В I квартале 2014 года на рынке офисной недвижимости г. Астаны средняя цена продажи составила 1960 у.е. за единицу площади, средняя арендная ставка офисных помещений за метр квадратный составила 4286 тенге. Цена продажи торговых площадей — 1897 у.е. за квадратный метр, аренды — 4229 тенге.
Продажа офисов
На рынке коммерческой недвижимости города Астаны в I квартале 2014 года цена квадрата офисных помещений составила 1960 у.е.
Таблица 1. Показатели сегмента офисных помещений по районам
|
Район |
Объем предложения, кол-во объектов |
Средняя цена, у.е./кв.м |
Относительное изменение цены |
Цена офисов в ЖК, у.е./кв.м |
Цена офисов в отд. зданиях, у.е./кв.м |
|
Алматы |
144 |
1801 |
-17,44 |
1954 |
1538 |
|
Есиль |
91 |
2326 |
12,96 |
2717 |
2743 |
|
Сарыарка |
84 |
1837 |
-1,23 |
1680 |
1739 |
|
Общее |
319 |
1960 |
-4,96 |
2008 |
2071 |
В разрезе районов города наибольшая цена сформировалась в административном районе Есиль — 2326 у.е./кв.м и за период выросла почти на 13%. Максимальный объем предложения офисной недвижимости представлен в районе Алматы по средней цене — 1801 у.е./кв.м, в рассматриваемом районе отмечено снижение на 17%.
В районе Сарыарка в I квартале 2014 года по отношению к IV кварталу 2013 года изменений не наблюдалось, цена квадрата составила 1837 у.е.
Средняя цена продажи офисных помещений, расположенных в отдельно стоящих административных зданиях и бизнес-центрах, составила 2071 у.е./кв.м, в ЖК — 2008 у.е./кв.м.
В районе Есиль из общего количества офисной недвижимости преобладают офисы, находящиеся в бизнес-центрах, — 67%. В среднем по цене за квадрат — 2743 у.е. В районе Алматы основной объем офисов находится в жилых комплексах — 66%, цена которых — 1954 у.е./кв.м. В районе Сарыарка, так же как и в Есиле, большее количество офисов находится в отдельно стоящих административных зданиях и бизнес-центрах по средней цене — 1739 у.е./кв.м.
Всего по городу Астане офисных помещений, расположенных в ЖК, — 47%, в отдельно стоящих зданиях бизнес-центров — 53% от общего объема предложения офисной недвижимости.
Ценовое снижение наблюдается как в сегменте «дорогих» офисов, так и «дешевых» — на 6,6%. Цена квадратного метра «дорогих» офисов составила 3456 у.е., цена «дешевых» — 990 у.е. Максимальное изменение цен зафиксировано в районе Есиль на «дорогие» офисы — минус 17%. В районе Алматы на «дешевые» офисы — минус 15%.
Максимальный индекс расслоения отмечается в районе Есиль — 5,09, далее следует район Алматы — 3,16 и минимальный разрыв между «дорогой» и «дешевой» офисной недвижимостью наблюдается в районе Сарыарка — 2,82.
Таблица 2. Показатели в сегментах «дорогих» и «дешевых» офисов
|
Район |
Цена «дорогих» офисов, у.е./кв.м |
Ценовые изменения «дорогих» офисов, % |
Цена «дешевых» офисов, у.е./кв.м |
Ценовые изменения «дешевых» офисов, % |
Индекс расслоения |
|
Алматы |
3451 |
-3,69 |
1092 |
-15,08 |
3,16 |
|
Есиль |
3966 |
-17,08 |
778 |
8,36 |
5,09 |
|
Сарыарка |
2923 |
3,99 |
1038 |
2,42 |
2,82 |
|
Общее |
3456 |
-6,57 |
990 |
-6,59 |
3,49 |
Ценовые изменения в ретроспективе
Квартальная динамика цен продажи после снижения цен в течение 2012 года, с начала 2013-го демонстрирует повышательный тренд. Однако по итогам I квартала текущего года средняя цена продажи сократилась на 5%.
