Аналитический обзор рынка арендного жилья г. Алматы (июнь 2014 г.)

В июне на рынке арендного жилья Алматы продолжилось ценовое затишье. В целом по городу ценовой показатель сложился на уровне 877 у.е.за 1 месяц проживания.

При этом средняя цена в сегменте «дорогого» арендного жилья достигла уровня 1400 у.е./мес. (-0,9 %), а «дешевого» — 507 у.е./мес. (-2,9 %). Количество анализируемых объектов составило 1549 квартир.

Цены по районам

Сокращение средних арендных ставок зафиксировано в Алатауском, Бостандыкском и Турксибском районах, рост – в Алмалинском и Жетысуском районах, а в остальных районах города изменения незначительные, то есть лежат ниже среднестатистической погрешности расчетов (см. таблицу 1). Самые «дорогие» квартиры в Алматы предлагаются к аренде в Медеуском районе, что превышает средний показатель по городу на 51 %. Самые «дешевые» арендные квартиры предлагаются в Алатауском районе — здесь аренда ниже среднегородского показателя на 56 %.

При этом наибольшая цена 1 квадратного метра на рынке аренды зафиксирована в Медеуском районе — 15,52 у.е., а наименьшая ‑ в Алатауском — 7,61 у.е.

Таблица 1. Диапазон арендных ставок в зависимости от района города

Район	Средняя стоимость аренды за квартиру, у.е./мес.	Изменение к предыдущему периоду		Средняя стоимость аренды, у.е./1 кв.м	Изменение к предыдущему периоду
		у.е.	%		у.е.	%
Алатауский	390	-91	-18.96	7.61	-0.32	-4.04
Алмалинский	813	+44	+5.76	13.5	+0.31	+2.35
Ауэзовский	531	-2	-0.43	9.64	+0.20	+2.12
Бостандыкский	940	-77	-7.53	13.48	-0.14	-1.03
Жетысуский	546	+87	+18.93	8.99	+0.06	+0.67
Медеуский	1326	+2	+0.15	15.52	-0.53	-3.30
Турксибский	396	-54	-11.94	9.26	-0.34	-3.54
По городу	877	-2	-0.20	12.84	+0.09	+0.71

 Цены по формату квартир

В разрезе комнатности в июне по городу отмечается рост ценового показателя только на 2-комнатные квартиры. Наибольшая цена 1 квадратного метра на рынке аренды зафиксирована на 4-комнатные квартиры — 13,74 у.е., а наименьшая ‑ на 1-комнатные — 12,33 у.е. Следует отметить, что арендная ставка квартир в новостройках больше стоимости найма в целом по городу почти в 2 раза. Распределение этих показателей в зависимости от формата квартиры представлено в диаграмме 2.

Таблица 2. Диапазон арендных ставок в зависимости от формата квартиры

Формат квартиры	Средняя стоимость аренды за квартиру, у.е./мес.	Изменение к предыдущему периоду		Средняя стоимость аренды, у.е./1 кв.м	Изменение к предыдущему периоду
		у.е.	%		у.е.	%
1-комнатные	472	-6	-1.15	12.33	-0.16	-1.28
2-комнатные	786	+48	+6.46	13.21	+0.40	+3.12
3-комнатные	1126	-8	-0.72	12.66	+0.10	+0.80
4-комнатные	1985	+33	+1.67	13.74	-0.63	-4.38
5-комнатные и выше	3025	-47	-1.54	13.09	+0.24	+1.87
По городу	877	-2	-0.20	12.84	+0.09	+0.71

 Цены по сегментам «дорогого» и «дешевого» жилья

В течение восьми месяцев наблюдается сокращение средних арендных ставок как в «дорогом», так и «дешевом» сегментах арендного жилья. Только в мае в «дорогом» сегменте был зафиксирован рост ставок найма на 2,6 %.

Таблица 3. Показатели рынка вторичного жилья г. Алматы по сегментам

Формат квартиры	Средняя стоимость аренды в «дорогом» сегменте, у.е./мес.	Изменение к предыдущему периоду		Средняя стоимость аренды в «дешевом» сегменте, у.е./мес.	Изменение к предыдущему периоду		Индекс расслоения
		у.е.	%		у.е.	%
1-комнатные	669	+31	+4.80	341	-15	-4.14	1.96
2-комнатные	1270	+70	+5.87	471	+5	+1.13	2.70
3-комнатные	1891	-50	-2.56	619	+14	+2.29	3.06
4-комнатные	3167	-45	-1.39	996	+10	+0.99	3.18
5-комнатные и выше	4800	+133	+2.86	1174	-484	-29.19	4.09
Алатауский	417	-177	-29.77	272	-73	-21.06	1.53
Алмалинский	1336	+123	+10.13	489	+1	+0.15	2.73
Ауэзовский	735	+5	+0.67	386	-20	-5.00	1.90
Бостандыкский	1573	-207	-11.62	502	-40	-7.39	3.13
Жетысуский	756	+169	+28.86	375	+41	+12.23	2.02
Медеуский	2113	-39	-1.82	709	-19	-2.61	2.98
Турксибский	509	-91	-15.17	272	-86	-23.92	1.87
По городу	1400	-12	-0.85	507	-15	-2.89	2.76

