На рынке вторичного жилья города Алматы в июне 2014 года удельная цена предложения сократилась на 1,1 % до 1967 у.е./кв. м.
Ценовые показатели в сегментах «дорогого» и «дешевого» снизились до 2489у.е./кв.м и 1528у.е./кв.м.
Цены по административным районам
В июне наблюдается снижение ценового показателя в 4 районах города, кроме Алатауского, Медеуского и Турксибского, где изменения цен не превысили уровня погрешности расчетов (таблица 1).
Таблица 1. Показатели рынка вторичного жилья г. Алматы в разрезе районов
|
Район |
Объем предложений, ед. |
Уд.вес |
Средняя |
Изменение |
|
|
у.е. |
% |
||||
|
Алатауский |
97 |
1.87 |
1460 |
+13 |
+0.89 |
|
Алмалинский |
1016 |
19.6 |
2074 |
-53 |
-2.47 |
|
Ауэзовский |
1350 |
26.04 |
1674 |
-31 |
-1.83 |
|
Бостандыкский |
1318 |
25.42 |
2174 |
-56 |
-2.51 |
|
Жетысуский |
416 |
8.02 |
1439 |
-28 |
-1.88 |
|
Медеуский |
679 |
13.1 |
2638 |
-23 |
-0.86 |
|
Турксибский |
309 |
5.96 |
1404 |
-2 |
-0.16 |
|
По городу |
5185 |
100 |
1967 |
-23 |
-1.14 |
Самые «дорогие» квартиры г. Алматы традиционно предлагаются на продажу в Медеуском районе, ‑ цена здесь превышает средний показатель по городу на 34%. Средние цены в Бостандыкском и Алмалинском районах города превысили средний показатель по городу на 11% и 5% соответственно.
В районах Алматы-1, в Жетысуском и Турксибском районах ценовые показатели держатся практически на одном уровне и находятся ниже среднегородского показателя на 27-29%. В новом административном Алатауском районе ценовой показатель ниже на 26%, а в спальном Ауэзовском районе — на 15%.
В топ 10 самых «дорогих» жилых комплексов в анализируемом месяце попали ЖК «Академия», ЖК «Салем», ЖК «Европолис», ЖК «Ренессанс», Коттеджный городок «Ботанический Сад», ЖК «Есентай Парк», ЖК «Долина Роз», Коттеджный городок «Арман Вилла», ЖК «Керемет» и ЖК «Солнечная Долина». Здесь средняя удельная цена предложения находится в диапазоне 5060–9880у.е./кв.м.
Таблица 2. Топ 10 самых дорогих квартир в июне 2014 года
|
Название комплекса |
Кол-во |
Площадь, м² |
Цена, у.е. |
Цена за 1 кв.м, у.е. |
|
ЖК «Академия» |
5 |
247 |
1250000 |
5061 |
|
ЖК «Салем» |
3 |
140 |
710000 |
5071 |
|
ЖК «Европолис» |
4 |
179 |
960000 |
5363 |
|
ЖК «Ренессанс» |
3 |
146 |
800000 |
5479 |
|
Коттеджный городок «Ботанический Сад» |
4 |
150 |
850000 |
5667 |
|
ЖК «Есентай Парк» |
3 |
134 |
770000 |
5746 |
|
ЖК «Долина Роз» |
4 |
170 |
1000000 |
5882 |
|
Коттеджный городок «Арман Вилла» |
4 |
280 |
1650000 |
5893 |
|
ЖК «Керемет» |
3 |
90 |
750000 |
8333 |
|
ЖК «Солнечная Долина» |
4 |
180 |
1777777 |
9877 |
В июне наибольшая средняя запрашиваемая цена на квартиры в новостройках элит-класса составила 3006у.е./кв. м, а наименьшая средняя цена предложения на квартиры комфорт-класса — 1470у.е./кв. м.
Цены по формату квартир, материалу стен и типу жилья
Анализ средних цен в разрезе комнатности квартир показал, что изменения цен на квартиры не превысили уровня погрешности расчетов. Исключения составили 2-комнатные квартиры, квартиры в кирпичной и панельной постройке, где прослеживается снижение цен.