Аренда офисов
В I квартале 2014 года арендная ставка офисных помещений за метр квадратный составила 4286 тенге. Относительно предыдущего периода арендная ставка находится в стабильном состоянии, ценовые колебания незначительные — менее 2%
Максимальный уровень цены аренды офисов наблюдается на левобережье столицы в районе Есиль — 5699 тенгеза квадратный метр. Далее следуют районы правого берега Алматы — 3730тг/кв.м и Сарыарка — 3635 тг/кв.м.
Максимальный объем предложения офисных площадей к аренде представлено в районе Алматы — 46%. В районе Есиль — 29% офисов. В районе Сарыарка — 25% от общего объема предложения. Прирост предложения составил 3%.
Продажа торговой недвижимости
Средняя цена торговых помещений в I квартале 2014 года составила 1897 у.е./кв.м. В отчетном периоде ценовое понижение в среднем на 14%.
Максимальный уровень цен на торговые площади традиционно сформировался в районе Есиль — 2991 у.е./кв.м. Относительно предыдущего периода отмечен рост свыше 20%. Далее по уровню снижения цены следует район Алматы — 1886 у.е./кв.м, цена находится в стабильном состоянии. В районе Сарыарка зафиксировано ценовое снижение до 1771 у.е./кв.м торговой площади.
Таблица 3. Показатели в сегменте торговых помещений по районам
|
Район |
Общая площадь, кв.м |
Объем предложения (кол-во объектов) |
Средняя цена, у.е./кв.м |
Абсолютное изменение цены, у.е./кв.м |
Относительное изменение цены, % |
|
Алматы |
16802 |
196 |
1886 |
-101,44 |
-5,1 |
|
Есиль |
1861 |
18 |
2991 |
505,16 |
20,32 |
|
Сарыарка |
7419 |
141 |
1771 |
-636,51 |
-26,44 |
|
Общее |
26082 |
355 |
1897 |
-302,35 |
-13,75 |
По типу расположения торговые площади могут находиться на первых этажах жилых комплексов, в торговых центрах, на рынках или в отдельно стоящих зданиях небольших площадей.
Следуя данной сегментации, максимальной ценой обладают торговые площади в жилых комплексах — 2238 у.е./кв.м. Средняя цена помещений в торговых центрах составила 1987 у.е./кв.м. Цена квадрата торговых помещений в отдельно стоящих зданиях составила 1647 у.е./кв.м. Наименьшая цена отмечается на торговые площади, расположенные на рынках, — 564 у.е./кв.м.
Таблица 4. Показатели по типу расположения торговых помещений
|
Тип расположения торговых помещений |
Общая площадь, кв.м |
Средняя цена, у.е./кв.м |
Количество объектов, шт. |
|
В жилых комплексах |
16806 |
2238 |
188 |
|
В торговых центрах |
3381 |
1987 |
86 |
|
В отд. стоящих зданиях |
4186 |
1647 |
36 |
|
На рынке |
1709 |
564 |
45 |
|
Общее |
26082 |
1897 |
355 |
С точки зрения объема предложения максимальное количество торговых площадей расположено в жилых комплексах — 53%. Далее следуют торговые центры — 24% и площади, расположенные на рынках, — 13%. Минимальное количество относится к отдельно стоящим зданиям, всего — 10%.
Средняя цена в сегменте «дорогой» торговой недвижимости составила 3229 у.е./кв.м, цена «дешевой» — 362 у.е./кв.м. Снижение наблюдается на «дорогие» торговые площади. В районе Есиль зафиксирован рост цен как на сегмент «дорогой» так и «дешевой» торговой недвижимости более чем на 18% за период. В районе Сарыарка «дорогие» торговые объекты, напротив, снизились в цене на 12%.
