В феврале средневзвешенная удельная цена предложения на рынке вторичного жилья Астаны зафиксирована на уровне 2135 $/кв.м. Прирост к прошлому месяцу составил 12 долларов на каждый квадратный метр, или 0,6%. Средние цены в «дорогом» сегменте остановились на уровне 2620 $/кв.м (+0,7%), а в «дешевом» — на уровне 1717 $/кв.м (+1,1%).
Цены по административным районам
Повышение средних цен предложения наблюдается только в районе Алматы. В остальных районах города изменения ценовых показателей незначительны, т.е. лежат в пределах среднестатистической погрешности расчетов (таблица 1).
Таблица 1. Показатели рынка вторичного жилья по административным районам города
|
Район |
Объем предложения, ед. |
Изменение объема к прошлому периоду, ед. |
Средняя |
Изменение |
|
|
$ |
% |
||||
|
Алматы |
2741 |
49 |
2073 |
+17 |
+0,82 |
|
Есиль |
966 |
30 |
2585 |
-17 |
-0,65 |
|
Сарыарка |
1500 |
-48 |
1958 |
+9 |
+0,47 |
|
По городу |
5207 |
31 |
2135 |
+12 |
+0,57 |
Самые «дорогие» квартиры в Астане традиционно предлагаются к продаже в районе Есиль, эта цена превышает средний показатель по городу на 21%.Средняя максимальная цена за 1 квадрат площади зафиксирована на многокомнатные квартиры в районе Есиль —2772 у.е. При этом средняя минимальная цена продолжает держаться на 3-комнатные квартиры в районе Сарыарка — 1891 у.е.
Средняя удельная цена предложения в самых «дорогих» жилых комплексах в анализируемом месяце находится в диапазоне 3930-6025 $/кв.м.
Таблица 2. Топ-10 самых дорогих квартир в феврале 2014 года
|
Название ЖК |
Кол-во |
Площадь, кв.м |
Цена, $ |
Цена за 1 кв.м, $ |
|
«Триумфальный» |
2 |
89 |
350 000 |
3933 |
|
«Хайвил Астана» |
4 |
192 |
800 000 |
4167 |
|
«Ак-Булак-3» |
5 |
195 |
850 000 |
4359 |
|
«Отырар» |
4 |
168 |
750 000 |
4464 |
|
«Гранд Алатау» |
3 |
133 |
600 000 |
4511 |
|
«Europe Palace» |
4 |
177 |
800 000 |
4520 |
|
ЖК на Водно-Зеленом бульваре |
1 |
53 |
250 000 |
4717 |
|
«Городской романс» |
4 |
168 |
850 000 |
5060 |
|
«Лазурный квартал» |
2 |
58 |
325 000 |
5603 |
|
«Нурсая» |
2 |
83 |
500 000 |
6024 |
Цены по формату квартир, материалу стен и типу жилья
Очевидно, что самая высокая средняя запрашиваемая цена приходится на квартиры в новостройках элит-класса — 2834 $/кв.м, а самая низкая цена предложения квадратного метра прослеживается на жилье старой постройки — 1636 $/кв.м.
Анализ средних цен в разрезе комнатности квартир показал, что повышение среднего показателя по городу было обусловлено ростом цен на 2-комнатные квартиры в новостройках, в то время как изменения цен на квартиры остальных форматов не превысили уровня погрешности расчетов. Подробнее в таблице 2.
Средние удельные цены 1-, 4- и многокомнатного жилья в феврале превысили средний показатель по городу на 1,2%, 5,3% и 3,9% соответственно, а цены 2- и 3-комнатного жилья лежат ниже среднегородского показателя на 1,4% и 0,9%. Традиционно самые доступные квадратные метры в 2-комнатных квартирах.
Таблица 2. Показатели рынка вторичного жилья в зависимости от формата квартиры
|
Комнатность |
Объем предложений, ед. |
Изменение объема к прошлому периоду, ед. |
Средняя |
Изменение |
|
|
$ |
% |
||||
|
1-комнатные |
1212 |
6 |
2160 |
+17 |
+0,78 |
|
2-комнатные |
1922 |
43 |
2105 |
+21 |
+1,03 |
|
3-комнатные |
1536 |
3 |
2116 |
+13 |
+0,62 |
|
4-комнатные |
432 |
-32 |
2249 |
-24 |
-1,04 |
|
5-комнатные и выше |
105 |
11 |
2218 |
-30 |
-1,34 |
|
По городу |
5207 |
31 |
2135 |
+12 |
+0,57 |
Ценовой анализ с разделением домов в зависимости от материала постройки и типа жилья показал в феврале рост цен на квартиры новой постройки в кирпичных домах.
