Аналитический обзор рынка арендного жилья г. Астаны (июнь 2014 г.)

В июне на рынке арендного жилья Астаны сохранялась стабильность цен предложения, за исключением района Сарыарка, где было зафиксировано снижение ставок аренды. Средний показатель по городу сложился на уровне 1001 у.е. за месяц проживания. В пересчете на квадратный метр это 13,93 у.е. Арендные ставки в сегментах «дорогого» и «дешевого» жилья достигли уровня 1602 и 613 у.е. Анализ проведен на базе 1684 объектов, представленных в газете «Недвижимость» и на портале kn.kz.

Цены по районам

Во всех районах города изменения ставок найма незначительны, то есть находятся ниже среднестатистической погрешности расчетов.

Самые «дорогие» съемные квартиры в Астане традиционно предлагаются в районе Есиль— 1371 у.е., что выше среднего показателя по городу на37%. В районах Алматы и Сарыарка арендные ставки держатся практически на одном уровне— 887 и 863 у.е. соответственно и находятся ниже среднегородского показателя на 11-14%.

В июнедиапазон ставок аренды находился в пределах от272у.е./мес. (за 1-комнатную в районе Алматы)до 8174у.е./мес. (за многокомнатную квартирув районе Сарыарка).

Таблица 1. Показатели рынка аренды по административным районам города

Район	Средняя стоимость аренды, за квартиру у.е./мес.	Изменение к маю 2014 г.		Средняя стоимость аренды, у.е./кв.м	Изменение к маю 2014 г.
		у.е.	%		у.е.	%
Алматы	887	27	3.09	13.16	-0.09	-0.70
Есиль	1371	-7	-0.47	15.53	-0.14	-0.90
Сарыарка	863	-95	-9.88	13.79	-0.33	-2.36
По городу	1001	-19	-1.82	13.93	-0.19	-1.31

По данным департамента статистики г. Астаны, среднедушевой денежный доход в 1 квартале 2014 года составил 285145тг, за аналогичный период денежный расход, включающий в себяпокупку продовольственных и непродовольственных товаров и услуг, составил 136165тг. Разница между доходом и расходом равна 148980 тг за 1 квартал, или 49660тг за месяц. (272у.е.). Данный расчет показывает, что среднестатистический житель Астаны может позволить себе квартиру для найма только в самом дешевом сегменте аренды либо аренду комнаты.

Цены по формату квартир

В течение июня в разрезе формата квартир изменения арендных ставок были незначительными. Исключения составили 1-комнатные квартиры, где наблюдалось снижение ставок найма.

Самая низкая арендная ставка 1 кв.м традиционно держится на 2-комнатные квартиры — 12,79у.е.в месяц.

Таблица 2. Показатели рынка аренды по формату квартир

Формат квартиры	Средняя стоимость аренды квартиры, у.е./мес.	Изменение к предыдущему периоду		Средняя стоимость аренды, у.е./1 кв.м	Изменение к предыдущему периоду
		у.е.	%		у.е.	%
1-комнатные	543	-19	-3.43	14.03	-0.17	-1.2
2-комнатные	845	+11	+1.34	12.79	-0.49	-3.66
3-комнатные	1452	-37	-2.46	14.59	+0.05	+0.37
4-комнатные	2976	+89	+3.1	18.1	+0.38	+2.17
Комнаты	199	-4	-1.82	9.54	-0.07	-0.73
По городу	1001	-19	-1.82	13.93	-0.19	-1.31

Следует отметить, что арендные ставки на квартиры в новостройках выше стоимости найма в целом по городу на 21,2%. При этом цена найма меблированных квартир более чем в два раза превосходит стоимость аренды квартир без мебели, удельный вес которых на рынке аренды составляет лишь 4%.

Цены по сегментам «дорогого» и «дешёвого» жилья

Средние ставки найма в «дорогом» и «дешевом» сегментах арендного жилья изменились незначительно, то есть не превысили уровня погрешности расчетов.

Таблица 3. Распределение средней арендной ставки по формату квартир в сегментах «дешевого» и «дорогого» жилья г. Астаны, у.е./мес.