Таблица 3. Показатели рынка вторичного жилья г. Алматы в разрезе комнатности
|
Формат квартиры |
Объем предложений, ед. |
Уд. вес |
Средняя |
Изменение |
|
|
у.е. |
% |
||||
|
1-комнатные |
987 |
19.04 |
1879 |
-4 |
-0.21 |
|
2-комнатные |
1746 |
33.67 |
1889 |
-35 |
-1.82 |
|
3-комнатные |
1884 |
36.34 |
1975 |
-22 |
-1.12 |
|
4-комнатные |
491 |
9.47 |
2295 |
-3 |
-0.15 |
|
5-комнатные и выше |
77 |
1.49 |
2558 |
-135 |
-5.00 |
|
По городу |
5185 |
100 |
1967 |
-23 |
-1.14 |
Анализ средних цен в разрезе типа жилья демонстрирует снижение цен на квартиры в приватизированных общежитиях, улучшенной планировки и в «хрущевках». Средние цены предложения в остальных сегментах жилья изменились незначительно.
Таблица 4. Показатели рынка вторичного жилья г. Алматы в разрезе типа жилья
|
Тип жилья |
Объем предложений, ед. |
Уд. вес |
Средняя |
Изменение |
|
|
у.е. |
% |
||||
|
Новой постройки |
1468 |
28.31 |
2082 |
-16 |
-0.75 |
|
Приватизированное общежитие |
56 |
1.08 |
1436 |
-93 |
-6.07 |
|
Старой постройки |
76 |
1.47 |
1742 |
+156 |
+9.86 |
|
Улучшенной планировки |
2195 |
42.33 |
2005 |
-25 |
-1.22 |
|
"Хрущевки" |
1390 |
26.81 |
1818 |
-49 |
-2.62 |
|
По городу |
5185 |
100 |
1967 |
-23 |
-1.14 |
Распределение объема предложений по ценовым уровням в июне демонстрирует незначительные изменения к маю, однако с начала года прослеживается значительное сокращение объемов в сегменте «дорогого» жилья ‑ на 47 % (диаграмма 1).
Цены по сегментам «дорогого» и «дешевого» жилья
За анализируемый период средняя долларовая цена предложения в секторе «дорогого» жилья сократилась на 2,3 % (до 2489 у.е./кв. м). Основное влияние на снижение показателя в данном сегменте оказали цены 2-х и многокомнатного жилья.
В секторе «дешевого» жилья по сравнению с маем средняя цена предложения сократилась лишь на 0,3 %(до 1528 у.е./кв. м).
Таблица 5 Показатели рынка вторичного жилья г. Алматы по сегментам
|
Формат квартиры |
Средняя |
Изменение |
Средняя |
Изменение |
Индекс расслоения |
||
|
у.е. |
% |
у.е. |
% |
||||
|
1-комнатные |
2264 |
-46 |
-1.97 |
1550 |
+8 |
+0.54 |
1.46 |
|
2-комнатные |
2373 |
-66 |
-2.70 |
1490 |
-16 |
-1.09 |
1.59 |
|
3-комнатные |
2513 |
-49 |
-1.92 |
1511 |
-6 |
-0.38 |
1.66 |
|
4-комнатные |
3101 |
-15 |
-0.48 |
1675 |
+21 |
+1.28 |
1.85 |
|
5-комнатные и выше |
3800 |
-475 |
-11.11 |
1615 |
-37 |
-2.22 |
2.35 |
|
Алатауский |
1799 |
+63 |
+3.62 |
1174 |
-11 |
-0.90 |
1.53 |
|
Алмалинский |
2582 |
-110 |
-4.08 |
1625 |
-36 |
-2.19 |
1.59 |
|
Ауэзовский |
2067 |
-62 |
-2.89 |
1337 |
-13 |
-0.93 |
1.55 |
|
Бостандыкский |
2770 |
-118 |
-4.08 |
1700 |
-9 |
-0.52 |
1.63 |
|
Жетысуский |
1744 |
-54 |
-2.98 |
1154 |
-16 |
-1.36 |
1.51 |
|
Медеуский |
3540 |
-61 |
-1.69 |
1878 |
+19 |
+1.00 |
1.88 |
|
Турксибский |
1730 |
+14 |
+0.81 |
1147 |
-15 |
-1.32 |
1.51 |
|
По городу |
2489 |
-59 |
-2.33 |
1528 |
-5 |
-0.33 |
1.63 |
Ценовые изменения в ретроспективе
Средний показатель на рынке продажи квартир по городу (1967 у.е./кв. м) сейчас превышает свой минимум, зафиксированный в августе 2009 года (1425 у.е./кв. м), на 38,1 %, но все еще находится на 35,7 % ниже, чем пиковый показатель ноября 2007 года (3057 у.е./кв. м).
