Аналитический обзор рынка новостроек Караганды (I квартал 2014 г.)

В I квартале 2014 года на рынке вторичного жилья в новостройках города Караганды средняя цена предложения составила 1365 у.е./кв.м. Средняя цена за квартиру составила 124 447 у.е. На рынке строящегося коммерческого жилья цены от застройщиков находятся в диапазоне от 1100 до 1500 у.е./кв.м в зависимости от класса жилья. Относительно IV квартала 2013 года цена квартир в новостройках находится в стабильном состоянии.

Строящиеся ЖК по госпрограмме 

В настоящее время в Караганде ведется строительство порядка 13жилищных комплексов, основная часть которых возводится по государственной программе «Доступное жилье-2020». Наиболее крупным проектом, реализуемым по линии Жилстройсбербанка, является мкр-н Панель-центр, возводимый в районе Ледового дворца. Ввод в эксплуатацию планируется с 2015 по 2018 годы. Общая площадь проекта составляет 41673 кв.м всего на 788 квартир.

На месте бывшей «Бесобы» строится 4 блока микрорайона «Шапагат» на 140 квартир. Также в рамках госпрограммы продолжается строительство жилья по проспекту Шахтеров, напротив супермаркета «Корзина». Один из этих домов на 392 квартиры был сдан в конце 2012 года. Сдача в эксплуатацию второго дома на 217 квартир планируется уже в мае текущего года.

Стоимость жилья по госпрограмме от ЖССБК составляет от 90 тыс. тенге за квадратный метр.

В рамках программы арендного жилья с последующим выкупом для молодых семей строится 2 жилых дома по улице Белинского в Майкудуке, по 108 квартир в каждом. Стоимость аренды по данной программе составляет от 21 до 33 тыс. тенге в зависимости от количества комнат.

Жилье по госпрограмме от АО «Казахстанская ипотечная компания», предоставляемое в виде аренды с последующим выкупом, строится в 12, 14, 15 микрорайонах Майкудука. Стоимость аренды здесь составляет от 30 тыс. до 52 тыс. тенге в месяц.

Общая площадь строящегося социального жилья составляет 95 515кв.м. Это порядка 1686 квартир. 

Жилье от частных застройщиков

Из 13 проектов нового жилья 6 ЖК возводятся за счет частных застройщиков. По своим характеристикам это небольшие проекты класса комфорт и бизнес. Квартиры здесь предлагаются по цене застройщика от 1100 до 1500 долларов за 1 кв.м. Наиболее активное строительство коммерческого жилья в настоящее время ведется в районе ботанического сада. Это такие проекты, как ЖК «Парк Отау», ЖК «Элит».

В центральных районах города почти готов к сдаче в эксплуатацию ЖК бизнес-класса Arman De Luxe, к концу года планируется ввод в эксплуатацию ЖК комфорт-класса по ул. Алиханова, 37/4.

На Юго-Востоке по ул. Таттимбета ведется строительство коммерческого ЖК.

В целом, как показывает анализ, цены на вторичном рынке квартир в новостройках уже несколько выше цен от застройщиков. Так, например, диапазон цен в строящихся ЖК, расположенных в районе ботанического сада, составляет 1350-1500 у.е./кв.м, а на вторичном рынке цена подобных квартир составляет в среднем 1700 у.е./кв.м, а максимальная цена может достигать более 2000 у.е./кв.м.

По словам застройщиков, в период после девальвации количество желающих приобрести жилье резко сократилось. Причины очевидны — это снижение платежеспособности и психологический момент ожидания снижения цен. Однако, как отмечают специалисты отделов продаж строительных компаний, оснований для снижения цен на новое жилье нет. Это связано с увеличением затрат на импортные стройматериалы, используемые в строительстве.

В отличие от сегмента старого жилья — «хрущевок» и «улучшенной панели», которое подешевело с момента девальвации почти на 4%, цены на новое жилье остаются в стабильном состоянии, даже несмотря на сокращение спроса.

Изменения в динамике

За последние 4 года динамика средней цены на новое жилье в Караганде показывает планомерный рост. В период с начала 2011 по 2014 годы рост средней цены составил около 35%.

Жилье в новостройках на вторичном рынке

Цены по районам

В апреле максимальная цена квадратного метра в новостройках была зафиксирована на квартиры, расположенные в районе Михайловка, преимущественно приближенные к парковой зоне, где средняя цена квадрата в I квартале текущего года составила 1699 у.е., что на 25% выше среднегородской цены. 

Минимальные цены зафиксированы в отдаленном районе города — Майкудуке. Уровень цен здесь составил — 1064 у.е./кв.м, или 89 682 у.е. за квартиру.

