В апреле на рынке арендного жилья Алматы продолжилось снижение ставок аренды. В целом по городу ценовой показатель сложился на уровне 874 $/мес. (159000 тенге/мес.) за 1 месяц проживания, что на 4,8% ниже
...показателя прошлого месяца. При этом средняя цена в сегменте «дорогого» арендного жилья сложилась на уровне 1376 $/мес. (-7,3%), а «дешевого» — на уровне 530 $/мес. (-0,7%). Количество анализируемых объектов составило 1995 квартир.
Цены по районам
Сокращение средних арендных ставок зафиксировано в Алатауском, Ауэзовском, Медеуском и Турксибском районах, а в остальных районах города изменения незначительные, то есть лежат ниже среднестатистической погрешности расчетов (см. таблицу 1).
Самые «дорогие» квартиры в Алматы предлагаются к аренде в Медеуском районе, что превышает средний показатель по городу на 52%. Самые «дешевые» арендные квартиры предлагаются в Турксибском районе — здесь аренда ниже среднегородского показателя на 53%.
При этом наибольшая цена 1 квадратного метра на рынке аренды зафиксирована в Медеуском районе —16,27 $ или 2962 тенге, а наименьшая ‑ в Алатауском (7.75 $ или 1410 тенге).
Таблица 1.
Диапазон арендных ставок в зависимости от района города
Район |
Средняя |
Изменение |
Средняя |
Изменение |
||
$ |
% |
$ |
% |
|||
Алатауский |
479 |
-72 |
-13.06 |
7.75 |
-0.66 |
-7.85 |
Алмалинский |
822 |
-4 |
-0.53 |
13.7 |
-0.08 |
-0.58 |
Ауэзовский |
547 |
-21 |
-3.64 |
9.85 |
+0.22 |
+2.28 |
Бостандыкский |
1013 |
+1 |
+0.12 |
13.99 |
-0.13 |
-0.92 |
Жетысуский |
474 |
-12 |
-2.53 |
8.93 |
-0.06 |
-0.67 |
Медеуский |
1328 |
-129 |
-8.87 |
16.27 |
-0.46 |
-2.75 |
Турксибский |
412 |
-80 |
-16.17 |
9.7 |
+0.43 |
+4.64 |
По городу |
874 |
-44 |
-4.84 |
12.93 |
-0.17 |
-1.30 |
Цены по формату квартир
В разрезе комнатности в апреле отмечается снижение ценового показателя только на 2-комнатные квартиры.
Наибольшая цена 1 квадратного метра на рынке аренды зафиксирована на 4-комнатные квартиры — 13.8 $ или 2512 тенге, а наименьшая ‑ на многокомнатные (12.1 $ или 2202 тенге).
Следует отметить, что арендная ставка квартир в новостройках больше стоимости найма в целом по городу почти в 2 раза. Распределение этих показателей в зависимости от формата квартиры представлено в диаграмме 2.
Таблица 2.
Диапазон арендных ставок в зависимости от формата квартиры
Формат квартиры |
Средняя |
Изменение |
Средняя |
Изменение |
||
$ |
% |
$ |
% |
|||
1-комнатные |
497 |
-2 |
-0.45 |
12.86 |
-0.05 |
-0.39 |
2-комнатные |
750 |
-33 |
-4.18 |
12.95 |
-0.15 |
-1.15 |
3-комнатные |
1178 |
+13 |
+1.13 |
12.8 |
-0.08 |
-0.62 |
4-комнатные |
1869 |
-99 |
-5.04 |
13.8 |
-0.69 |
-4.76 |
5-комнатные и выше |
3247 |
-59 |
-1.78 |
12.1 |
-2.33 |
-16.15 |
По городу |
874 |
-44 |
-4.84 |
12.93 |
-0.17 |
-1.30 |
Цены по сегментам «дорогого» и «дешевого» жилья
В течение полугода сокращаются средние цены в «дорогом» и «дешевом» сегментах арендного жилья. В апреле темп снижения значительно вырос. В «дорогом» сегменте он составил 7,3%, а в «дешевом» ‑ лишь 0,7%.
Таблица 3.
