Второй месяц подряд средняя цена на вторичном рынке жилья в Астане «топчется» на одном месте. В марте средняя цена предложения была зафиксирована на уровне 2124 $ за 1 кв.м. Февральское колебание цены — «плюс» 0,57%, было компенсировано ее снижением в марте на 0,5%. При первом рассмотрении похожая ситуация с ценами наблюдается на жильё во всех районах, всех типов и форматов. Однако более детальный анализ все же говорит о том, что цены стали снижаться на 2-комнатные квартиры в кирпичных домах «старой» постройки. По отношению к февралю сокращение цен на такое жильё составило 6,4%.
Средние цены в «дорогом» сегменте остановились на уровне 2615 $/кв.м (-0,2% к февралю), в «дешёвом» — на уровне 1703 $/кв.м (-0,9% к февралю).
Цены по административным районам
Во всех районах города изменения ценовых показателей незначительные, т.е. лежат в пределах среднестатистической погрешности расчетов.
Таблица 1. Показатели рынка вторичного жилья по районам города
Район |
Объем предложений, ед. |
Изменение объема к прошлому периоду, ед. |
Средняя |
Изменение |
|
$ |
% |
||||
Алматы |
2725 |
-16 |
2063 |
-11 |
-0,52 |
Есиль |
964 |
-2 |
2559 |
-26 |
-1,02 |
Сарыарка |
1609 |
+109 |
1969 |
+11 |
+0,54 |
По городу |
5298 |
+91 |
2124 |
-11 |
-0,50 |
Самые «дорогие» квартиры в Астане традиционно предлагаются к продаже в районе Есиль по цене, превышающей средний показатель по городу на 20%. Средняя максимальная цена за 1 квадрат площади зафиксирована на 4-комнатные квартиры в районе Есиль — $ 2700. При этом средняя минимальная цена продолжает держаться на 3-комнатные квартиры в районе Сарыарка — $ 1889.
Средняя удельная цена предложения в самых «дорогих» жилых комплексах в анализируемом месяце находится в диапазоне 4510-6030 $/кв.м.
Таблица 2. Топ 10 самых дорогих квартир в марте 2014 года
Название жилого комплекса |
Кол-во |
Площадь, кв.м |
Цена, $ |
Цена, $/кв.м, |
«Новый мир» |
2 |
71 |
320 000 |
4507 |
«Английский Квартал» |
3 |
144 |
650 000 |
4514 |
«EuropePalace» |
4 |
177 |
800 000 |
4520 |
«GreenVillage» |
4 |
220 |
1 000 000 |
4545 |
«Нурсая» |
4 |
215 |
990 000 |
4605 |
ЖК на Водно-Зеленом Бульваре |
1 |
53 |
250 000 |
4717 |
«Caspian Palace» |
2 |
52 |
260 000 |
5000 |
«Городской Романс» |
4 |
168 |
850 000 |
5060 |
«Арман» |
4 |
235 |
1 250 000 |
5319 |
«Лазурный Квартал» |
2 |
58 |
350 000 |
6034 |
Цены по формату квартир, материалу стен и типу жилья
Очевидно, что самая высокая средняя запрашиваемая цена приходится на квартиры в новостройках элит-класса — 2833 $/кв.м, а самая низкая цена предложения квадратного метра прослеживается на жильё старой постройки — 1578 $/кв.м.
Анализ средних цен в разрезе комнатности квартир показал, что сокращение среднего показателя по городу было обусловлено снижением цен на 2-комнатные квартиры, в то время как изменения цен на квартиры остальных форматов не превысили уровня погрешности расчетов, т.е. остались на прежнем уровне. Подробнее в таблице 2.
Средние удельные цены 1-, 4- и многокомнатного жилья превышают средний показатель по городу, в данном месяце превышение составило 1,4%, 6,9% и 7,7% соответственно, а цены 2- и 3-комнатного жилья лежат ниже среднегородского показателя на 2% и 1,1%.