При рассмотрении распределения объема предложения по ценовым уровням (диаграмма 2) видно, что анализируемая база в феврале сократилась объектами в «дешевом» сегменте и пополнилась в среднем и «дорогом» ценовых сегментах. Так, в диапазоне 600-1600 $/кв.м количество предложений снизилось на 18,5%, а в диапазонах 1600-2600 $/кв.м и 2600-4500 $/кв.м зафиксировано увеличение объемов на 2,5% и 0,2% соответственно. В анализируемом периоде не наблюдается структурного сдвига, рост общегородского показателя обусловлен как появлением новых объектов с ценами, превышающими цены «старых» на 1,8%, так и повышением цен на позиционируемые ранее объекты.
Напомним, что плавное смещение предложений в сторону «дорогих» цен во всех диапазонах наблюдается с середины 2009 года.
Цены по сегментам «дорогого» и «дешёвого» жилья
В феврале средняя долларовая цена предложения в секторе «дорогого» жилья увеличилась на 0,7% до 2620 $/кв.м. Основное влияние на повышение оказали 1- и 2-комнатные квартиры.
В секторе «дешевого» жилья по сравнению с январем средняя цена предложения выросла на 1,1% до 1717 $/кв.м. Повышение средних цен прослеживается на все форматы квартир, кроме 4-комнатных, где цены сократились.
Таблица 3. Показатели рынка вторичного жилья г. Астаны по сегментам
|
Формат квартиры |
Средняя |
Изменение |
Средняя |
Изменение |
Индекс расслоения |
||
|
$ |
% |
$ |
% |
||||
|
1-комн. |
2579 |
+25 |
+0,99 |
1786 |
+19 |
+1,06 |
1,44 |
|
2-комн. |
2555 |
+40 |
+1,58 |
1732 |
+21 |
+1,21 |
1,48 |
|
3-комн. |
2607 |
+6 |
+0,25 |
1687 |
+36 |
+2,17 |
1,55 |
|
4-комн. |
2917 |
-13 |
-0,43 |
1646 |
-42 |
-2,51 |
1,77 |
|
5-комн. и выше |
3279 |
-61 |
-1,83 |
1381 |
+12 |
+0,9 |
2,38 |
|
Алматы |
2542 |
+19 |
+0,74 |
1692 |
+26 |
+1,57 |
1,50 |
|
Есиль |
3210 |
+27 |
+0,84 |
1998 |
-41 |
-2,02 |
1,61 |
|
Сарыарка |
2385 |
-4 |
-0,16 |
1585 |
+33 |
+2,16 |
1,50 |
|
По городу |
2620 |
+19 |
+0,71 |
1717 |
+19 |
+1,12 |
1,53 |
Отметим, что цены в сегменте «дешевого» жилья растут с середины 2012 года в среднем в месяц на 1,2%, цены в сегменте «дорогого» жилья увеличиваются медленнее, чем в «дешевом», в среднем на 0,7% в месяц.
Индекс расслоения (отношение «дорогого» жилья к «дешевому», для расчета которого берется по 20% анализируемой базы) зафиксирован на отметке 1,53, ценовые пределы по сравнению с предыдущим месяцем сузились.
Ценовые изменения в ретроспективе
За весь период наблюдения за сегментом «дорогого» жилья с ноября 2007 года тенговые цены увеличились на 37,9% (+127 700 тг/кв.м) без учета уровня инфляции, а в секторе жилья эконом-класса рост цен в тенге составил 35,7% (+74 800 тг/кв.м). Средний ценовой показатель по городу повысился на 37,5%, прибавив к каждому квадратному метру по 100 700 тенге. При этом наибольший рост средней удельной цены предложения прослеживается на 1-комнатное жилье — 41,7%, а наименьший на многокомнатное — 8%.
Однако долларовые цены всё ещё находятся ниже пиковых цен 2007 года в сегменте «дорогих» цен на 1,8%, при этом в «дешевом» и среднем сегментах цены выросли на 3,1%и 0,8% соответственно.
