В мае на рынке вторичного жилья в г. Астане средняя цена предложения сократилась на 0,8% до уровня 2084 у.е./кв.м. Средние цены в «дорогом» сегменте остановились на отметке 2535 у.е./кв.м (-1,4% к апрелю), в «дешевом» — 1688 у.е./кв.м.
Цены по районам
В течение месяца средние удельные цены предложения сократились в районах Есиль и Алматы. Самые «дорогие» квартиры в Астане традиционно предлагаются к продаже в районе Есиль по цене, превышающей средний показатель по городу на 19 %. Средняя максимальная цена за 1 квадрат площади зафиксирована на 4-комнатные квартиры в районе Есиль — 2609 у.е. При этом средняя минимальная цена продолжает держаться на 3-комнатные квартиры в районе Сарыарка — 1894 у.е.
Таблица 1. Показатели рынка вторичного жилья по районам города
Район |
Объем предложений, ед. |
Изменение объема к прошлому периоду, ед. |
Средняя |
Изменение |
|
у.е. |
% |
||||
Алматы |
2788 |
-60 |
2031 |
-15 |
-0.73 |
Есиль |
923 |
-54 |
2473 |
-49 |
-1.94 |
Сарыарка |
1625 |
-23 |
1954 |
+5 |
+0.25 |
Среднее |
5336 |
-137 |
2084 |
-18 |
-0.84 |
Средняя удельная цена предложения в самых «дорогих» жилых комплексах в анализируемом месяце находится в диапазоне 3880-5950у.е./кв.м.
Таблица 2. Топ 10 самых дорогих квартир в мае 2014 года
Название жилого комплекса |
Кол-во |
Площадь, кв.м |
Цена, у.е. |
Цена, у.е./кв.м |
Оркен de luxe |
2 |
72 |
279 000 |
3875 |
Дипломат |
2 |
64 |
250 000 |
3906 |
Авиценна |
2 |
57 |
235 000 |
4123 |
Английский квартал |
3 |
144 |
600 000 |
4167 |
Хайвил Астана |
3 |
130 |
550 000 |
4231 |
ЖК на Водно-зеленом бульваре |
2 |
80 |
350 000 |
4375 |
ЦМТ — Центр международной торговли |
4 |
140 |
700 000 |
5000 |
Городской романс |
4 |
169 |
850 000 |
5030 |
Арман |
4 |
235 |
1 250 000 |
5319 |
Миланский квартал |
2 |
60 |
357 000 |
5950 |
Цены по формату квартир, материалу стен и типу жилья
Самая высокая средняя запрашиваемая цена приходится на квартиры в новостройках элит-класса — 2594 у.е./кв.м (-6 % к апрелю), а самая низкая цена предложения квадратного метра прослеживается на жилье старой постройки — 1613 у.е./кв.м.
Таблица 3. Показатели рынка вторичного жилья в зависимости от типа жилья
Тип жилья |
Изменение объема к апрелю 2014 г, ед. |
Средняя |
Изменение |
|
у.е. |
% |
|||
Новой постройки |
-99 |
2164 |
-26 |
-1.17 |
Старой постройки |
-14 |
1613 |
+19 |
+1.20 |
Улучшенной планировки |
-38 |
1902 |
-4 |
-0.22 |
«Хрущевки» |
14 |
1904 |
+6 |
+0.34 |
Среднее |
-137 |
2084 |
-18 |
-0.84 |
Анализ средних цен в разрезе комнатности квартир показал, что сокращение среднего показателя по городу было обусловлено снижением цен на 1-, 3- и 4-комнатные квартиры, в то время как изменения цен на квартиры остальных форматов не превысили уровня погрешности расчетов, т.е. остались на прежнем уровне. Подробнее в таблице 4.
Средние удельные цены 1-, 4- и многокомнатного жилья превышают средний показатель по городу. В данном месяце превышение составило 1,1 %, 3,7 % и 1 % соответственно, а цены 2- и 3-комнатного жилья находятся ниже среднегородского показателя на 0,9 % и 1 %.
Таблица 4. Показатели рынка вторичного жилья в зависимости от формата квартиры
Комнатность |
Изменение объема к апрелю 2014 г., ед. |
Средняя |
Изменение |
|
у.е. |
% |
|||
1-комнатные |
64 |
2106 |
-22 |
-1.05 |
2-комнатные |
-113 |
2065 |
+6 |
+0.29 |
3-комнатные |
-44 |
2064 |
-27 |
-1.29 |
4-комнатные |
-21 |
2161 |
-70 |
-3.12 |
5-комнатные и выше |
-23 |
2105 |
-93 |
-4.22 |
Среднее |
-137 |
2084 |
-18 |
-0.84 |
Ценовой анализ с разделением домов в зависимости от материала постройки и типа жилья в анализируемом месяце показал сокращение цен на квартиры в монолитных домах на 1,7 %и на квартиры в новой постройке на 1,2 %.
