Ценовое затишье на рынке вторичного жилья города Алматы продолжается. В марте 2014 года средний ценовой показатель зафиксирован на уровне 2026 $/кв.м (в тенговом эквиваленте — 368800 тг./кв.м).
Ценовой показатель в сегменте «дорогого» жилья сократился на 0,6%, а «дешевого», напротив, вырос на 0,4%.
Цены по административным районам
Во всех районах города изменения ценовых показателей незначительные, т. е. лежат в пределах среднестатистической погрешности расчетов (таблица 1).
Таблица 1.
Показатели рынка вторичного жилья г. Алматы в разрезе районов
Район |
Объем предложений, ед. |
Уд.вес |
Средняя |
Изменение |
|
$ |
% |
||||
Алатауский |
210 |
2.24 |
1459 |
+4 |
+0.26 |
Алмалинский |
1842 |
19.65 |
2183 |
+15 |
+0.69 |
Ауэзовский |
2409 |
25.69 |
1723 |
-1 |
-0.04 |
Бостандыкский |
2267 |
24.18 |
2309 |
+3 |
+0.11 |
Жетысуский |
827 |
8.82 |
1480 |
-12 |
-0.77 |
Медеуский |
1184 |
12.63 |
2667 |
+19 |
+0.71 |
Турксибский |
637 |
6.79 |
1415 |
-9 |
-0.66 |
По городу |
9376 |
100 |
2026 |
-1 |
-0.05 |
Самые «дорогие» квартиры в Алматы традиционно предлагаются на продажу в Медеуском районе, их цена превышает средний показатель по городу на 32%. Средние цены в Бостандыкском и Алмалинском районах города превысили средний показатель по городу на 14% и 8% соответственно.
В районах Алматы – 1, в Жетысуском и Турксибском районах ценовые показатели держатся практически на одном уровне и находятся ниже среднегородского показателя на 27-30%. В новом административном Алатауском районе ценовой показатель ниже на 28%, а в спальном Ауэзовском районе — на 15%.
Таблица 2.
Топ 10 самых дорогих квартир в феврале 2014 года
Название комплекса |
Кол-во |
Площадь, м² |
Цена, $ |
Цена за 1 кв.м, $ |
ЖК "Baganashil Seven Stars" |
4 |
176 |
1000000 |
5682 |
ЖК "EsentaiPalace" |
3 |
135 |
770000 |
5704 |
ЖК "Долина Роз" |
4 |
170 |
1000000 |
5882 |
ЖК "Европолис" |
3 |
180 |
1100000 |
6111 |
Коттеджный городок "Ботанический Сад" |
4 |
146 |
900000 |
6164 |
ЖК "Есентай Парк" |
3 |
134 |
850000 |
6343 |
ЖК "Аль-Фараби" |
3 |
110 |
700000 |
6364 |
Коттеджный городок "Арман Вилла" |
4 |
225 |
1520000 |
6756 |
ЖК "Керемет" |
3 |
90 |
750000 |
8333 |
ЖК "Солнечная Долина" |
4 |
180 |
1777777 |
9877 |
В топ 10 самых «дорогих» жилых комплексов в анализируемом месяце попали ЖК "BaganashilSevenStars", ЖК "EsentaiPalace", ЖК "Долина Роз", ЖК "Европолис", Коттеджный городок "Ботанический Сад", ЖК "Есентай Парк", ЖК "Аль-Фараби", Коттеджный городок "Арман Вилла", ЖК "Керемет" и ЖК "Солнечная Долина". Здесь средняя удельная цена предложения находится в диапазоне 5680 – 9880 $/кв.м.
Очевидно, что самая высокая запрашиваемая цена на квартиры приходится на жилье в новостройках элит-класса — 3036 $/кв.м (553400 тг./кв.м), а самая низкая цена предложения 1-го квадратного метра прослеживается на комнаты в приватизированных общежитиях — 1445 $/кв.м(263100 тг./кв.м).
Анализ доступности жилья
Если учесть, что, по данным департамента статистики г. Алматы, среднемесячная номинальная заработная плата в феврале 2014 года составила 139447 тенге, то доступность жилья в приватизированном общежитии площадью 30 кв.м (при учете, что 70% будет накапливаться на покупку жилья), в среднем составит 6 лет и 9 месяцев. Для работников в финансовой и страховой сферах, чья заработная плата держится на уровне 259851 тенге — 3года и 7 месяцев, для работников в сфере здравоохранения и социальных услуг (87174 тенге) — 10 лет 9 месяцев. Заработная плата работающих на крупных и средних предприятиях немного выше среднемесячной номинальной заработной платы по городу Алматы, поэтому доступность жилья в приватизированном общежитии составляет 6 лет и 8 месяцев, а для приобретения жилья бизнес-класса площадью 45 кв.м — 17 лет и 3 месяца.
Цены по формату квартир, материалу стен и типу жилья
Анализ средних цен в разрезе комнатности квартир показал, что изменения цен на квартиры не превысили уровня погрешности расчетов.
Таблица 3.
