В мае 2014 года на рынке дачных участков столицы средняя удельная цена сложилась на уровне 4987 у.е. за сотку, в пригороде —1260 у.е. за сотку. Количество анализируемых объектов составило 416 ед. общей площадью — 3423 сотки.
Цены в разрезе районов
Среди административных районов самая «дорогая» запрашиваемая цена на дачные участки прослеживается в районе Алматы — 6190 у.е./сот. Сложился данный показатель из трех основных территорий: микрорайона Юго-Восток — 8163 у.е./сот., поселка Интернациональный — 7589 у.е./сот. и поселка Промышленный — 5226 у.е./сот.
В районе Сарыарка средняя запрашиваемая цена зафиксирована на уровне 5098 у.е./сот. В разрезе основных территориальных районов цены распределились следующим образом: в районе ЗГА — 6641 у.е./сот., в микрорайоне Коктал — 5317 у.е./сот., вдоль Астраханской трассы — 3618 у.е./сот. и в районе ПМК-6 — 3423 у.е./сот.
Самые «дешевые» дачные участки располагаются в районе Есиль, здесь ценовой показатель оказался на отметке — 4781 у.е./сот. В разбивке по основным территориям показатели распределились следующим образом: вдоль Коргалжинской трассы — 5215 у.е./сот., в направлении аэропорта — 5031 у.е./сот. и в поселке Пригородном — 4594 у.е./сот.
В пригороде Астаны ценовой показатель зафиксирован на уровне 1260 у.е./сот.: вдоль Карагандинской трассы — 2428 у.е./сот., в поселке Косши — 2262 у.е./сот. и в поселке Коянды — 1144 у.е./сот.
Цены в разрезе площади территории
В разрезе дачных участков по площади максимальная цена предложения зафиксирована в сегменте с площадью участка до 6 соток — 10 983 у.е./сот., такие участки предлагаются только в городе. Данный показатель превышает средний показатель по городу более чем в 2 раза.
Дачные участки, площадью от 6 до 9 соток, находятся в среднем ценовом сегменте. В мае по отношению к апрелю 2014 года изменения цен в данном сегменте незначительные.
Самые «дешевые» дачи площадью свыше 9 соток продаются в пригороде Астаны — 1229 у.е./сот., при этом за аналогичные участки в городе просят в среднем немногим более 4 тысяч за сотку (диаграмма 2 и таблица 1).
Таблица 1. Показатели рынка дачных участков в разрезе площади территории
|
Площадь, сот. |
Средняя цена, у.е./сот. |
Изменение цены к апрелю 2014 г. |
Изменение цены к маю 2013 г. |
||
|
у.е./сот. |
% |
у.е./сот. |
% |
||
|
до 6 соток |
10983 |
+2089 |
+23,48 |
+6259 |
+132,52 |
|
от 6 до 9 соток |
5116 |
-1 |
-0,01 |
+438 |
+9,36 |
|
свыше 9 соток |
4078 |
-216 |
-5,04 |
+703 |
+20,84 |
|
По городу |
5225 |
+110 |
+2,15 |
+767 |
+17,20 |
|
от 6 до 9 соток |
1382 |
118 |
9,32 |
+96 |
+7,47 |
|
свыше 9 соток |
1229 |
-30 |
-2,39 |
+216 |
+21,31 |
|
В пригороде |
1260 |
0 |
0,00 |
+188 |
+17,55 |
Цены в разрезе садовых обществ
К наиболее «дорогим» городским дачным обществам относятся: «Учитель», «Зеленая роща», «СМП-49», «Фламинго», «Маяк», «Абрикосовый», «Журавушка», «Почтовик», «Ударник» и «Родничок». Здесь средняя удельная цена предложения за одну сотку варьируется от 5400 до 8330 долларов.
К наиболее «дешевым» городским дачным обществам относятся: «Керамик», «Приборист», АТП-2, «Юбилейное», ВРЗ, «Железнодорожник» и «Вишенка», здесь средняя удельная цена предложения за одну сотку держится на уровне от 2500 до 3820.
К наиболее «дорогим» дачным обществам, расположенным в пригороде Астаны, относятся: «Карлыгаш», «Дубинушка», «Яблочко» и «Нурлы». Здесь диапазон цен колеблется в пределах 1650-2500 у.е./сот. К наиболее «дешевым» — «Экспресс», «Акмола Мелиорация», «Связист» и «Вишневый сад» с диапазоном цен 660-930 у.е./сот.
Таблица 2. Показатели рынка дачных участков в разрезе названия садового общества
|
Дачные общества |
Средняя цена, тг/сот. |
Изменение цены к апрелю 2014 г. |
|
|
тенге |
% |
||
|
«Вишневый сад» |
932 |
-13 |
-1,33 |
|
«Водолей» |
1141 |
-39 |
-3,3 |
|
«Парасат» |
1375 |
-1221 |
-47,04 |
|
«Дубинушка» |
2167 |
18 |
0,82 |
|
«Вишенка» |
3816 |
183 |
5,03 |
|
«Черемушки» |
4144 |
-475 |
-10,28 |
|
«Западное» |
4152 |
-257 |
-5,84 |
|
«Икарус» |
4210 |
-49 |
-1,16 |
|
«Тюльпан» |
4622 |
180 |
4,06 |
|
«Полет» |
4770 |
346 |
7,82 |
|
«Зеленая роща» |
5467 |
381 |
7,49 |
Определяющим фактором стоимости дачи помимо размера участка является тип дачного дома. Так, дачи с капитальным зимним домом стоят в среднем 6608 у.е. за сотку, что выше среднего показателя по городу на 26,5%. Средние цены предложения на дачные участки с летним домиком уже почти в два раза ниже — 3578 у.е. за сотку, а сегмент дач без домика в среднем стоит 2969 у.е. за сотку.