Изменения ценовых показателей в сегменте «дорогого» жилья имеет разнонаправленный характер, так повышение арендных ставок прослеживается на 1-, 2- и многокомнатное жилье, а снижение – на 3- и 4-комнатное. В разрезе районов основной рост пришелся на Алмалинский и Жетысуский районы, а снижение – на Алатауский, Бостандыкский и Медеуский.

В «дешевом» сегменте арендного жилья отмечено значительное снижение ценовых показателей в Алатауском и Турксибском районах. В разрезе комнатности основное снижение ставок найма пришлось на многокомнатные квартиры.

Ценовые изменения в ретроспективе

В период с января 2008 года средний показатель аренды квартиры по городу (877 у.е./мес.) сейчас превышает свой минимум, зафиксированный в мае 2009 года (733 у.е./мес.), на 20 %, но все еще находится на 38 % ниже, чем показатель января 2008 года (1414 у.е./мес.).

За год в целом по городу ставки найма сократились на 9 %. Основное влияние на снижение средней цены оказали сократившиеся арендные ставки 1-, 4- и многокомнатного жилья. Арендная ставка в сегменте «дорогого» жилья за год сократилась на 9 %, а «дешевого» ‑ на 10 %.

В динамике с начала года во всех сегментах арендного жилья сохраняется понижательный тренд.

Доходность жилья

Напомним, что индекс доходности жилья показывает, на сколько процентных пунктов (п.п.) выгоднее вкладывать деньги в недвижимость, сдавая его в последующем в аренду, чем вносить на депозит, т.е. хранить сбережения в банке. В июне 2014 года средняя ставка по депозитам в долларах составила 3,7 % годовых, а в тенге – 9,5 %.

Необходимо отметить, что ценовой показатель демонстрирует уровень средней доходности арендного жилья в целом, а не отдельно взятой квартиры (см. таблицу 5).

Таблица 5. Доходность арендного жилья

Сектор рынка арендного жилья	Доходностьквартир в среднем по городу, п.п.	Доходность квартир в сегменте «дорогого» жилья, п.п.	Доходность квартир в сегменте «дешевого» жилья, п.п.
1-комнатные	7.97	7.15	8.78
2-комнатные	8.67	7.69	9.07
3-комнатные	7.91	6.78	8.28
4-комнатные	7.33	5.81	8.51
Многокомнатные	6.34	4.94	7.59
Алатауский	6.68	5.55	8.34
Алмалинский	7.95	7.38	8.27
Ауэзовский	7.05	5.53	8.60
Бостандыкский	7.56	6.91	7.47
Жетысуйский	7.34	6.56	9.26
Медеуский	7.04	5.39	8.36
Турксибский	7.95	6.91	8.15
По городу	8.10	7.04	8.66

В течение последних восьми месяцев снижение арендной ставки привело к сокращению индекса доходности квартир по городу в среднем c 10,79 до 8,10.

Предложение на рынке аренды

Максимальное количество предложений к аренде наблюдается в Бостандыкском районе ‑ на его долю приходится 31 %, а минимальное — на Алатауский и Турксибский районы — по 1 %.

В зависимости от формата квартир наибольший удельный вес в общем объеме предложений занимает 2-комнатное жилье — 38 %, минимальное предложение аренды приходится на квартиры большого формата (5-комнатные и выше) — 2 %.

Выводы и прогнозы

• В июне 2014 года на рынке арендного жилья города Алматы наблюдается стабильность.
• За восемь месяцев средняя доходность арендного жилья по городу уменьшилась на 2,69 п.п.
• В среднесрочной перспективе на рынке арендного жилья прогнозируется летнее ценовое затишье.
• Обзор подготовлен в соответствии с «Методическими рекомендациями по анализу рынка недвижимости» РГР, Г.М. Стерник, Москва, 2009 г.

Аналитическая служба портала kn.kz

Телефон 8 (7212) 910-046