Аналитический обзор рынка коммерческой недвижимости Караганды (I квартал 2014 г.)

В I квартале 2014 года на рынке офисной недвижимости г. Караганды средняя цена предложения составила 1111 у.е. за единицу площади, арендная ставка офисных помещений за метр квадратный составила 1990 тенге. Цена торговых площадей — 1172 у.е. за квадратный метр, цена аренды — 2193 тенге за квадратный метр 

Продажа офисов

На рынке коммерческой недвижимости города Караганды в I квартале 2014 года цена квадрата офисных помещений составила 1111 у.е./кв.м. Средняя цена за период снизилась на 12%.

В разрезе районов наибольшая цена на офисы сформировалась в районе Город— 1144 у.е./кв.м и за период снизилась почти на 13%. Всего в центральной части города расположено 70% предложенных к продаже офисных площадей. Расчетная база в количественном измерении пополнилась на 8%, тогда как по площади предложенные офисы сократились на 10%. Данный факт говорит об изменении структуры предложения, чем и объясняется значительное ценовое колебание.

Далее по уровню снижения следует район Юго-Восток — 1103 у.е./кв.м, где ценовые изменения незначительные, менее 2%. Предложение офисов Юго-Востока занимает 15% от общего объема, и в текущем периоде он увеличился.

В районе Майкудук цена офисных помещений сформировалась на уровне 1019 у.е./кв.м. В процентном отношении расчетная база Майкудука минимальная и составляет всего лишь 1%.

В Михайловке средняя цена квадратного метра — 914 у.е./кв.м. В IV квартале 2013 года офисная недвижимость в предложении отсутствовала, поэтому в текущем периоде цена указана без изменений. Всего в районе представлено 14% офисных площадей от общегородского объема предложения. 

Офисные помещения располагаются, как правило, либо в жилых домах, либо в отдельно стоящих административных зданиях — бизнес-центрах. Средняя цена офисных помещений, расположенных в жилых домах, составила 1478 у.е./кв.м, в отдельно стоящих административных зданиях — 740 у.е./кв.м.

Количественное измерение офисов, расположенных в жилых домах, превышает количество отдельно стоящих бизнес-центров на 85%. Хотя если рассматривать предложенные офисы по площади, то они практически на одном уровне. 

Отдельно стоящие административные здания находятся в основном в районе Город. И лишь одно здание, которое присутствует в продаже, располагается в районе Михайловка по улице Московская. В остальных территориальных районах города предложенные к продаже офисы расположены в жилых домах.

Таблица 1. Показатели сегмента офисных помещений по районам 

Район	Общая площадь, кв.м	Средняя цена, у.е./кв.м	Относительное изменение	1/2 сумма относительной погрешности	Средняя цена в отд. стоящ. зд., у.е./кв.м	Средняя цена в жилых домах, у.е./кв.м
Город	7254	1144	-12,85	12,25	780	1506
Майкудук	104	1019	10,71	13,41	-	1469
Михайловка	1440	914	-	-	598	1444
Юго-Восток	1603	1103	1,46	12,29	-	1442
Общее по офисам	10401	1111	-12,05	10,87	740	1478

Ценовое снижение наблюдается в сегменте «дорогих» офисов — на 4,2%.

Цена «дорогих» офисов составила 1885 у.е./кв.м, цена «дешевых» — 642 у.е./кв.м. Ценовые колебания в сегментах «дорогих» и «дешевых» офисов можно проследить по районам Город и Юго-Восток. По всем параметрам прослеживаются отрицательные ценовые изменения кроме «дешевого» сегмента на Юго-Востоке.

Максимальный индекс расслоения отмечается в районе Город — 3,54, далее следует район Юго-Восток — 2,58 и минимальный разрыв между «дорогой» и «дешевой» офисной недвижимостью в районе Майкудук — 1,62.