Показатели рынка вторичного жилья г. Алматы по сегментам
Формат квартиры |
Средняя |
Изменение |
Средняя |
Изменение |
Индекс расслоения |
||
$ |
% |
$ |
% |
||||
1-комнатные |
683 |
+2 |
+0.24 |
366 |
+2 |
+0.51 |
1.87 |
2-комнатные |
1194 |
-75 |
-5.89 |
485 |
+11 |
+2.42 |
2.46 |
3-комнатные |
1966 |
+11 |
+0.58 |
631 |
-17 |
-2.62 |
3.11 |
4-комнатные |
2991 |
-578 |
-16.20 |
984 |
+63 |
+6.86 |
3.04 |
5-комнатные и выше |
4000 |
-586 |
-12.78 |
1628 |
+122 |
+8.10 |
2.46 |
Алатауский |
597 |
-133 |
-18.25 |
368 |
-41 |
-10.04 |
1.62 |
Алмалинский |
1301 |
-10 |
-0.78 |
519 |
+12 |
+2.40 |
2.51 |
Ауэзовский |
758 |
-50 |
-6.24 |
406 |
-6 |
-1.54 |
1.87 |
Бостандыкский |
1677 |
-46 |
-2.69 |
539 |
-6 |
-1.17 |
3.11 |
Жетысуский |
595 |
-55 |
-8.52 |
364 |
+13 |
+3.60 |
1.63 |
Медеуский |
2177 |
-265 |
-10.86 |
757 |
-5 |
-0.68 |
2.88 |
Турксибский |
485 |
-311 |
-39.06 |
358 |
+50 |
+16.19 |
1.35 |
По городу |
1376 |
-108 |
-7.29 |
530 |
-4 |
-0.70 |
2.60 |
Основное влияние на снижение ценового показателя в сегменте «дорогого» жилья оказали цены Алатауского, Ауэзовского, Медеуского и Турксибского районов. В разрезе комнатности снижение наблюдается на 2- и 4-комнатные квартиры.
В «дешевом» сегменте арендного жилья отмечено снижение ценовых показателей в Алатауском районе и рост в Турксибском. В разрезе комнатности снижение ставок найма наблюдается на 2-комнатные квартиры и рост на 4- и многокомнатные квартиры.
Ценовые изменения в ретроспективе
В период с января 2008 года средний показатель аренды квартиры по городу (874 $/мес.) сейчас превышает свой минимум, зафиксированный в мае 2009 года (733 $/мес.), на 19%, но все еще находится на 38% ниже, чем показатель января 2008 года (1414 $/мес.).
За год в целом по городу ставки найма сократились на 19,6%. Основное влияние на снижение средней цены оказали арендные ставки 4-комнатного жилья.
Арендная ставка в сегменте «дорогого» жилья за год сократилась на 22,1%, а «дешевого» - на 14%.
В динамике с начала года во всех сегментах арендного жилья сохраняется понижательный тренд.
Доходность жилья
Напомним, что индекс доходности жилья показывает, на сколько процентных пунктов (п.п.) выгоднее вкладывать деньги в недвижимость, сдавая его в последующем в аренду, чем вносить на депозит, т.е. хранить сбережения в банке. В апреле 2014 года средняя ставка по депозитам в долларах составила 4,5% годовых (средняя ставка вознаграждения собрана по данным 10 банков Казахстана: КАЗКОМ, Народный банк Казахстана, БТА Банк, Банк ЦентрКредит, Сбербанк, АТФБанк, Цеснабанк, Kaspibank, Альянс Банк и Евразийский Банк).
Необходимо отметить, что ценовой показатель демонстрирует уровень средней доходности арендного жилья в целом, а не отдельно взятой квартиры (см. таблицу 5).
Таблица 5.
Доходность арендного жилья
Сектор рынка арендного жилья |
Доходностьквартир |
Доходностьквартир |
Доходностьквартир |
1-комнатные |
8.24 |
7.20 |
9.51 |
2-комнатные |
8.23 |
7.16 |
9.23 |
3-комнатные |
7.93 |
6.88 |
8.35 |
4-комнатные |
7.51 |
6.19 |
8.43 |
Многокомнатные |
6.24 |
4.17 |
6.68 |
Алатауский |
7.15 |
5.85 |
7.94 |
Алмалинский |
7.84 |
6.82 |
8.32 |
Ауэзовский |
6.87 |
5.32 |
8.57 |
Бостандыкский |
7.54 |
6.79 |
7.73 |
Жетысуйский |
7.26 |
5.39 |
9.28 |
Медеуский |
7.43 |
6.17 |
8.83 |
Турксибский |
8.19 |
6.25 |
10.81 |
По городу |
8.02 |
6.91 |
8.81 |
В течение последних шести месяцев снижение арендной ставки привело к сокращению индекса доходности квартир по городу в среднем c 10,79 до 8,02.
Предложение на рынке аренды
Максимальное количество предложений к аренде прослеживается в Бостандыкском районе, где на его долю приходится 27%, а минимум ‑ на Алатауский и Турксибский районы — по 2%.
В зависимости от формата квартир, наибольший удельный вес в общем объеме предложений занимает 2-комнатное жилье — 42%, минимальное предложение аренды приходится на квартиры большого формата (5-комнатные) — 1%.
Выводы и прогнозы
- В апреле 2014 года на рынке арендного жилья города Алматы зафиксировано снижение ставок аренды.
- За полгода средняя доходность арендного жилья по городу уменьшилась на 2,77 п.п.
- В среднесрочной перспективе на рынке арендного жилья прогнозируется дальнейшее сокращение долларовых цен с последующим замедлением темпов падения.
- Обзор подготовлен в соответствии с «Методическими рекомендациями по анализу рынка недвижимости» РГР, Г.М. Стерник, Москва, 2009 г.
Аналитическая служба портала kn.kz
Телефон 8 (7212) 910-046