Рассматривая распределение объема предложений по ценовым уровням (ДИАГРАММА 2), видно, что анализируемая база в мае 2014 года сократилась объектами во всех сегментах. Так, для объема предложения в диапазонах 600-1600 $/кв.м и 1600-2600 $/кв.м количество предложений снизилось на 11,1% и 0,4% соответственно. Для диапазона 2600-4500 у.е./кв.м зафиксировано уменьшение объёмов на 27,4%.
Удельная цена предложения новых объектов, позиционирующихся менее месяца, в мае выросла на 1,4 %, и ценовой разрыв между новыми объектами и объектами, выставленными на продажу более месяца, составил 56 у.е./кв.м. Количество новых объектов, появляющихся в течение месяца, составляет порядка 20 %от общего объема предложений.
При этом удельная цена квартир, продающихся более месяца, продолжает снижаться. В мае по отношению к апрелю цены сократились на 1,2 %.
Цены по сегментам «дорогого» и «дешёвого» жилья
За анализируемый период средняя долларовая цена предложения в секторе «дорогого» жилья сократилась на 1,4 % (до 2535 у.е./кв.м). Снижение цен в данном сегменте прослеживается на все форматы квартир, кроме многокомнатных.
В секторе «дешевого» жилья по сравнению с апрелем средняя цена предложения не изменилась и осталась на уровне 1688 у.е./кв.м. При этом снижение средних цен прослеживается на все форматы квартир, кроме 2-комнатных, где цена выросла.
Таблица 5. Показатели рынка вторичного жилья по сегментам
Формат квартиры |
Средняя |
Изменение |
Средняя |
Изменение |
Индекс расслоения |
||
у.е. |
% |
у.е. |
% |
||||
1-комнатные |
2550 |
-24 |
-0.94 |
1732 |
-9 |
-0.56 |
1.47 |
2-комнатные |
2468 |
-6 |
-0.26 |
1706 |
+19 |
+1.11 |
1.45 |
3-комнатные |
2517 |
-45 |
-1.77 |
1657 |
-12 |
-0.71 |
1.52 |
4-комнатные |
2802 |
-184 |
-6.16 |
1606 |
-13 |
-0.77 |
1.74 |
5-комнатные и выше |
2895 |
+72 |
+2.55 |
1418 |
-123 |
-7.99 |
2.04 |
Алматы |
2452 |
-25 |
-1.00 |
1671 |
0 |
0.00 |
1.47 |
Есиль |
3049 |
-115 |
-3.62 |
1949 |
-21 |
-1.09 |
1.56 |
Сарыарка |
2391 |
-2 |
-0.06 |
1571 |
+18 |
+1.15 |
1.52 |
Среднее |
2535 |
-36 |
-1.40 |
1688 |
0 |
0.00 |
1.50 |
Отметим, что цены в сегменте «дешевого» жилья увеличивались с середины 2012 года в среднем на 1,2 % в месяц, при этом цены в сегменте «дорогого» жилья растут медленнее, чем в сегменте «дешевого», в среднем 0,7 % в месяц.
Индекс расслоения (отношение «дорогого» жилья к «дешевому», для расчета которых берется 20 % анализируемой базы) зафиксирован на отметке 1,50, ценовые пределы по сравнению с предыдущим месяцем сузились.
Ценовые изменения в ретроспективе
За весь период наблюдения за сегментом «дорогого» жилья (с ноября 2007 года) тенговые цены увеличились на 36,9 % (+124 500 тг/кв.м) без учета уровня инфляции, а в секторе жилья эконом-класса рост цен в тенге составил 46,6 % (+97 600 тг/кв.м). Средний ценовой показатель по городу повысился на 42,2 %, прибавив к каждому квадратному метру по 110 700 тенге. При этом наибольший рост средней удельной цены предложения прослеживается на 1-комнатное жилье — 48,4 %, а наименьший — на многокомнатное — 28,6%.
Однако долларовые цены все еще находятся ниже пиковых цен 2007 года в сегменте «дорогих» и средних, где цена на 19,3 % и 3 % ниже соответственно. При этом «дешевые» цены выросли на 15,8 %.