Показатели рынка вторичного жилья г. Алматы в разрезе комнатности
Формат квартиры |
Объем предложений, ед. |
Уд.вес |
Средняя |
Изменение |
|
$ |
% |
||||
1-комнатные |
1661 |
17.72 |
1921 |
+3 |
+0.16 |
2-комнатные |
3094 |
33 |
1955 |
0 |
0.00 |
3-комнатные |
3563 |
38 |
2042 |
-2 |
-0.11 |
4-комнатные |
911 |
9.72 |
2300 |
-32 |
-1.37 |
5-комнатные и выше |
147 |
1.57 |
2609 |
-81 |
-3.02 |
По городу |
9376 |
100 |
2026 |
-1 |
-0.05 |
Распределение объема предложений по ценовым уровням (диаграмма 2) показывает, что существенных изменений не произошло, в диапазоне 500 – 1300 $/кв.м увеличение предложений составило 4%. В диапазоне 1300 – 2500 $/кв.м и 2500 – 9000 $/кв.м зафиксировано увеличение объемов на 2% и 3% соответственно.
Цены по сегментам «дорогого» и «дешёвого» жилья
Ценовые показатели в сегментах «дорогого» и «дешевого» вторичного жилья изменились разнонаправленно: «дорогого» жилья — сократились на 0,6%, а «дешевого» — выросли на 0,4%. В анализируемом периоде в целом по городу наблюдается ценовое затишье.
Таблица 4
Показатели рынка вторичного жилья г. Алматы по сегментам
Формат квартиры |
Средняя |
Изменение |
Средняя |
Изменение |
Индекс расслоения |
||
$ |
% |
$ |
% |
||||
1-комнатные |
2375 |
+19 |
+0.82 |
1573 |
+20 |
+1.26 |
1.51 |
2-комнатные |
2471 |
-25 |
-1.01 |
1531 |
+11 |
+0.70 |
1.61 |
3-комнатные |
2622 |
-24 |
-0.91 |
1551 |
+5 |
+0.34 |
1.69 |
4-комнатные |
3117 |
-75 |
-2.34 |
1689 |
-31 |
-1.78 |
1.85 |
5-комнатные и выше |
4298 |
+55 |
+1.31 |
1565 |
-37 |
-2.28 |
2.75 |
Алатауский |
1812 |
+45 |
+2.57 |
1220 |
+30 |
+2.50 |
1.48 |
Алмалинский |
2787 |
+3 |
+0.09 |
1701 |
+2 |
+0.12 |
1.64 |
Ауэзовский |
2162 |
-16 |
-0.71 |
1349 |
+1 |
+0.06 |
1.60 |
Бостандыкский |
2986 |
-3 |
-0.11 |
1791 |
+24 |
+1.36 |
1.67 |
Жетысуский |
1832 |
-15 |
-0.80 |
1192 |
-22 |
-1.81 |
1.54 |
Медеуский |
3604 |
-29 |
-0.80 |
1866 |
+25 |
+1.35 |
1.93 |
Турксибский |
1708 |
-24 |
-1.36 |
1161 |
+5 |
+0.42 |
1.47 |
По городу |
2600 |
-14 |
-0.55 |
1562 |
+7 |
+0.43 |
1.66 |
Как в «дорогом», так и в «дешевом» сегментах вторичного жилья изменения удельных цен предложения в разрезе районов и в разрезе комнатности незначительные, т. е. находятся ниже уровня среднестатистической погрешности расчетов.
Ценовые изменения в ретроспективе
Средний показатель на рынке продажи квартир по городу (2028 $/кв.м) сейчас превышает свой минимум, зафиксированный в августе 2009 года (1425 $/кв.м), на 42 %, но все еще находится на 34 % ниже, чем пиковый показатель ноября 2007 года (3057 $/кв.м).
В марте прошлого года цены на вторичное жилье в целом по городу были несколько ниже. За год подорожали все форматы квартир. Максимальный годовой рост зафиксирован на многокомнатное жилье — 14,1%, а минимальный — на 1-комнатное — на 0,1%. В целом по городу годовой рост составил 3,3%.
При этом в сегменте «дешевого» жилья рост цен составил 2%, а в сегменте «дорогого» — 6,1%.
По данным Департамента статистики г. Алматы, за год (с апреля 2013 года по март 2014 года) уровень инфляции составил 5.3%, при этом можно отметить, что изменение среднего ценового показателя по городу на рынке вторичного жилья в «дешевом» и среднем ценовом сегментах не превышает уровень инфляции.
В динамике как «дорогого», так и «дешевого» вторичного жилья продолжает прослеживаться небольшой повышательный тренд. Можно отметить, что средний ценовой показатель по городу с начала 2012 года держался практически на одном уровне ‑ около 1950 $/кв.м, однако в последние несколько месяцев прослеживалась небольшая положительная динамика, которая сменилась стагнацией.
Структура предложения
За исследуемый период рассматривалось в среднем 9,24 тыс. квартир.
Анализируя город как совокупность районов, можно сказать, что максимум предложений приходится на Ауэзовский район, а минимум пришелся на Алатауский район.
Анализ предложений в разрезе формата жилья в целом по городу показывает, что наибольший удельный вес занимают 3-комнатные квартиры, а наименьший — 5-комнатные и более.
Выводы и прогнозы
- В марте на рынке вторичного жилья города Алматы прослеживается ценовое затишье во всех сегментах рынка.
- Сдерживающими факторами дальнейшего роста цен на жилую недвижимость Алматы являются девальвация национальной валюты, снижение темпов роста реальных доходов населения и стабильно низкие объемы ипотечного кредитования.
- Влияние данных факторов отразится на рынке недвижимости с временным лагом и выразится в стагнации и последующем снижении долларовых цен.
Обзор подготовлен в соответствии с «Методическими рекомендациями по анализу рынка недвижимости» РГР, Г. М. Стерник, Москва, 2009 г.
Аналитическая служба портала kn.kz
Телефон 8 (7212) 910-046