По сравнению с этим же периодом прошлого года средняя удельная цена предложения в долларах по городу выросла на 12,2% (диаграмма 5), в сегментах «дорогого» и «дешевого» жилья — на 10,5% и 14% соответственно. За год, с февраля 2013 года по январь 2014 года, уровень инфляции в столице составил 7,4%. При этом можно отметить, что за аналогичный период в сегменте «дорогого» жилья рост цен в Астане превышает уровень инфляции в 1,4 раза, а в среднем ценовом сегменте и сегменте «дешевого» жилья — в 1,7 раза и в 2 раза соответственно.
Однако тенговые цены в данном месяце демонстрируют значительный рост. Это произошло из-за девальвации национальной валюты на 20%. Цены в сегментах «дорогого» и «дешевого» жилья увеличились на 30,3% и 25,4% соответственно, средний ценовой сегмент — на 29%.
Средняя цена за квартиру в Астане составляет $156 200, или 26 507 200 тенге (от $86 600, или 14 935 500 тг, за 1-комнатную до $447 900, или 73 674 200 тг, за многокомнатную). По сравнению с аналогичным периодом прошлого года в целом за квартиру сейчас просят на 10,6% больше. Максимальный годовой рост наблюдается на 1-комнатное жилье — 22,1% (плюс $15 700), а на многокомнатные квартиры, напротив, прослеживается снижение на 12,8%, или минус $65 700.
Предложение
Исследуемое количество объектов, по данным газеты «Недвижимость» и портала kn.kz, составило 5207 ед. общей площадью 374 тысячи кв.м, объем рынка в ценах предложения — 809 млн долларов.
Лидером по объему предложений (диаграмма 6) остается район Алматы — 53%, а минимум традиционно пришелся на новый, быстро застраивающийся, административный район Есиль — 18%.
Анализ предложений по формату жилья в целом по городу показывает, что максимальный удельный вес занимают 2-комнатные квартиры — 37%, а минимальный 5-комнатные и выше — 2% (диаграмма 7).
Анализ предложений с разделением домов в зависимости от материала постройки показал, что в общем объеме на квартиры в кирпичных постройках пришлось 49, в монолитных и панельных домах — 33% и 18% соответственно (диаграмма 8).
Всё многообразие жилых домов в городе можно свести к четырем основным видам в соответствии с качеством жилья: новым квартирам, построенным в течение последних 10-15 лет, доля которых в предложениях к продаже наибольшая — 72%, постройкам старого типа — 2%, улучшенной планировки — 20% и «хрущевкам» — 6% (диаграмма 9).
Прогнозы на рынке вторичного жилья
На рынке вторичного жилья г. Астаны основными составляющими спроса являются личные реальные доходы населения и условия по ипотечному кредитованию населения банками второго уровня.
Так, в течение последних двух лет в Астане наблюдается снижение темпов роста реальных и номинальных денежных доходов. При этом уровень ипотечного кредитования остается на достаточно низком уровне.
Сдержанные темпы роста экономики и февральская девальвация негативно отразятся на реальных денежных доходах населения. Разумеется, это в первую очередь скажется на доступности жилья для населения с низкими и средними доходами. Таким образом, цены в сегменте жилья эконом-класса первыми подвергнутся снижению, так как именно в этом сегменте сконцентрирован массовый спрос. Снижение цен в данном сегменте может составить 7-10% до конца года.
Жилье элит- и бизнес-классов может отреагировать на девальвацию с задержкой по времени и более низкими темпами снижения, так как спрос на данный вид жилья принадлежит населению с достаточно высоким уровнем дохода.
Выводы
- Относительно января в феврале 2014 года прирост цен составил 12 долларов на каждый квадратный метр, или 0,6%.
- Повышение среднего показателя по городу было обусловлено ростом цен на 2-комнатные квартиры в новостройках, в то время как изменения цен на квартиры остальных форматов не превысили уровня погрешности расчетов.
- Относительно предыдущего периода на рынке вторичного жилья отмечается прирост объема предложения.
- Согласно прогноз аналитической службы kn.kz, в ближайшие месяцы на рынке жилья ожидается сокращение долларовых цен в пределах 1-1,5% в месяц.
Аналитическая служба kn.kz
Телефон 8 (7212) 910-046