На одном уровне индекс расслоения в районах Алматы — 11,82 и Сарыарка — 11,56. Значительно меньший разбег цен от верхнего до нижнего ценовых уровней в районе Есиль — 2,46.
Таблица 5. Показатели в сегменте «дорогих» и «дешевых» торговых помещений
|
Район |
Цена «дорогой» недвижимости, у.е./кв.м |
Ценовые изменения «дорогой» недвижимости, % |
Цена «дешевой» недвижимости, у.е./кв.м |
Ценовые изменения «дешевой» недвижимости, % |
Индекс расслоения |
|
Алматы |
3138 |
5,96 |
265 |
-5,31 |
11,82 |
|
Есиль |
4753 |
18,77 |
1931 |
18,60 |
2,46 |
|
Сарыарка |
3138 |
-11,89 |
271 |
12,43 |
11,56 |
|
Общее |
3229 |
-5,25 |
362 |
-0,44 |
8,93 |
Ценовые изменения в ретроспективе
Квартальная динамика цен продажи (после снижения цен в течение 2012 года на 15%), весь 2013 год демонстрировала стабильный рост в среднем на 10% в квартал, однако ухудшение состояния экономики и девальвация национальной валюты привели к сокращению средней цены продажи на 13,8%.
Большая вероятность того, что текущая тенденция может сохраниться на рынке в краткосрочной перспективе.
Аренда торговой недвижимости
В текущем периоде арендная ставка торговых площадей составила 4229 тенге (23,2 у.е./кв.м). По сравнению с IV кварталом 2013 года, наблюдается снижение арендной ставки на 14%.
Максимальный уровень цены аренды торговых помещений наблюдается в районе Есиль — 4332 тг/кв.м. Далее следуют районы Алматы — 4304 тг/кв.м и Сарыарка — 4160 тг/кв.м.
Максимальный объем предложения торговых площадей к аренде представлен в районе Алматы — 56%. Далее следует район Сарыарка — 37% от общего объема предложения. В районе Есиль минимальное количество торговых объектов — 7%. Прирост предложения составил 11%.
Прогнозы и выводы
По итогам 2013 года по городу и в стране в целом продолжилось сокращение темпов роста экономических показателей. Также наблюдается ограниченный доступ к кредитным займам, что влияет на доходы компаний и ведет к некоторому снижению рентабельности производства. Замедление экономического роста, в свою очередь, влияет и на темпы роста реальных доходов населения.
Темпы кредитования экономики Казахстана банками второго уровня остаются на гораздо более низком уровне по сравнению с докризисными. Это связано с сохраняющимся ограничением доступа к внешнему финансированию и высокой долей проблемных кредитов в портфелях банков. Как показывает динамика, за последние 3 года темпы объемов кредитования имеют тенденцию снижения.
По данным исследования НБ РК банков второго уровня на 1 января 2014 года, в первом полугодии 2014 года существенных изменений в кредитной политике банков не ожидается.
На основе данных факторов можно сделать вывод о том, что на рынке недвижимости существуют предпосылки к дальнейшему снижению цен продажи на рынке коммерческой недвижимости.
В I квартале текущего года зафиксировано снижение средней цены продажи офисной недвижимости на 5%. В районном разрезе можно наблюдать разнонаправленные изменения. Так, основное влияние на снижение средней цены оказал район Алматы, где отмечено снижение на 17%. В то же время район Есиль, напротив, показал рост средней цены продажи.
Ценовое снижение наблюдается как в сегменте «дорогих» офисов так и «дешевых» на 6,6%.
В сегменте торговых площадей за I квартал средний уровень цен продажи опустился на 14%, к чему привели ценовые колебания в районе Сарыарка. Снижение наблюдается на «дорогие» торговые площади.
Ценовое снижение зафиксировано так же и в сегменте аренды торговых площадей.
Аналитическая служба kn.kz
Телефон 8 (7212) 910-046