Формат квартиры	Средняя стоимость аренды в «дорогом» сегменте, у.е./мес.	Изменение к предыдущему периоду		Средняя стоимость аренды в «дешевом» сегменте, у.е./мес.	Изменение к предыдущему периоду		Индекс расслоения
		у.е.	%		у.е.	%
1-комнатные	695	-20	-2.75	405	-14	-3.43	1.72
2-комнатные	1224	-25	-1.97	605	+5	+0.79	2.02
3-комнатные	2597	-76	-2.84	787	-49	-5.84	3.30
4-комнатные	5513	+33	+0.60	1232	+21	+1.69	4.48
Комнаты	317	+3	+0.96	105	-3	-2.41	3.03
Алматы	1424	+60	+4.43	571	+9	+1.62	2.50
Есиль	2191	+65	+3.04	820	-28	-3.32	2.67
Сарыарка	1382	-355	-20.46	504	-58	-10.36	2.74
По городу	1602	-64	-3.84	613	-21	-3.25	2.61

В июнесокращение ценового показателякак в сегменте «дорогого», так и в сегменте «дешевого» жилья прослеживается только в районеСарыарка. В разрезе комнатности в обоих сегментах изменения арендных ставок незначительные.

Ценовые изменения в ретроспективе

Средний показатель аренды квартир по городу — 1001у.е./мес.в июне опустился ниже максимального показателя ноября 2007 года (1315у.е.) на 23,9%, однако он превосходит минимум, зафиксированный в июне 2009 года (633 у.е.), на 58,1%.

В июне прошлого года цены на арендное жилье в Астане были несколько выше. За год в целом по городу ставки найма сократилисьна 2,7%. Основное влияние на снижение среднегородского показателя оказали арендные ставки 1-, 2- и 3-комнатного жилья. Арендная ставка в сегменте «дешевого» жилья за год сократиласьна8,6%, в «дорогом»не изменилась.

В I полугодии 2014 года по отношению ко II полугодию 2013 года наблюдается снижение арендных ставок на 22,3%. Можно отметить, что только в I полугодии прошлого года не отмечалось снижения арендных ставок.

Доходность жилья

Напомним, что индекс доходности жилья показывает, на сколько процентных пунктов (п.п.) выгоднее вкладывать деньги в недвижимость, сдавая его в последующем в аренду, чем вносить на депозит в банке. В июне 2014 года средняя ставка по депозитам составила 9,5% годовыхв тенге и 3,7% годовых в долларах США (средняя ставка вознаграждения собрана по данным 10крупнейших банков Казахстана).

В секторе эконом-класса самыми доходными оказались 1-комнатные квартиры — 10,39п.п.Данный показатель свидетельствует о том, что среднемесячный доход от сдачи 1-комнатного жилья в аренду на 0,89п.п. превосходит вознаграждение по банковскому депозиту при размещении вклада на сумму, равную стоимости объекта недвижимости.В сегменте элит-класса в июне высокий индекс доходности у многокомнатных квартир — 9,45п.п.

В таблице4 представлены индексы доходности в зависимости от административных районов и количества комнат. Необходимо помнить, что средние показатели найма жилья могут не отражать доходность конкретного объекта.

Таблица 4. Показатели доходности арендных квартир в Астане

Сектор рынка арендного жилья	Доходность квартир в среднем по городу, п.п.	Доходность квартир в сегменте «дорогого» жилья, п.п.	Доходность квартир в сегменте «дешевого» жилья, п.п.
1-комнатные	8.28	6.64	10.39
2-комнатные	7.84	6.49	9.48
3-комнатные	8.79	9.12	8.79
4-комнатные	10.09	9.45	9.34
Комнаты	6.20	4.86	6.50
Алматы	8.14	7.41	9.46
Есиль	7.92	7.38	8.38
Сарыарка	9.20	8.44	9.75
По городу	8.60	7.91	9.42

Структура предложения

Анализ проведен на базе 1684 объектов, представленных в газете «Недвижимость» и на портале kn.kz. На район правого берега, включающий два административных района — Алматы и Сарыарка, приходится 85%. Район левобережья Есиль занимает в анализируемом объеме 15%.

С точки зрения формата в исследуемой базе преобладают комнаты в квартирах для проживания с хозяевами или для подселения, их удельный вес составил 56%. Минимальное количество приходится на квартиры большого формата — 3.

Выводы

• На рынке арендного жилья Астаны зафиксировано снижение ставок аренды в районе Сарыарка на 9,9%. В остальных районах сохраняется стабильность арендных ставок.
• С начала года средняя арендная ставка на жилье сократилась на 5,9%, с начала снижения (октябрь 2013 года) — на 27%.
• С сентября 2013 года средняя доходность арендного жилья по городу сократилась с 10п.п. до 8,6п.п., или на 1,4п.п.
• По данным аналитической службы kn.kz, в летнем периоде существенных изменений средних ставок на рынке арендного жилья не ожидается в связи с сезонным затишьем — периодом отпусков и каникул.
• В период с августа по октябрь вероятно сезонное повышение ставок аренды в связи с началом нового учебного и делового сезона.

Аналитическая служба портала kn.kz

Телефон 8 (7212) 910-046