Средняя цена за квартиру в Астане составляет 144 900 у.е. (от 83 100 у.е. — за 1-комнатную до 432 600 у.е. — за многокомнатную). По сравнению с аналогичным периодом прошлого года в целом за квартиру сейчас просят на 4,4 % меньше или минус 6600 у.е. Максимальный годовой рост наблюдается на 1-комнатное жилье — 12,3 %, при этом за год прибавилось к запрашиваемой цене 9100 у.е., а на многокомнатные квартиры, напротив, прослеживается снижение на 26,5 %, или минус 155 800 у.е.
Анализируемая база предложения
Исследуемое количество объектов, по данным газеты «Недвижимость» и портала kn.kz, составило 5336 ед. общей площадью — 369 тыс. кв.м, объёмом рынка в ценах предложения — 772 млн долларов.
Лидером по объёму предложений остаётся район Алматы — 52%, а минимум традиционно пришёлся на новый, быстро застраивающийся, административный район Есиль — 17%.
Анализ предложений по формату жилья в целом по городу показывает, что максимальный удельный вес занимают 2-комнатные квартиры — 36%, а минимальный — 5-комнатные и выше — 1%.
Анализ предложений с разделением домов в зависимости от материала постройки показал, что в общем объёме на квартиры в кирпичных постройках пришлось 48%, в монолитных и панельных домах — 32% и 20% соответственно.
Всё многообразие жилых домов в городе можно свести к четырём основным видам в соответствии с качеством жилья: новым квартирам, построенным в течение последних 10-15 лет, доля которых в предложениях к продаже наибольшая — 71%, постройкам старого типа — 1%, улучшенной планировки — 20% и «хрущёвкам» — 8%.
Прогнозы на рынке вторичного жилья
На рынке вторичного жилья г. Астаны основными составляющими платежеспособного спроса являются личные реальные доходы населения и условия по ипотечному кредитованию населения банками второго уровня.
С июля 2013 годав Астане наблюдается снижение темпов роста реальных и номинальных денежных доходов населения. В марте 2014 года среднедушевые номинальные денежные доходы населения г. Астаны составили 101 241 тенге, что на 4,5% выше, чем в марте 2013 года, реальные денежные доходы за указанный период уменьшились на 1,8%.
Можно отметить, что в 2014 году в течение трех месяцев реальные денежные доходы населения имеют отрицательную динамику, и держаться на уровне 98,2% к соответствующему периоду прошлого года.
Объёмы ипотечного кредитования показывают положительную динамику с конца 2009 года. На конец 2013 года среднегодовой объём выданных ипотечных кредитов составил 296 008 млн тг, что соответствует уровню 2006 года. На диаграмме 12 заметно увеличение сумм ипотечных займов в 2013 году по сравнению с 2012 годом. В январе-марте 2014 года разница между погашенными и вновь выданными ипотечными займами составила 5778 млн тг. Этот показатель в целом соответствует своему среднемесячному значению.
При этом в течение последних восьми лет выдача ипотечных займов в тенге превалируют над долларовыми, а в течение последних трех лет долларовые кредиты заметно сокращаются.
В 2014 году в динамике регистрируемых сделок купли-продажи жилья в г. Астана наблюдается значительное снижение, что свидетельствует о том, что покупатели заняли выжидательную позицию, при этом продавцы неохотно снижают запрашиваемые цены на жилье. В апреле 2014 года по сравнению с мартом количество сделок купли-продажи в многоквартирных домах выросло на 52%, что свидетельствует об отложенном спросе в после девальвационном месяце текущего года.
По данным Департамента статистики г. Астаны, в течение двух последних лет на рынке прослеживается заметное снижение вводимого жилья. Также инвестиции, направленные на жилищное строительство, находятся на достаточно низком уровне. Однако в январе-апреле 2014 года объем инвестиций, направленных на жилищное строительство составил 24897,2 млн тенге, это 145,2% к уровню января-апреля 2013 года. За счет всех источников финансирования введено в эксплуатацию жилых домов на 2187 квартир, общая площадь введенного жилья составила 314,1 тыс. кв.м, что на 18,8% выше уровня января-апреля 2013 года.
Выводы
- Относительно апреля в мае 2014 года снижение составило 18 долларов на каждый квадратный метр, или 0,8 %.
- Сокращение среднего показателя по городу было обусловлено снижением цен на 1-, 3- и 4-комнатные квартиры в монолитных домах новой постройки, в то время как изменения цен в остальных сегментах не превысили уровня погрешности расчетов.
- Относительно апреля 2014 года на рынке вторичного жилья отмечается сокращение объема предложения.
- Согласно прогнозам аналитической службы kn.kz, в ближайшие месяцы на рынке жилья ожидается сокращение долларовых цен в пределах 1 %-1,5 % в месяц.
Аналитическая служба kn.kz
Телефон 8 (7212) 910-046