Таблица 2. Показатели рынка вторичного жилья в зависимости от формата квартиры
Формат квартир |
Объем предложений, ед. |
Изменение объема к прошлому периоду, ед. |
Средняя |
Изменение |
|
$ |
% |
||||
1-комнатные |
1289 |
+77 |
2154 |
-6 |
-0,27 |
2-комнатные |
1913 |
-9 |
2083 |
-22 |
-1,02 |
3-комнатные |
1580 |
+44 |
2102 |
-15 |
-0,69 |
4-комнатные |
411 |
-21 |
2270 |
+22 |
+0,96 |
5-комнатные и выше |
105 |
0 |
2288 |
+70 |
+3,17 |
По городу |
5298 |
+91 |
2124 |
-11 |
-0,50 |
Ценовой анализ с разделением домов в зависимости от материала постройки и типа жилья в анализируемом месяце показал сокращение цен на квартиры в кирпичных домах в основном старой постройки.
Рассматривая распределение объема предложений по ценовым уровням (диаграмма 2), видно, что анализируемая база в марте 2014 года пополнилась объектами во всех ценовых сегментах. Так, для объема предложения в диапазоне 600-1600 $/кв.м количество предложений выросло на 11,3%. Для диапазона 1600-2600 $/кв.м и 2600-4500 $/кв.м зафиксировано увеличение объёмов лишь на 1,1% и 1,2% соответственно.
Общегородской показатель сократился из-за снижения цен на новые объекты, появившиеся в этом месяце.
Цены по сегментам «дорогого» и «дешёвого» жилья
За анализируемый период средняя долларовая цена предложения в секторе «дорогого» жилья сократилась на 0,2% (до 2615 $/кв.м). Основное влияние на снижение цены в данном сегменте оказали 2- и 3-комнатные квартиры.
В секторе «дешёвого» жилья по сравнению с февралём средняя цена предложения сократилась на 0,9% (до 1703 $/кв.м). Снижение средних цен прослеживается на 1-, 2- и 3-комнатные квартиры.
Таблица 3. Показатели рынка вторичного жилья по сегментам
Формат квартир |
Средняя |
Изменение |
Средняя |
Изменение |
Индекс расслоения |
||
$ |
% |
$ |
% |
||||
1-комнатные |
2611 |
+32 |
+1,25 |
1769 |
-16 |
-0,91 |
1,48 |
2-комнатные |
2529 |
-27 |
-1,04 |
1694 |
-38 |
-2,2 |
1,49 |
3-комнатные |
2593 |
-14 |
-0,55 |
1677 |
-10 |
-0,6 |
1,55 |
4-комнатные |
2983 |
+66 |
+2,26 |
1678 |
+31 |
+1,86 |
1,78 |
5-комнатные и выше |
3139 |
-140 |
-4,28 |
1518 |
+137 |
+9,94 |
2,07 |
Алматы |
2525 |
-16 |
-0,65 |
1674 |
-18 |
-1,07 |
1,51 |
Есиль |
3181 |
-29 |
-0,91 |
1990 |
-8 |
-0,40 |
1,60 |
Сарыарка |
2432 |
+46 |
+1,92 |
1582 |
-4 |
-0,25 |
1,54 |
По городу |
2615 |
-5 |
-0,20 |
1703 |
-15 |
-0,87 |
1,54 |
Отметим, что цены в сегменте «дешёвого» жилья росли с середины 2012 года в среднем на 1,2% в месяц, при этом цены в сегменте «дорогого» жилья увеличиваются медленнее, чем в сегменте «дешёвого» в среднем на 0,7% в месяц.
Индекс расслоения (отношение «дорогого» жилья к «дешёвому», для расчёта которых берётся 20% анализируемой базы) зафиксирован на отметке 1,54, ценовые пределы по сравнению с предыдущим месяцем расширились.
Ценовые изменения в ретроспективе
За весь период наблюдения за сегментом «дорогого» жилья с ноября 2007 года тенговые цены увеличились на 42,1% (+141 900 тг/кв.м) без учета уровня инфляции, а в секторе жилья эконом-класса рост цен в тенге составил 48,7% (+102 100 тг/кв.м). Средний ценовой показатель по городу повысился на 44,8%, прибавив к каждому квадратному метру по 120 300 тенге. При этом наибольший рост средней удельной цены предложения прослеживается на 1-комнатное жилье — 55,2%, а наименьший — на многокомнатное — 26,9%.
Однако долларовые цены всё ещё находятся ниже пиковых цен 2007 года в сегменте «дорогих» и средних цен на 16,8% и 1,1% соответственно, при этом «дешёвые» цены выросли на 16,8%.
