В январе 2014 года средний ценовой показатель на вторичном рынке жилья Алматы увеличился на 1% до уровня 2032 $/кв.м (в тенговом эквиваленте — 316 000 тг/кв.м).
Ценовой показатель в сегменте «дорогого» жилья подрос на 1,1%, «дешевого» — на 0,5%. Тенденция роста цен на рынке вторичного жилья города Алматы продолжается пятый месяц подряд.
Цены по административным районам
В первый месяц года повышение средних цен предложения наблюдается в Ауэзовском и Медеуском районах. В остальных районах города изменения ценовых показателей незначительные, т.е. лежат в пределах среднестатистической погрешности расчетов (таблица 1).
Таблица 1
Показатели рынка вторичного жилья г. Алматы в разрезе районов
|
Район |
Объем предложений, ед. |
Уд. вес |
Средняя |
Изменение |
|
|
$ |
% |
||||
|
Алатауский |
181 |
2.33 |
1459 |
-17 |
-1.17 |
|
Алмалинский |
1506 |
19.4 |
2167 |
-2 |
-0.09 |
|
Ауэзовский |
1980 |
25.51 |
1718 |
+18 |
+1.08 |
|
Бостандыкский |
1952 |
25.15 |
2318 |
+10 |
+0.45 |
|
Жетысуский |
642 |
8.27 |
1478 |
+6 |
+0.40 |
|
Медеуский |
962 |
12.39 |
2729 |
+63 |
+2.38 |
|
Турксибский |
539 |
6.94 |
1389 |
+3 |
+0.21 |
|
По городу |
7762 |
100 |
2032 |
+21 |
+1.04 |
Самые «дорогие» квартиры в Алматы традиционно предлагаются к продаже в Медеуском районе, это цена превышает средний показатель по городу на 34%. Средние цены в Бостандыкском и Алмалинском районах города превысили средний показатель по городу на 14% и 6% соответственно.
В районах первой Алматы в Жетысуском и Турксибском районах ценовые показатели держатся практически на одном уровне и находятся ниже среднегородского показателя на 27-38%. В новом административном Алатауском районе ценовой показатель ниже на 28%, а в спальном Ауэзовском — на 15%.
Таблица 2
Топ-10 самых дорогих квартир в январе 2014 года
|
Название комплекса |
Кол-во |
Площадь, м² |
Цена, $ |
Цена за 1 кв.м, $ |
|
ЖК «Триумф-2» |
4 |
205 |
1200000 |
5854 |
|
ЖК «Долина Роз» |
4 |
170 |
1000000 |
5882 |
|
ЖК «Megatower Almaty» |
3 |
101.9 |
620000 |
6084 |
|
Коттеджный городок «Ботанический Сад» |
4 |
146 |
900000 |
6164 |
|
ЖК «Европолис» |
3 |
184 |
1170000 |
6359 |
|
ЖК «Аль-Фараби» |
3 |
110 |
700000 |
6364 |
|
Коттеджный городок «Арман Вилла» |
4 |
250 |
1600000 |
6400 |
|
ЖК «Maxima Residence» |
3 |
96 |
620000 |
6458 |
|
Коттеджный городок «Алмалы» |
2 |
56 |
400000 |
7143 |
|
ЖК «Керемет» |
3 |
90 |
750000 |
8333 |
В топ-10 самых «дорогих» жилых комплексов в анализируемом месяце попали ЖК «Триумф-2», «Долина Роз», «Megatower Almaty», коттеджный городок «Ботанический Сад», ЖК «Европолис», «Аль-Фараби», коттеджный городок «Арман Вилла», ЖК «Maxima Residence», коттеджный городок «Алмалы» и ЖК «Керемет», здесь средняя удельная цена предложения находится в диапазоне 5850-8330 $/кв.м (в тенговом эквиваленте — 901800-1283800 тг/кв.м).
Очевидно, что самая высокая запрашиваемая цена на квартиры приходится на жилье в новостройках элит-класса — 3022 $/кв.м(468 300 тг./кв.м), а самая низкая цена предложения 1-го квадратного метра прослеживается на комнаты в приватизированных общежитиях — 1507 $/кв.м (233 700 тг./кв.м).
