На рынке арендного жилья после осеннего роста третий месяц подряд наблюдается снижение долларовых цен. В целом по городу ценовой показатель сложился на уровне 1028 $ (159 900 тенге) за 1 месяц проживания, что на 2,9% ниже, чем в декабре. При этом средняя цена в «дорогом» сегменте сократилась на 1,6%, а в «дешевом» — на 1,3%. Количество анализируемых объектов составило 1881 квартир.
Цены по районам
Основное влияние на снижение средней цены аренды по городу оказали Ауэзовский и Бостандыкский районы, где средняя стоимость найма квартиры сократилась на 6,5% и 5% соответственно. В остальных районах в первом месяце 2014 года прослеживается незначительной рост стоимости найма, подробнее в таблице 1.
Самые «дорогие» квартиры в Алматы предлагаются к аренде в Медеуском районе, превышение среднего показателя по городу составляет 63%. Самые «дешевые» арендные квартиры предлагаются в Турксибском районе, здесь аренда ниже среднегородского показателя на 55%.
При этом наибольшая цена 1 квадратного метра на рынке аренды продолжает держаться в Медеуском районе — 17,55 $, или 2730 тенге, а наименьшая зафиксирована в Алатауском — 8,31 $, или 1293 тенге.
Диапазон арендных ставок в зависимости от района города
Район |
Средняя |
Изменение |
Средняя |
Изменение |
||
$ |
% |
$ |
% |
|||
Алатауский |
570 |
+30 |
+5.47 |
8.31 |
-0.12 |
-1.46 |
Алмалинский |
963 |
+24 |
+2.60 |
14.76 |
-0.02 |
-0.14 |
Ауэзовский |
616 |
-43 |
-6.47 |
10.71 |
-0.18 |
-1.67 |
Бостандыкский |
1097 |
-58 |
-5.01 |
15.06 |
0 |
0 |
Жетысуский |
541 |
+25 |
+4.82 |
10.53 |
+0.22 |
+2.17 |
Медеуский |
1678 |
+90 |
+5.64 |
17.55 |
+0.04 |
+0.22 |
Турксибский |
458 |
+16 |
+3.71 |
10 |
-0.01 |
-0.08 |
По городу |
1028 |
-31 |
-2.93 |
14.07 |
-0.23 |
-1.6 |
Цены по формату квартир
Сокращение ставок найма по городу обусловлено в основном снижением цен на аренду 1- и 2-комнатных квартир и сокращением объема предложения дорогих многокомнатных квартир. При этом арендные ставки на квартиры большого формата выросли.
Наибольшая цена 1 квадратного метра на рынке аренды зафиксирована на многокомнатные квартиры — 15,23 $, или 2286 тенге, а наименьшая на 2-комнатные — 13,78 $, или 2143 тенге.
Следует отметить, что арендная ставка квартир в новостройках больше стоимости найма в целом по городу почти в 2 раза. Распределение этих показателей в зависимости от формата квартиры представлено на диаграмме 2.
Диапазон арендных ставок в зависимости от формата квартиры
Формат квартиры |
Средняя |
Изменение |
Средняя |
Изменение |
||
$ |
% |
$ |
% |
|||
1-комнатные |
545 |
-7 |
-1.33 |
14.1 |
-0.46 |
-3.18 |
2-комнатные |
815 |
-55 |
-6.36 |
13.78 |
-0.52 |
-3.67 |
3-комнатные |
1305 |
+5 |
+0.41 |
14.17 |
0.02 |
0.18 |
4-комнатные |
2134 |
+229 |
+12.03 |
14.83 |
0.7 |
4.93 |
5-комнатные и выше |
3883 |
+819 |
+26.74 |
15.23 |
0.84 |
5.83 |
По городу |
1028 |
-31 |
-2.93 |
14.07 |
-0.23 |
-1.6 |
Цены по сегментам «дорогого» и «дешёвого» жилья
Средние цены в «дорогом» и «дешевом» сегментах арендного жилья в течение последних трех месяцев сократились по 10%. В январе темп снижения в обоих сегментах значительно сократился и составил для «дорогого» 1,6%, для «дешевого» — 1,3%.
Показатели рынка вторичного жилья г. Алматы по сегментам
Формат квартиры |
Средняя |
Изменение |
Средняя |
Изменение |
Индекс расслоения |
||
$ |
% |
$ |
% |
||||
1-комнатные |
762 |
+20 |
+2.71 |
397 |
-9 |
-2.16 |
1.92 |
2-комнатные |
1286 |
-82 |
-5.99 |
524 |
-19 |
-3.45 |
2.45 |
3-комнатные |
2202 |
+42 |
+1.94 |
730 |
0 |
0.00 |
3.02 |
4-комнатные |
3514 |
+353 |
+11.18 |
1107 |
+78 |
+7.53 |
3.17 |
5-комнатные и выше |
5190 |
+814 |
+18.60 |
2572 |
+878 |
+51.81 |
2.02 |
Алатауский |
809 |
+130 |
+19.08 |
370 |
-41 |
-9.94 |
2.19 |
Алмалинский |
1608 |
+110 |
+7.32 |
616 |
+7 |
+1.16 |
2.61 |
Ауэзовский |
841 |
-65 |
-7.12 |
455 |
-36 |
-7.39 |
1.85 |
Бостандыкский |
1806 |
-63 |
-3.38 |
639 |
-11 |
-1.76 |
2.82 |
Жетысуский |
790 |
+92 |
+13.12 |
381 |
+17 |
+4.61 |
2.07 |
Медеуский |
2753 |
+156 |
+6.01 |
907 |
+60 |
+7.02 |
3.03 |
Турксибский |
561 |
+15 |
+2.77 |
357 |
+36 |
+11.11 |
1.57 |
По городу |
1650 |
-27 |
-1.59 |
625 |
-8 |
-1.33 |
2.64 |
В анализируемом периоде уменьшение ценового показателя в сегменте «дорогого» жилья прослеживается в Ауэзовском и Бостандыкском районах. В разрезе комнатности снижение наблюдается только на 2-комнатные квартиры.