За год, с марта 2013 года по февраль 2014 года, уровень инфляции в столице составил 5,7%. За аналогичный период в сегменте «дорогого» жилья рост цен в Астане превысил уровень инфляции в 1,5 раза, а в среднем ценовом сегменте и сегменте «дешёвого» жилья — в 1,7 раза и в 2 раза соответственно.
Средняя цена за квартиру в Астане составляет 155 200 $ (от $86 100 — за 1-комнатную до 458 500 $ — за многокомнатную). По сравнению с аналогичным периодом прошлого года в целом за квартиру сейчас просят на 5,7% больше. Максимальный годовой рост наблюдается на 1-комнатное жилье — 14,4%, при этом за год прибавилось к запрашиваемой цене 10 800 $, а на многокомнатные квартиры, напротив, прослеживается снижение на 11%, или минус 56 600 $.
Анализируемая база предложения
Исследуемое количество объектов, по данным газеты «Недвижимость» и портала kn.kz, составило 5298 ед. общей площадью — 381 тыс. кв.м, объёмом рынка в ценах предложения — 822 млн долларов.
Лидером по объёму предложений (диаграмма 6) остаётся район Алматы — 52%, а минимум традиционно пришёлся на новый, быстро застраивающийся, административный район Есиль — 18%.
Анализ предложений по формату жилья в целом по городу показывает, что максимальный удельный вес занимают 2-комнатные квартиры — 36%, а минимальный — 5-комнатные и выше — 2% (диаграмма 7).
Анализ предложений с разделением домов в зависимости от материала постройки показал, что в общем объёме на квартиры в кирпичных постройках пришлось 49%, в монолитных и панельных домах — 33% и 18% соответственно (диаграмма 8).
Всё многообразие жилых домов в городе можно свести к четырём основным видам в соответствии с качеством жилья: новым квартирам, построенным в течение последних 10-15 лет, доля которых в предложениях к продаже наибольшая — 72%, постройкам старого типа — 2%, улучшенной планировки — 20% и «хрущёвкам» — 6% (диаграмма 9).
Прогнозы на рынке вторичного жилья
На рынке вторичного жилья г. Астаны основными составляющими платежеспособного спроса являются личные реальные доходы населения и условия по ипотечному кредитованию населения банками второго уровня.
С июля 2013 года в Астане наблюдается снижение темпов роста реальных и номинальных денежных доходов населения.
Объёмы ипотечного кредитования показывают положительную динамику с конца 2009 года. На конец 2013 года среднегодовой объём выданных ипотечных кредитов составил 18 829 млн тг, что соответствует уровню 2005 года. На диаграмме 11 заметно снижение сумм ипотечных займов в 2013 году по сравнению с 2012 годом. В январе 2014 года разница между погашенными и вновь выданными ипотечными займами составила 3 640 млн тг. Этот показатель в целом соответствует своему среднемесячному значению.
Сдержанные темпы роста экономики и февральская девальвация негативно отразятся на реальных денежных доходах населения. В случае дальнейшего снижения объёмов ипотечного кредитования, это может оказывать дополнительное давление на цены жилья.
Разумеется, это в первую очередь скажется на доступности жилья для населения с низкими и средними доходами. Таким образом, цены в сегменте жилья эконом-класса первыми подвергнутся снижению, так как именно в этом сегменте сконцентрирован массовый спрос. Снижение цен в данном сегменте может составить 7-10% до конца года.
Жильё элит- и бизнес-класса может отреагировать на девальвацию с задержкой во времени и более низкими темпами снижения, так как спрос на данный вид жилья находится у населения с достаточно высоким уровнем дохода.
Выводы
- Относительно февраля в марте 2014 года снижение составило 11 долларов на каждый квадратный метр, или 0,5%.
- Сокращение среднего показателя по городу было обусловлено снижением цен на 2-комнатные квартиры в кирпичных домах «старой» постройки, в то время как изменения цен на квартиры остальных форматов не превысили уровня погрешности расчетов.
- Относительно предыдущего периода на рынке вторичного жилья отмечается прирост объёма предложения.
- Согласно прогнозаманалитической службы kn.kz, в ближайшие месяцы на рынке жилья ожидается сокращение долларовых цен в пределах 1%-1,5% в месяц.
Аналитическая служба kn.kz
Телефон 8 (7212) 910-046