Анализ доступности жилья
Если учесть, что, по данным департамента статистики г. Алматы, среднемесячная номинальная заработная плата в декабре 2013 года составила 182 265 тенге, то доступность жилья в приватизированном общежитии площадью 30 кв.м, при учете, что 70% будет накапливаться на покупку жилья, в среднем составит 4 года 7 месяцев. Для работников финансовой и страховой сфер деятельности, чья заработная плата держится на уровне 341 669 тенге, — 2 года 5 месяцев, для работников сферы услуг по проживанию и питанию (105 272 тенге) — 7 лет 11 месяцев. Заработная плата работающих на крупных и средних предприятиях находится немного выше уровня среднемесячной номинальной заработной платы по городу Алматы, поэтому доступность жилья в приватизированном общежитии составляет для них 4 года 6 месяцев, а для приобретения жилья бизнес-класса площадью 45 кв. м — 11 лет 1 месяц.
Цены по формату квартир, материалу стен и типу жилья
Анализ средних цен в разрезе комнатности квартир показал, что повышение среднего показателя по городу было обусловлено ростом цен на многокомнатные квартиры (с 5 комнатами и выше) в новостройках, в то время как изменения цен на квартиры остальных форматов не превысили уровня погрешности расчетов.
Таблица 3
Показатели рынка вторичного жилья г. Алматы в разрезе комнатности
|
Формат квартиры |
Объем предложений, ед. |
Уд. вес |
Средняя |
Изменение |
|
|
$ |
% |
||||
|
1-комнатные |
1444 |
18.6 |
1892 |
-10 |
-0.50 |
|
2-комнатные |
2598 |
33.47 |
1957 |
+20 |
+1.03 |
|
3-комнатные |
2849 |
36.7 |
2043 |
+21 |
+1.02 |
|
4-комнатные |
732 |
9.43 |
2369 |
+45 |
+1.96 |
|
5-комнатные и выше |
139 |
1.79 |
2898 |
+264 |
+10.03 |
|
По городу |
7762 |
100 |
2032 |
+21 |
+1.04 |
Распределение объема предложений по ценовым уровням (диаграмма 1) показывает, что существенное снижение предложения произошло в диапазоне 500-1300 $/кв.м — на 16%. В диапазоне 1300-2500 $/кв.м и 2500-9000 $/кв.м зафиксировано уменьшение объемов на 7% и 9% соответственно. «Вымывание» из базы «дешевого» жилья также оказало свое влияние на увеличение общегородского показателя на 1%.
Цены по сегментам «дорогого» и «дешёвого» жилья
Ценовые показатели в сегментах «дорогого» и «дешевого» вторичного жилья также претерпевали рост в течение последних пяти месяцев, при этом темп роста в «дорогом» сегменте опережал темп роста в «дешевом». Рост цен в верхнем ценовом сегменте обусловлен увеличившимися ценами в новостройках элит- и бизнес-класса, где ежемесячный прирост составлял около 2%.