Таблица 3. Показатели рынка дачных участков в разрезе площади территории
|
Строения |
Средняя цена у.е./сот. |
Изменение цены к апрелю 2014 г. |
Изменение цены к маю 2013 г. |
||
|
у.е./сот. |
% |
у.е./сот. |
% |
||
|
Без домика |
2969 |
+62 |
+2,14 |
+398 |
+15,46 |
|
Летний домик |
3578 |
-605 |
-14,45 |
+909 |
+15,95 |
|
Зимний домик |
6608 |
+331 |
+5,27 |
+537 |
+17,66 |
|
По городу |
5225 |
110 |
2,15 |
+767 |
+17,2 |
Цены по сегментам «дорогих» и «дешёвых» дачных участков
По сравнению с апрелем изменения в сегментах «дорогих» и «дешевых» дачных участков по городу находились в пределах погрешности расчетов.
Таблица 4. Показатели рынка вторичного жилья по сегментам
|
Формат квартиры |
Средняя |
Изменение |
Средняя |
Изменение к апрелю 2014 г. |
Индекс расслоения |
||
|
у.е. |
% |
у.е. |
% |
||||
|
Алматы |
7185 |
-46 |
-0,63 |
3695 |
269 |
7,84 |
1,94 |
|
Сарыарка |
8372 |
22 |
0,27 |
2836 |
-215 |
-7,05 |
2,95 |
|
Есиль |
6521 |
-1822 |
-21,84 |
2775 |
-37 |
-1,31 |
2,35 |
|
По городу |
7215 |
-886 |
-10,93 |
2957 |
-48 |
-1,58 |
2,44 |
|
Пригород |
1456 |
-159 |
-9,86 |
742 |
-60 |
-7,52 |
1,96 |
Ценовые изменения в ретроспективе
В динамике средней цены предложения, как в городе, так и в пригороде Астаны, прослеживается повышательный тренд, при этом темпы роста в городе увеличиваются. Цены в 2013 году превысили среднюю цену за 2012 на 32,4%, при этом в 2012 году рост по сравнению с 2011 годом составил 24,7%.
Основное влияние на общегородской показатель по-прежнему оказывают растущие цены районов правого берега. В I квартале 2014 года повышение цен по городу составило 10,8% по отношению к IV кварталу 2013 года, а по отношению к аналогичному периоду прошлого года — 28,5%.
В пригороде рост цен в 2012 году составил 30,5%, в 2013 году — 27,1%. В I квартале 2014 года наблюдается рост цен в пригороде на 3,5% по отношению к IV кварталу 2013 года, а по отношению к IV кварталу 2013 года — рост на 33,9%.
Анализируемая база предложения
В мае объем предложения к продаже дачных участков составил 416 объектов: из них в городе — 277, в пригороде — 139.
Максимальное количество объектов, предлагаемых под дачные участки, расположены в пригороде, а минимальное — в районе Алматы и Сарыарка.
Наибольшее количество занимают объекты площадью от 6 до 9 соток — 216 ед., сегмент участков свыше 9 соток составил — 144 ед., наименьшее количество — 11 ед., занимают дачи до 6 соток.
Максимальное количество объектов в анализируемом периоде выставлялось на продажу в поселке Пригородном — 32%, а минимальное количество дачных участков приходится на район аэропорта — менее 3%.
Распределяя дачные участки по площади территории, можно отметить, что наибольшее количество занимают объекты с площадью от 6 до 9 соток — 216 ед. Следующий сегмент приходится на участки свыше 9 соток — 144 ед. Наименьшее количество 11 ед. занимают дачи до 6 соток расположенные только в городе.
Максимальное количество объектов в анализируемом периоде выставлялось на продажу в поселке Пригородном — 32%, а минимальное количество дачных участков приходится на район аэропорта — менее 3%.
Выводы и прогнозы
На рынке дачных участков, как в городе, так и в пригороде, средняя удельная цена предложения в течение мая оставалась стабильной. Ожидается, что в ближайшие месяцы на рынке дачных участков стабильность средних цен предложения сохранится.
В соответствии с нормами законодательства не допускается ведение садоводства и занятие сельским хозяйством на территории города Астаны. Генеральным планом развития Астаны, утвержденным постановлением правительства, предусмотрено осуществление нового строительства на территории всех оставшихся на сегодня дачных массивов.
В целях развития генплана и застройки столицы акиматом Астаны осуществляются мероприятия по изъятию земельных участков для государственных нужд, и основную долю из них (99%) составляют садовые участки. Все земельные участки, которые попадают под любое изъятие, оценивает независимая оценочная компания.
В соответствии с законодательством страны, строения на садоводческих участках не могут признаваться жилищем, так как предусматривают сезонный (временный) характер и не предназначены для постоянного проживания. Все существующие садоводческие массивы подлежат изъятию и будут застраиваться различными социально-культурно-бытовыми объектами, такими как больницы, детские сады, школы, дороги, парки, скверы и т.д.
Аналитическая служба kn.kz
Телефон 8 (7212) 910-046