Таблица 2. Показатели в сегментах «дорогих» и «дешевых» офисов 

Район	Цена «дорогих» офисов, у.е./кв.м	Ценовые изменения «дорогих» офисов, %	Цена «дешевых» офисов, у.е./кв.м	Ценовые изменения «дешевых» офисов, %	Индекс расслоения
Город	2073	-1,1	585	-0,64	3,54
Майкудук	1373	-	849	-	1,62
Михайловка	-	-	-	-
Юго-Восток	1544	-1,21	598	0,38	2,58
Общее	1885	-4,19	642	1,11	2,93

Ценовые изменения в ретроспективе

Динамика цен продажи офисной недвижимости последних трех лет показывает положительную динамику — в среднем 7,8% в год. Однако из года в год отмечаются различные темпы роста. Так, в период с 2011 по 2012 гг. рост цен составил 5,7%, а уже в 2013 году цены увеличились до 16,8% в год. В I квартале 2014 года цены откатились назад на 7,3%.

Аренда офисов

В I квартале 2014 года арендная ставка офисных помещений за метр квадратный составила 1990 тенге. Относительно предыдущего периода арендная ставка находится в стабильном состоянии, ценовые колебания незначительные — менее 6%.

Максимальный уровень цены аренды офисов наблюдается в районе Город— 2186 тг/кв.м. Далее следуют районы Юго-Восток — 1730 тг/кв.м, Майкудук— 1000 тг/кв.м, Михайловка — 840 тг/кв.м, Пришахтинск — 500 тг/кв.м.

Основной объем офисных площадей к аренде предложен в районе Город— 70%. В районе Юго-Восток — 20% офисов. Оставшийся процент предложения делят между собой районы Михайловка — 5%, Майкудук — 3%, Пришахтинск — 2%.

Продажа торговой недвижимости

Средняя цена торговых помещений в I квартале 2014 года составила 1172 у.е./кв.м. В отчетном периоде произошел роств среднем на 19%.

Максимальный уровень цен на торговые площади традиционно сформировался в районе Город — 1523 у.е./кв.м. Относительно предыдущего периода отмечен рост свыше 28%. В центральной части города предложено более 37% торговых площадей от общего объема предложения, ценовые колебания повлияли на среднегородской ценовой показатель в положительную сторону. В районе Юго-Восток цена находится в стабильном состоянии — 1136 у.е./кв.м.

В Михайловке наблюдаются отрицательные изменения цены на 21,5%. Однако учитывая небольшой объем предложения, всего 2%, данные изменения нельзя рассматривать как понижение ценового уровня, а лишь изменения структуры предложения по району.

В одном ценовом сегменте находятся районы Пришахтинск — 690 у.е./кв.м и Майкудук — 672 у.е./кв.м, хотя по объему предложения Майкудук занимает третье место по городу, всего 30% торговых площадей относится к Майкудуку от общего объема предложения.

Таблица 3. Показатели в сегменте торговых помещений по районам

Район	Объем предложения, (кол-во объектов)	Общая площадь, кв.м	Средняя цена, у.е./кв.м	Относительное изменение, %
Город	73	5162	1523	28,71
Майкудук	40	4663	672	-18,57
Михайловка	4	511	735	-21,52
Пришахтинск	5	369	690	8,78
Юго-Восток	75	6552	1136	7,84
Общее	197	18007	1172	19,39

По типу расположения торговые площади могут находиться на первых этажах жилых комплексов, в торговых центрах, на рынках или в отдельно стоящих зданиях небольших площадей.

Следуя данной сегментации, максимальной ценой обладают торговые площади в жилых комплексах — 1292 у.е./кв.м. Средняя цена помещений в торговых центрах составила 685 у.е./кв.м. Цена квадрата торговых помещений в отдельно стоящих зданиях составила 858 у.е./кв.м. Наименьшая цена отмечается на торговые площади, расположенные на рынках,— 352 у.е./кв.м.

Таблица 4. Показатели по типу расположения торговых помещений

Тип расположения	Количество	Площадь, кв.м	Средняя цена, у.е./кв.м
В жилых комплексах	102	9230	1292
В торговых центрах	51	4878	685
В отд. стоящих зданиях	36	3811	858
На рынке	8	88	352
Общее	197	18007	1172

С точки зрения объема предложения максимальное количество торговых площадей расположено в жилых комплексах — 52%. Далее следуют торговые центры — 26% и отдельно стоящие здания— 18%. Минимальное количество относится к площадям на рынке— 4%.

Средняя цена в сегменте «дорогой» торговой недвижимости составила 1792у.е., цена «дешевой» — 362 у.е./кв.м. Рост цен наблюдается в сегменте «дешевой» торговой недвижимости.

