В Алматы на рынках продажи и аренды коммерческой недвижимости в 1 квартале 2014 года по отношению к 4 кв. 2013 года наблюдались следующие изменения:
Средняя цена продажи офисной недвижимости – 2041 $/кв. м (без изменения*);
Средняя ставка аренды офисной недвижимости – 19,3 $/кв. м/мес. («минус» 5,4%);
Средняя цена продажи торговой недвижимости – 1785 $/кв.м («плюс» 5,9%);
Средняя ставка аренды торговой недвижимости – 25,3 $/кв. м/мес. (без изменения);
Средняя цена продажи производственной недвижимости – 609 $/кв. м («плюс» 11,5%);
Средняя ставка аренды производственной недвижимости – 7.89 $/кв. м/мес. («плюс» 15.8%);
Средняя цена продажи складской недвижимости – 283 $/кв. м (без изменения);
Средняя ставка аренды складской недвижимости – 6.27 $/кв. м/мес. без изменения);
*Изменения средних цен в разрезе сегментов, не отмеченные по тексту не превышают погрешностей расчетов.
Офисная недвижимость
Продажа офисов
Максимальная средняя цена продажи на рынке офисной недвижимости наблюдается в бизнес-центрах, а наименьшая – в отдельно стоящих зданиях.
Основное влияние на снижение цен в данном сегменте оказали сократившиеся цены на офисные площади в бизнес-центрах.
Таблица 1. Показатели на рынке продажи офисной недвижимости г.Алматы.
|
Офисная недвижимость |
Объем предложения продажи, ед. |
Средняя цена предложения на рынке продажи, $/кв.м |
Изменение к 4 кв-лу 2013 г. |
Средняя цена "дорогих" площадей продажи, $/кв.м |
Средняя цена "дешевых" площадей продажи, $/кв.м |
Индекс расслоения |
|
|
$/кв.м |
% |
||||||
|
в административном здании |
19 |
2094 |
+285 |
+15.73 |
2731 |
1430 |
1.91 |
|
в бизнес-центре |
59 |
2348 |
-427 |
-15.38 |
3941 |
1355 |
2.91 |
|
в жилом доме |
213 |
2218 |
-51 |
-2.24 |
3899 |
1318 |
2.96 |
|
в отдельно стоящем здании |
32 |
1911 |
+1 |
+0.07 |
3221 |
1238 |
2.6 |
|
в коттедже |
11 |
1976 |
-646 |
-24.64 |
4673 |
1053 |
4.44 |
|
По городу |
522 |
2041 |
-13 |
-0,64 |
3505 |
1158 |
3.03 |
Аренда офисов
Максимальная арендная ставка на рынке офисной недвижимости наблюдается в бизнес-центрах, а наименьшая – в отдельно стоящих зданиях.
Основное влияние на снижение ставок найма в данном сегменте оказали сократившиеся цены на офисные площади в торговых центрах и административных зданиях.
Таблица 2. Показатели на рынке аренды офисной недвижимости г.Алматы.
|
Офисная недвижимость |
Объем предложения аренды, ед. |
Средневзвешенная ставка аренды, $/кв.м |
Изменение к 4 кв-лу 2013 г. |
Арендная ставка "дорогих" площадей, $/кв.м |
Арендная ставка "дешевых" площадей, $/кв.м |
Индекс расслоения |
|
|
$/кв.м |
% |
||||||
|
в административном здании |
228 |
15.27 |
-1.05 |
-7.39 |
22.27 |
9.67 |
2.3 |
|
в бизнес-центре |
385 |
21.17 |
+0.63 |
+3.06 |
28.88 |
13.52 |
2.14 |
|
в жилом доме |
268 |
19.13 |
+0.16 |
+0.84 |
28.77 |
10.49 |
2.74 |
|
в отдельно стоящем здании |
83 |
14.79 |
+1.09 |
+7.94 |
23.77 |
8.06 |
2.95 |
|
в торговом центре |
9 |
14.83 |
-3.46 |
-18.91 |
10.04 |
8.93 |
1.13 |
|
в коттедже |
36 |
17.15 |
+0.74 |
+4.54 |
25.25 |
12.01 |
2.1 |
|
По городу |
1188 |
19.33 |
-1.10 |
-5.40 |
27.66 |
11.16 |
2.48 |
Торговая недвижимость
Продажа торговой недвижимости
В 1 квартале 2014 года средняя арендная ставка на торговые площади составила 1785 $/кв.м, что на 5,9% по сравнению с 4 кв. 2013 года. В анализируемом периоде наибольшие запрашиваемые цены на торговые площади наблюдаются в коттеджах и на первых этажах жилых домов, наименьшие – традиционно прослеживаются на городских рынках.