В «дешевом» сегменте арендного жилья отмечено снижение ценовых показателей в Алатауском, Ауэзовском и Бостандыкском районах. В разрезе комнатности снижение наблюдается на 1- и 2-комнатные квартиры, при этом цена аренды 3-комнатных квартир за месяц не изменилась.
Ценовые изменения в ретроспективе
Средний показатель аренды квартиры по городу (1028 $/мес.) сейчас превышает свой минимум, зафиксированный в мае 2009 года (733 $/мес.), на 40%, но все еще находится на 27% ниже, чем пиковый показатель января 2008 года (1414 $/мес.).
За год в целом по городу ставки найма сократились на 16,7%, существенно превысив уровень инфляции — 5%, основное влияние на снижение средней цены оказали арендные ставки 2-комнатного жилья.
Арендная ставка в сегменте «дорогого» жилья за год сократилась на 17%, а «дешевого» — на 12%.
В динамике во всех сегментах арендного жилья продолжает прослеживаться небольшой понижательный тренд.
Доходность жилья
Напомним, что индекс доходности жилья показывает, во сколько выгоднее вкладывать деньги в недвижимость, сдавая его в последующем в аренду, чем вносить на депозит, т.е. хранить сбережения в банке. В январе 2014 года показатель 1,62 свидетельствует о том, что среднемесячный доход от сдачи жилья в аренду в 1,62 раза покрывает вознаграждение по банковскому депозиту при размещении вклада на сумму, равную стоимости объекта недвижимости. В данном месяце наибольшая ставка по депозитам в долларах осталась на прежнем уровне — 5% годовых.
Необходимо отметить, что ценовой показатель демонстрирует уровень средней доходности арендного жилья в целом, а не отдельно взятой квартиры. Подробнее в таблице 5.
Доходность арендного жилья
Сектор рынка арендного жилья |
Доходность квартир |
Доходность квартир |
Доходность квартир |
1-комнатные |
1.7 |
1.75 |
1.66 |
2-комнатные |
1.75 |
1.83 |
1.66 |
3-комнатные |
1.87 |
1.88 |
1.75 |
4-комнатные |
1.84 |
1.68 |
1.83 |
Многокомнатные |
1.4 |
0.87 |
2.4 |
Алатауский |
1.32 |
1.42 |
1.29 |
Алмалинский |
1.56 |
1.6 |
1.52 |
Ауэзовский |
1.24 |
1.16 |
1.31 |
Бостандыкский |
1.43 |
1.32 |
1.54 |
Жетысуйский |
1.46 |
1.66 |
1.35 |
Медеуский |
1.55 |
1.36 |
1.76 |
Турксибский |
1.37 |
1.29 |
1.5 |
По городу |
1.62 |
1.56 |
1.64 |
По отношению к декабрю 2013 года на рынке арендного жилья прослеживается снижение индекса доходности во всех сегментах. В течение трех последних месяцев снижение арендной ставки привело к сокращению доходности квартир по городу в среднем на 30%.
Предложение на рынке аренды
Максимальное количество предложений к аренде прослеживается в Бостандыкском районе, на его долю приходится 29% (536 квартир), а минимум пришелся на Алатауский район — 2% (41 квартира).
В зависимости от формата квартир наибольший удельный вес в общем объеме предложения занимает 2-комнатное жилье — 35% (663 квартир), минимальное предложение аренды приходится на квартиры большого формата — 5-комнатные — 1% (22 квартиры).
Выводы и прогнозы
- В январе 2014 года на рынке аренды города Алматы прослеживается снижение средней ставки найма.
- Основное влияние на снижение средней арендной ставки оказали 1- и 2-комнатные квартиры.
- За последние 3 месяца средняя доходность арендного жилья по городу уменьшилась на 30%.
- В среднесрочной перспективе на рынке арендного жилья прогнозируется увеличение темпов падения долларовых цен в связи с девальвацией национальной валюты. Вместе с тем, снижение темпов роста реальных доходов населения будет оказывать давление и на тенговую цену аренды. При этом не стоит ожидать резких скачков цен, так как влияние девальвации отразится на рынке с временным лагом.
Обзор подготовлен в соответствии с «Методическими рекомендациями по анализу рынка недвижимости» РГР, Г.М. Стерник, Москва, 2009 г.
Аналитическая служба портала kn.kz
Телефон 8 (7212) 910-046