В районах Город, Юго-Восток, Михайловка снижению подверглись как дорогой, так и дешевый сегменты торговых площадей. В районах Пришахтинск и Майкудук, напротив, наблюдаются положительные ценовые изменения.

Максимальный индекс расслоения в районе Город — 8,09. Далее следуют районы Юго-Восток, Пришахтинск и Майкудук, минимальный разрыв цен между дорогим и дешевым сегментами наблюдается в районе Михайловка — 2,15.

Таблица 5.

Торговые площади по районам	Цена «дорогой» недвижимости, у.е.	Ценовые изменения «дорогой» недвижимости, %	Цена «дешевой» недвижимости, у.е.	Ценовые изменения «дешевой» недвижимости, %	Индекс расслоения
Город	2184	-1,25	567	-23,67	8,09
Юго-Восток	1218	-23,84	345	-22,24	3,53
Михайловка	952	-45,65	442	-15,08	2,15
Пришахтинск	2000	20,14	588	13,42	3,40
Майкудук	1748	17,93	547	20,55	3,20
Общее	1792	-0,10	362	5,22	4,95

Ценовые изменения в ретроспективе

В отличие от офисной недвижимости динамика цен на торговые площади в 2011 — 2012 гг. показывала отрицательную динамику. Так, снижение средней цены продажи в этот период составило 10%. И лишь с начала 2013 года отрицательная динамика сменилась на положительную. В 2013 году по отношению к 2012 году цены увеличились на 6,9%. Такая же тенденция сохранилась и в I квартале 2014 года. Однако, среднегодовой темп изменения за последние три года остается отрицательным — «минус» 1,2% в год.

Аренда торговой недвижимости

В текущем периоде арендная ставка торговых площадей составила 2193 тг/кв.м. По сравнению с IV кварталом 2013 года отмечен рост арендной ставки на 17%.

Максимальный уровень цены аренды торговых помещений наблюдается в районе Город— 2359 тг/кв.м. Далее следуют районы Юго-Восток — 1987 тг/кв.м, Майкудук— 1730 тг/кв.м, Михайловка — 1719 тг/кв.м, Пришахтинск — 1300 тг/кв.м.

Максимальный объем предложения торговых площадей к аренде представлен в районе Город— 51%. Далее следует районы Юго-Восток — 25% и Майкудук — 16% от общего объема предложения. В районах Михайловка и Пришахтинск минимальное количество торговых объектов — 5% и 3% соответственно. Относительно предыдущего квартала в отчетном периоде наблюдается снижение объема предложений аренды торговых помещений.

Прогнозы и выводы

По итогам 2013 года по городу и в стране в целом продолжилось сокращение темпов роста экономических показателей. Также наблюдается ограниченный доступ к кредитным займам, что влияет на доходы компаний и ведет к некоторому снижению рентабельности производства. Замедление экономического роста, в свою очередь, влияет и на темпы роста реальных доходов населения.

Темпы кредитования экономики Казахстана банками второго уровня остаются на гораздо более низком уровне по сравнению с докризисными. Это связано с сохраняющимся ограничением доступа к внешнему финансированию и высокой долей проблемных кредитов в портфелях банков. Как показывает динамика, за последние 3 года темпы объемов кредитования имеют тенденцию снижения.

По данным исследования НБ РК банков второго уровня, на 1 января 2014 года, в первом полугодии 2014 года существенных изменений в кредитной политике банков не ожидается.

По вышеперечисленным данным можно сделать вывод о том, что на рынке присутствуют предпосылки к понижению цен на коммерческую недвижимость в краткосрочной перспективе.

В I квартале 2014 года на рынке офисной недвижимости города Караганды прослеживается снижение цен на 12%. Данной тенденции подверглись офисные площади, расположенные в районе Город. Ценовое снижение наблюдается в сегменте «дорогих» офисов на 4,2%.

В сегменте аренды офисов ценовые колебания незначительные.

На недвижимость, предназначенную для сферы торговли, средние цены выросли на 19%. В основном на увеличение цен повлияли изменения в районе Город. Рост цен наблюдается в сегменте «дешевой» торговой недвижимости.

На аренду торговой недвижимости так же отмечен рост на 17%.

Аналитическая служба kn.kz

Телефон 8 (7212) 910-046