Основное влияние на рост запрашиваемых цен в данном сегменте оказали увеличившиеся цены на торговые площади в торговых домах и коттеджах.
Таблица 3. Показатели на рынке продажи торговой недвижимости г.Алматы.
|
Торговая недвижимость |
Объем предложения продажи, ед. |
Средняя цена предложения на рынке продажи, $/кв.м |
Изменение к 4 кв-лу 2013 г. |
Средняя цена "дорогих" площадей продажи, $/кв.м |
Средняя цена "дешевых" площадей продажи, $/кв.м |
Индекс расслоения |
|
|
$/кв.м |
% |
||||||
|
в бизнес-центре |
6 |
1480 |
-324 |
-17.96 |
- |
- |
- |
|
в жилом доме |
201 |
2502 |
151 |
6.41 |
4314 |
1524 |
2.83 |
|
в отдельно стоящем здании |
93 |
1723 |
-138 |
-7.42 |
3519 |
633 |
5.56 |
|
в торговом центре |
319 |
1427 |
54 |
3.9 |
3519 |
546 |
6.45 |
|
на рынке |
207 |
1311 |
-146 |
-10.03 |
3214 |
329 |
9.77 |
|
в коттедже |
45 |
2617 |
316 |
13.73 |
5232 |
819 |
6.39 |
|
По городу |
1087 |
1785 |
99 |
5.87 |
3802 |
743 |
5.12 |
Аренда торговой недвижимости
В 1 квартале 2014 года средняя арендная ставка на торговые площади составила 25.29 $/кв.м. Изменение по отношению к 4 кв. 2014 года незначительное.
Таблица 4. Показатели на рынке аренды торговой недвижимости г.Алматы.
|
Торговая недвижимость |
Объем предложения аренды, ед. |
Средневзвешенная ставка аренды, $/кв.м |
Изменение к 4 кв-лу 2013 г. |
Арендная ставка "дорогих" площадей, $/кв.м |
Арендная ставка "дешевых" площадей, $/кв.м |
Индекс расслоения |
|
|
$/кв.м |
% |
||||||
|
в административном здании |
6 |
21.86 |
-1.44 |
-6,18 |
- |
- |
- |
|
в бизнес-центре |
6 |
34.97 |
-1.78 |
-4,84 |
- |
- |
- |
|
в жилом доме |
121 |
24.05 |
0.98 |
4.26 |
41.42 |
11.68 |
3.55 |
|
в отдельно стоящем здании |
84 |
19.07 |
-0.52 |
-2.65 |
35.17 |
8.79 |
4 |
|
в торговом центре |
139 |
31.84 |
-1.92 |
-5.69 |
61.81 |
9.74 |
6.34 |
|
на рынке |
63 |
37.65 |
1.27 |
0.72 |
71.99 |
12.89 |
5.58 |
|
в коттедже |
82 |
25.97 |
-2.49 |
-8.74 |
49.43 |
10.12 |
4.89 |
|
По городу |
783 |
25.29 |
-0.31 |
-1.21 |
46.2 |
9.66 |
4.78 |
Анализ динамики цен продажи офисной и торговой недвижимости
В сегменте офисной недвижимости в течение 2013 года наблюдался рост цен, который за год сложился на уровне 3,6%. В 1 квартале 2014 года, средние цены предложения претерпевают снижение по отношению к 1 кварталу 2013 года — на 3,5%, а по отношению к 4 кварталу 2013 года — на 0,6%.
На торговую недвижимость в течение 2013 года прослеживалось незначительное сокращение средних цен предложения, основной спад цен пришелся на 2 квартал. Годовое снижение составило 1,6%. В 1 квартале 2014 года, средние цены предложения выросли по отношению к 4 кварталу 2013 года — на 5,9%, а по отношению к 1 кварталу 2013 года, напротив, сократились на 0,2%.
Анализ динамики цен аренды офисной и торговой недвижимости
В динамике на рынке аренды коммерческой недвижимости в течение 2013 года ставки найма офисных площадей были достаточно стабильными, и годовое повышение составило лишь 0,7%. В 1 квартале 2014 года по отношению с 4 кварталу 2013 года рента сократилась на 5,4%, а по отношению к 1 кварталу 2013 года, напротив, выросла на 1%.
Арендные ставки на рынке торговой недвижимости в 2013 году сократилась на 8,5%. В 1 квартале 2014 года изменения незначительные: к 4 кварталу 2013 года снижение 1,2%, к 1 кварталу 2013 года рост 0,1%.