В июне прошлого года цены на вторичное жилье в целом по городу были несколько ниже. За год подорожали все форматы квартир. Максимальный годовой прирост зафиксирован на 4-комнатное жилье — 6,8 %, а минимальный — на многокомнатное — на 0,2 %. При этом в сегменте «дешевого» жилья за год рост цен составил 1,6 %, а в сегменте «дорогого», напротив, цены сократились на 0,2 %.
В целом по городу годовой прирост составил 2,4 %, не превысив уровня инфляции, ‑ 6,1 % (с июня 2013 года по май 2014 года, по данным Департамента статистики г. Алматы).
В динамике как «дорогого», так и «дешевого» вторичного жилья также прослеживается небольшой понижательный тренд. Можно отметить, что средний ценовой показатель по городу с начала 2012 года держался практически на одном уровне – около 1950 у.е./кв. м, однако в последние несколько месяцев прослеживалась небольшая положительная динамика, которая сменилась снижением.
Индекс расслоения (отношение «дорогого» жилья к «дешевому», для расчета которых берется 20 % анализируемой базы) зафиксирован на отметке 1,63, ценовые пределы по сравнению с предыдущим месяцем сузились.
Структура предложения
За исследуемый период рассматривалось в среднем 5,2 тыс. квартир.
Анализируя город как совокупность районов, можно сказать, что максимум предложений приходится на Ауэзовский район, а минимум пришелся на Алатауский район.
Анализ предложений в разрезе формата жилья в целом по городу показывает, что наибольший удельный вес занимают 3-комнатные квартиры, а наименьший — 5-комнатные и более.
Прогнозы на рынке вторичного жилья
На рынке вторичного жилья г. Алматы основными составляющими платежеспособного спроса являются личные реальные доходы населения и условия по ипотечному кредитованию населения банками второго уровня.
В динамике среднедушевых денежных доходов населения видно, что доходы по городу Алматы растут. Однако с начала 2012 года в динамике темпов роста доходов населения наблюдается их замедление. Так, если по отношению к 2011 году рост среднедушевых денежных доходов составил 20 %, то в 2013 году только 6,3 % (по уточненным данным Стат. агентства г. Алматы). За первые 4 месяца 2014 года темп роста среднедушевых денежных доходов составил 3,4 %.
Замедление темпов роста как номинальных, так и реальных денежных доходов демонстрирует диаграмма 8.
Ипотечное кредитование населения города Алматы банками второго уровня в течение 3 лет остается на стабильном уровне в пределах 4000-7000 млн тенге. При этом в 2013 году по отношению к 2012 году сокращение ипотечного кредитования по городу составило 41 %. Однако с начала 2014 года можно заметить увеличение объемов ипотечного кредитования.
При этом в течение последних двух лет выдача ипотечных займов в тенге превалирует над долларовыми, объемы которых течение последних пяти лет заметно сократились. Однако в апреле-мае текущего года рост долларовых кредитов возобновился.
Среднемесячный объем регистрируемых сделок купли-продажи жилья в г. Алматы за январь-май 2014 года составил 1121 сделку, что ниже аналогичного показателя 2013 года (1482 сделки) на 24,3 %. В мае 2014 года по сравнению с апрелем количество сделок купли-продажи в многоквартирных домах выросло на 22 %.
Однако несмотря на сокращение спроса, продавцы все же неохотно снижают запрашиваемые цены на жилье. С момента девальвации (февраль 2014 года) средняя цена на рынке жилья Алматы сократилась лишь на 3,2 %.
По данным департамента статистики г. Алматы, в течение трех последних лет на рынке прослеживается заметное снижение вводимого жилья. Также инвестиции, направленные на жилищное строительство, находятся на достаточно низком уровне по сравнению с докризисными объемами.
За счет всех источников финансирования введены в эксплуатацию жилые дома на 3269 квартир, общая площадь введенного жилья составила 156,7 тыс. кв. м, что в общем объеме ввода составляет 35 %.
Выводы
- В июне на рынке вторичного жилья города Алматы, главным образом в сегменте «дорогих» квартир, прослеживается снижение цен на 1,1 % или 23 доллара на каждый квадратный метр.
- С начала девальвации на рынке жилья снижение средней цены составило 3,2 %.
- Согласно прогнозам аналитической службы kn.kz, в ближайшие месяцы на вторичном рынке жилья ожидается сокращение долларовых цен в пределах 0,5-1 % в месяц.
Обзор подготовлен в соответствии с «Методическими рекомендациями по анализу рынка недвижимости» РГР, Г. М. Стерник, Москва, 2009 г.
Аналитическая служба портала kn.kz
Телефон 8 (7212) 910-046