Таблица 4
Показатели рынка вторичного жилья г. Алматы по сегментам
|
Формат квартиры |
Средняя |
Изменение |
Средняя |
Изменение |
Индекс расслоения |
||
|
$ |
% |
$ |
% |
||||
|
1-комнатные |
2324 |
-37 |
-1.59 |
1544 |
-6 |
-0.37 |
1.51 |
|
2-комнатные |
2493 |
+15 |
+0.59 |
1527 |
+19 |
+1.28 |
1.63 |
|
3-комнатные |
2652 |
+45 |
+1.71 |
1535 |
+7 |
+0.43 |
1.73 |
|
4-комнатные |
3253 |
+90 |
+2.86 |
1732 |
-20 |
-1.12 |
1.88 |
|
5-комнатные и выше |
4342 |
+193 |
+4.65 |
1664 |
+154 |
+10.2 |
2.61 |
|
Алатауский |
1714 |
-98 |
-5.39 |
1223 |
+6 |
+0.5 |
1.4 |
|
Алмалинский |
2785 |
+14 |
+0.51 |
1672 |
-24 |
-1.44 |
1.67 |
|
Ауэзовский |
2159 |
+3 |
+0.13 |
1340 |
+16 |
+1.23 |
1.61 |
|
Бостандыкский |
2986 |
-7 |
-0.22 |
1773 |
+12 |
+0.7 |
1.68 |
|
Жетысуский |
1839 |
+14 |
+0.78 |
1180 |
-22 |
-1.85 |
1.56 |
|
Медеуский |
3754 |
+138 |
+3.82 |
1901 |
+27 |
+1.44 |
1.97 |
|
Турксибский |
1709 |
+17 |
+0.99 |
1131 |
+1 |
+0.07 |
1.51 |
|
По городу |
2623 |
+29 |
+1.1 |
1555 |
+8 |
+0.51 |
1.69 |
В «дорогом» сегменте вторичного жилья повышение удельных цен предложения наблюдается в Медеуском районе, а снижение — в Алатауском. В разрезе комнатности рост прослеживается на 3-, 4- и многокомнатные квартиры, а на 1-комнатное жилье цены сократились.
В «дешевом» сегменте вторичного жилья повышение средних цен предложения отмечается в Ауэзовском и Медеуском районах, снижение — в Алмалинском и Жетысуском, в остальных районах города средние цены изменились незначительно.
Ценовые изменения в ретроспективе
Средний показатель на рынке продажи квартир по городу (2032 $/кв.м) сейчас превышает свой минимум, зафиксированный в августе 2009 года (1425 $/кв.м), на 43%, но все еще находится на 34% ниже, чем пиковый показатель ноября 2007 года (3057 $/кв.м).
В январе прошлого года цены на вторичное жилье в целом по городу были несколько ниже. За год подорожали 2-, 3-, 4- и многокомнатные квартиры, а 1-комнатные, напротив, подешевели на 0,5%. Максимальный годовой рост зафиксирован на многокомнатное жилье — на 23,5%, а минимальный на 2-комнатное — на 1,4%,
При этом в сегменте «дешевого» жилья рост цен составил 2,8%, а в сегменте «дорогого» — 3,4%.
По данным департамента статистики г. Алматы, за год, с февраля 2013 года по январь 2014 года, уровень инфляции составил 5%. При этом можно отметить, что изменение среднего ценового показателя по городу на рынке вторичного жилья во всех сегментах рынка (в «дорогом», «дешевом» и среднем ценовом сегментах) не превышает уровня инфляции.
В динамике как «дорогого», так и «дешевого» вторичного жилья продолжает наблюдаться небольшой повышательный тренд. Можно отметить, что средний ценовой показатель по городу с начала 2012 года держался практически на одном уровне около 1950 $/кв.м, однако в последние несколько месяцев прослеживается небольшая положительная динамика.
Структура предложения
За исследуемый период рассматривалось в среднем 7,8 тысячи квартир.
При анализе города как совокупности районов видно, что максимум предложений приходится на Ауэзовский район — 1980 объектов, а минимум на Алатауский — 181 объект.
Анализ предложений в разрезе формата жилья в целом по городу показывает, что наибольший удельный вес занимают 3-комнатные квартиры — 2849 объектов, а наименьший 5-комнатные и выше — 139 объектов.
Выводы и прогнозы
- В январе на рынке вторичного жилья города Алматы прослеживается повышение цен во всех сегментах рынка.
- Сдерживающими факторами дальнейшего роста цен на жилую недвижимость Алматы являются снижение темпов роста реальных доходов населения и девальвация национальной валюты.
- Влияние данных факторов отразится на рынке недвижимости с временным лагом и выразится в стагнации и последующем снижении долларовых цен.
Обзор подготовлен в соответствии с «Методическими рекомендациями по анализу рынка недвижимости» РГР, Г.М. Стерник, Москва, 2009 г.
Аналитическая служба портала kn.kz
Телефон 8 (7212) 910-046