.е./кв.м, далее следуют шлаколитые — 702 у.е./кв.м, блочные — 672 у.е./кв.м, и минимальные цены отмечаются на деревянные дома — 590 у.е./кв.м.

Из приведенной ниже таблицы видна закономерность, что по мере увеличения площади дома средняя цена квадратного метра увеличивается. Так, максимальная цена зафиксирована на дома площадью свыше 200 квадратов — 836 у.е./кв.м. Такая закономерность объясняется тем, что чем больше площадь дома, тем выше его классность, например, дома большей площадью представлены в виде благоустроенных коттеджей более высокого класса недавних годов постройки. А дома небольших площадей — это в основном дома на двух и более хозяев ранней постройки, без центральных коммуникаций.

Существенное влияние на цену дома оказывает и вид отопления. Так, средняя цена на дома с центральным отоплением составляет 981 у.е./кв.м. Дома, где присутствует два и более видов отопления (центральное, печное, газовое или паровое), предлагаются по цене 1128 у.е./кв.м. Рынок частных домов представлен по большей части домами с печным отоплением — 72% от общего объема предложения по цене 745 у.е. за квадрат. Минимальное количество домов с паровым отоплением — всего 4% по цене 664 у.е./кв.м.

Также видна зависимость цен на частные дома от площади прилегающей к ним территории: чем больше площадь земельного участка, тем меньше цена квадратного метра данного объекта.

Таблица 2. Средние цены и удельный вес предложения в разрезе площади, вида отопления и размера земельного участка

Сегмент рынка	Удельная цена предложения, у.е./кв.м	Удельный вес в объеме предложения, %
Площадь дома:
до 70 кв.м	803	22
от 70 до 150 кв.м	807	49
от 150 до 200 кв.м	823	6
свыше 200 кв.м	836	23
Вид отопления:
печное отопление	745	72
паровое отопление	664	4
центральное отопление	981	15
2 вида отопления	1128	9
Размер земельного участка:
до 6 соток	862	46
от 6 до 9 соток	777	19
свыше 9 соток	746	35

Сравнение ценовых показателей

При сравнении цен на рынках квартир и частных домов видно, что во II квартале 2014 года на рынке квартир наблюдается снижение средних цен предложения на 2,47%, тогда как на рынке домов снижение цен не превышает пределов допустимой погрешности.

В целом темпы снижения цен на квартиры выше, чем на индивидуальное жилье. Объясняется это тем, что рынок частных домов является более инертным и низко ликвидным по сравнению с квартирным рынком, который и растет, и снижается быстрее.

Индекс расслоения «дорогого» и «дешёвого» жилья

В II квартале текущего года на рынке частных домов г. Караганды цена квадратного метра «дорогих» частных домов равна 1264 у.е., «дешевых» — 424 у.е./кв.м. Изменение удельной цены в «дорогом» сегменте составило за квартал минус 1,7%, в «дешевом» — минус 5%.

Таким образом, индекс расслоения, как отношение стоимости «дорогого» жилья к стоимости «дешевого», составил 2,99. Этот показатель выше, чем на квартирном рынке, где индекс расслоения равен 1,55, поскольку рынок частных домов города Караганды более дифференцирован.

В сегмент «дорогих» домов в основном входят дома в престижных районах города с развитой инфраструктурой, построенные преимущественно из кирпича, с центральным отоплением, евроремонтом, наличием гаража и т.д., тогда как к сегменту «дешевого» частного жилья относятся дома в более отдаленных от центра районах, в основном это жилье без центральных коммуникаций и ремонта.

Таблица 3. Показатели в сегментах «дорогого» и «дешевого» жилья

Район	Цена «дешевого» жилья, у.е./кв.м	Цена «дорогого» жилья, у.е./кв.м	Индекс расслоения
Юго-Восток	582	1402	2.41
Город	518	1654	3.2
Михайловка	322	1241	3.85
Майкудук	416	983	2.37
Федоровка	482	952	1.98
Пришахтинск	334	918	2.75
Кунгей мкр-н	346	901	2.6
В среднем	424	1264	2.99

Динамика индекса расслоения показывает сокращение разрыва цен между «дорогим» и «дешевым» жильем с третьего квартала 2013 года. Но уже во втором квартале текущего года прослеживается незначительный рост на 0,11.

Изменения ценовых показателей в ретроспективе

За период наблюдения за квартальными ценами индивидуального жилья с I квартала 2011-го по II квартал 2014 года стабильный рост цен наблюдался с начала 2011-го по I квартал 2012 года на 14%, средний темп роста — 3% в квартал.

Пик цен пришелся на IV квартал 2012 года. Во II квартале 2013 года с максимальной точки цена опустилась на 4%.

В III-IV кварталах 2013-го цена восстановилась до уровня, отмеченного в начале 2013 года. С начала текущего года ценовые колебания незначительные — 1,1%, однако линия тренда указывает на дальнейшее понижение до 2%, которое возможно в перспективе.

Структура предложения

В отчетном периоде, по данным портала www.kn.kz и газеты «Недвижимость», к продаже было представлено 2475 объектов общей площадью 311696 кв. м.

Максимальный объем предложения частных домов зафиксирован в Городе. Далее по уровню снижения следуют Пришахтинск, Михайловка и Майкудук. Минимум предложений приходится на мкр-н Кунгей и Юго-Восток.

ы
В зависимости от количества комнат наибольшую долю в общем объеме предложения занимают четырехкомнатные дома. Практически в равных долях представлено предложение трех-, пяти- и многокомнатных домов. Минимум приходится на двухкомнатные дома.

Прогнозы на рынке частного жилья

Ценообразующим фактором на рынке жилья является уровень платежеспособного спроса, который подтверждается доходами населения и объемом ипотечного кредитования.

Динамика индексов доходов населения Караганды показывает снижение темпов роста как номинальных, так и реальных доходов населения с начала 2013 года до сентября 2013 года. В 2014 году уровень реальных доходов сократился. В апреле 2014 года индекс доходов населения показывает небольшую положительную динамику.

По данным Нацбанка РК, динамика объемов ипотечного кредитования в Караганде имеет положительную тенденцию. В 2013 году в среднем было выдано кредитов на 497 млн тенге, или на 8,5% больше, чем в 2012-м. В среднем в 2013 году в квартал выдавалось 1594 млн тенге ипотечных кредитов. В I квартале 2014 года было выдано 3018 млн тенге кредитов, что свидетельствует о сохранении положительной динамики ипотечного кредитования. По последним данным НБ РК, в мае текущего года кредитов было выдано на 25 млн тг больше, чем апреле.

Выводы

• Во II квартале текущего года снижение средней цены предложения на рынке индивидуального жилья города Караганды не превысило погрешности расчетов.
• Ценовые колебания в сторону роста зафиксированы в районе Михайловка на 4,6%.
• С учетом снижения реальных доходов населения и довольно сдержанного роста объемов ипотечного кредитования в среднесрочной перспективе ожидается сохранение тенденции слабого снижения цен на рынке частных домов.

Аналитическая служба портала kn.kz

Телефон 8 (7212) 910-046