В анализируемом периоде ценовой рост на квартиры в новостройках зафиксирован по двум территориальным районам города. В Майкудуке цена увеличилась на 5,04%, в Михайловке на 9,82% (таблица 1).

Выводы и прогнозы

В целом состояние рынка нового жилья в Караганде можно оценить как слаборазвитое, общая доля предложения квартир в новостройках составляет лишь 4% от общего количества. При этом сегмент жилья эконом-класса возводится главным образом по государственной программе «Доступное жилье», жилье от частных застройщиков представлено в основном квартирами бизнес-класса.  

Динамика численности населения Караганды с начала 2002 года показывает, что в последние годы ежегодный прирост составляет в среднем 6 тыс. человек. При достигнутых годовых объемах строительства в Караганде на одного жителя приходится лишь 0,3-0,4 кв.м нового жилья на человека в год. До сих пор основное количество сделок купли-продажи совершается на вторичном рынке.

Небольшой выбор и фактор недоверия к качеству нового жилья заставляет отдавать предпочтение в основном вторичному рынку. Этим объясняется и более высокая цена на новостройки вторичного рынка.

В целом, в отличие от сегмента старого жилья, предпосылок к снижению цен на квартиры в новостройках нет в связи с увеличением стоимости строительства.

Ввод в эксплуатацию жилых зданий

Цены предложения и характеристики строящихся и сданных в эксплуатацию новостроек Караганды

Наименование	Месторасположение	Застройщик	Этажность	Срок сдачи	Класс жилья	Цена от застройщика
ЖК Arman De Luxe	Ул. Ержанова, 18	ТОО «Караганда Бизнес»	6 этажей	1-2 подъезд – сданы в эксплуатацию, 3-7 подъезд – май 2014 г.	Бизнес-класс	От 1250 у.е./кв.м
Строящийся жилой дом	Ул. Алиханова, 37/4; тел. 41-29-21	ТОО «Матан Строй Групп»	9 этажа	Октябрь 2014 г.	Комфорт-класс	1200 у.е./кв.м
Строящийся жилой дом	Пр. Шахтеров, 36/1	Программа «Доступное жильё-2020» по линии ЖССБК – ТОО «ЮТЕКС»	7, 16 и 18 этажей по блокам	Сдан	Эконом-класс	90000 тг/кв.м
Строящийся жилой дом	Пр. Шахтеров, 37	Программа «Доступное жильё-2020» по линии ЖССБК ТОО «Оливия»	4 и 16 этажные секции	Май 2014 г.	Эконом-класс	90000 тг/кв.м
Строящийся жилой дом	14-й мкр-н, 22/1	Программа «Доступное жильё-2020» по линии АО «КИК»	5 этажей	Строительство начато в 2013 году	Эконом-класс	Цена аренды от от 30 тыс. тг. до 52 тыс. тг.
Строящийся жилой дом	Мкр-н «Шапагат», 2 очередь	Программа «Доступное жильё-2020» по линии ЖССБК	5 этажей	2-е полугодие 2014 г.	Эконом-класс	90000 тг/кв.м
Строящийся жилой дом	Мкр-н «Панель Центр» в районе Ледового дворца	Программа «Доступное жильё-2020» по линии ЖССБК	16 этажей	2015 г.	Эконом-класс	90000 тг/кв.м
Строящийся жилой дом	12-й мкр-н	Программа «Доступное жильё-2020» по линии АО «КИК»	5 этажей	Строительство начато в 2013 году	Эконом-класс	Цена аренды от от 30 тыс. тг. до 52 тыс. тг.
Строящийся жилой дом	15-й мкр-н	Программа «Доступное жильё-2020» по линии АО «КИК»	5 этажей	Строительство начато в 2013 году	Эконом-класс	Цена аренды от от 30 тыс. тг. до 52 тыс. тг.
ЖК «Элит»	Р-н Ботанического сада	ТОО «Новострой Астана»	3 этажа	1 очередь август 2014 г. 2 очередь декабрь 2014 г.	Бизнес-класс	1350 у.е./кв.м
ЖК «Престиж»	Ул. Ермекова, 21/1	ТОО «Тритон 2003»	5 этажей	Сдан в эксплуатацию в сентябре 2013 г.	Бизнес-класс	1300 у.е./кв.м
Строящийся дом	Ул. Таттимбета, 5/2	ТОО «Инсар»	5 этажей	Май 2015 г.	Комфорт-класс	От 185 тыс тг. до 200 тыс. тг.
ЖК «Парк Отау»	Ул. Ержанова, р-н Ботанического сада	ТОО «Темiр Зат».	4 этажа	Август 2014 г.	Класс-люкс	1500 у.е./кв.м

Аналитическая служба kn.kz

Телефон: 8 (7212) 910-046