Производственно-складская недвижимость
Рынок продажи
На рынке продажи производственно-складской недвижимости в 1 кв. 2014 года отмечен рост цен на производственные площади на 11,5% по отношению к 4 кв. 2013 года.
Таблица 5. Показатели на рынке продажи производственно-складской недвижимости г.Алматы.
|
Производственно-складская недвижимость |
Объем предложения продажи, ед. |
Средняя цена предложения на рынке продажи, $/кв.м |
Изменение к 4 кв-лу 2013 г. |
Средняя цена "дорогих" площадей продажи, $/кв.м |
Средняя цена "дешевых" площадей продажи, $/кв.м |
Индекс расслоения |
|
|
$/кв.м |
% |
||||||
|
Производственного сервиса (СТО, автосервис) |
170 |
715 |
31 |
4.58 |
2100 |
266 |
7.88 |
|
Производственная недвижимость (произв. цеха, базы) |
59 |
609 |
63 |
11.53 |
2010 |
282 |
7.13 |
|
Складская недвижимость |
69 |
283 |
-29 |
-9,29 |
1064 |
101 |
10.56 |
Рынок аренды
На рынке аренды производственно-складской недвижимости в 1 кв. 2014 года также отмечен рост арендных ставок на производственные площади на 15,8% по отношению к 4 кв. 2013 года.
Таблица 6. Показатели на рынке аренды производственно-складской недвижимости г.Алматы.
|
Производственно-складская недвижимость |
Объем предложения аренды, ед. |
Средневзвешенная ставка аренды, $/кв.м |
Изменение к предыдущему периоду |
Арендная ставка "дорогих" площадей, $/кв.м |
Арендная ставка "дешевых" площадей, $/кв.м |
Индекс расслоения |
|
|
$/кв.м |
% |
||||||
|
Производственного сервиса |
93 |
8.74 |
+0.19 |
+2.24 |
16.23 |
3.13 |
5.18 |
|
Производственная недвижимость |
53 |
7.89 |
+1.08 |
+15.82 |
13.11 |
3.9 |
3.36 |
|
Складская недвижимость |
305 |
6.27 |
+0.29 |
+4.88 |
10.51 |
3.12 |
3.37 |
Прогнозы на рынке коммерческой недвижимости
По городу продолжилось сокращение темпов роста экономических показателей. Также наблюдается ограниченный доступ к кредитным займам, что влияет на доходы компаний и ведет к некоторому снижению рентабельности производства. Замедление экономического роста, в свою очередь, влияет и на темпы роста реальных доходов населения.
Темпы кредитования экономики Казахстана банками второго уровня остаются на гораздо более низком уровне по сравнению с докризисными. Это связано с сохраняющимся ограничением доступа к внешнему финансированию и высокой долей проблемных кредитов в портфелях банков. Как показывает динамика, за последний год темпы объемов кредитования находятся на уровне возвратов.
По данным исследования НБ РК банков второго уровня в первом полугодии 2014 года существенных изменений в кредитной политике банков не ожидается.
В динамике индекса объема инвестиций в основной капитал также прослеживается некоторое снижение показателя за последний год.
Из анализа показателей финансово-хозяйственной деятельности предприятий г.Алматы видно, что в течение 2011-2012 гг. происходит небольшой рост объемов произведенной продукции и оказанных услуг, а также увеличение прибыли предприятий по налогообложению. В целом, деятельность хозяйствующих субъектов города остается доходной. По итогам трех кварталов 2013 года рентабельность производства составила 9,8%.
Рынок продажи, как и рынок аренды коммерческой недвижимости, в текущем году будут подвержены риску снижения в связи с девальвацией национальной валюты и сокращающихся темпов роста экономических показателей.
Выводы
- В 1 квартале 2014 года рост цен отмечен в сегментах продажи торговой и производственной недвижимости и на рынке аренды производственной недвижимости, а снижение только в сегменте аренды офисной недвижимости.
- на рынке продажи коммерческой недвижимости Алматы в целом по городу запрашиваемые цены изменились незначительно, а на рынке аренды прослеживается рост ставок найма.
- Состояние экономических факторов рынка коммерческой недвижимости дает основание прогнозировать стагнацию ценовых показателей с последующим их снижением. Сокращение цен на рынке продажи может составить 10-12% до конца года.
- Мониторинг рынка коммерческой недвижимости представлен в сокращенном варианте, по вопросам приобретения полной версии обращаться по телефону: 8(7212) 910-046 и на e-mail: analitika@kn.kz.
Аналитическая служба kn.kz
Телефон 8 (7212) 910-046