На рынке арендного жилья стабильность арендных ставок сменилась снижением. Средняя ставка найма по городу сократилась на 8,3% до уровня 1064 у.е. (165 400 тенге)за месяц проживания. Цена 1 квадратного метра снизилась до 15,58 у.е. (2423 тенге). Показатели в ценовых сегментах «дорогого» и «дешёвого» арендного жилья сократились на 19,1% и 8,3% соответственно.
Цены по районам
Итак, в январе в целом по городу наблюдается снижение средневзвешенной арендной ставки во всех административных районах города, то есть изменения по отношению к прошлому месяцу находятся выше уровня среднестатистической погрешности расчетов. Максимально сократились ставки найма в районе Есиль на 12,7%, а минимально — в районе Сарыарка — на 11,1%. Основное влияние на снижение цен оказали 3- и многокомнатные квартиры, которые значительно уменьшились в цене.
Самые «дорогие» квартиры в Астане традиционно предлагаются к аренде в районе Есиль — 1400 у.е. (217 700 тг/мес.), это превышает средний показатель по городу на 32% (диаграмма 2). В районах правого берега арендные ставки держатся практически на одном уровне и находятся ниже среднегородского показателя на 8-16%: в районе Алматы — 981 у.е. (152 600 тг/мес.), в районе Сарыарка — 890 у.е. (138 400 тг/мес. за квартиру).
В данном месяце диапазон ставок аренды находится в пределах от 418 у.е./мес. (за 1-комнатную квартиру в районе Алматы) до 5000 у.е./мес. (за многокомнатную квартиру в районе Есиль).
Если учесть то, что, по данным департамента статистики г. Астаны, среднемесячная номинальная заработная плата в ноябре 2013 года составила 156 814 тенге, а средняя арендная ставка по городу зафиксирована на уровне 165 400 тенге за квартиру, то человек со среднестатистической заработной платой сможет снять квартиру только в сегменте «дешёвого» жилья. Здесь ставка найма находится на уровне 112 100 тенге за квартиру, что составляет 71,5% от среднемесячной номинальной заработной платы.
Для работников финансовой и страховой деятельности, чья заработная плата составляет 307 669 тенге, доступны квартиры в сегменте элит-класса, но только в районах правого берега, отдавать за такую квартиру придется 65-73% от заработной платы.
Самый низкий уровень заработной платы у работников, деятельность которых находится в области административного и вспомогательного обслуживания — 88 234 тенге в месяц, здесь доступны только 1-комнатные квартиры эконом-класса, что составляет 88,6% от среднемесячной заработной платы.
Таблица 1. Показатели рынка аренды по административным районам города
Район |
Удельный вес в общем объеме предложений, % |
Средняя ставка аренды, у.е./кв.м |
Доходность квартир, п.п. |
Алматы |
54,73 |
15,12 |
8,88 |
Есиль |
16,78 |
17,03 |
7,98 |
Сарыарка |
28,49 |
15,07 |
9,36 |
По городу |
100 |
15,58 |
8,95 |
Цены по формату квартир
Рассматривая анализируемую базу как совокупность форматов, можно отметить, что наблюдается снижение ставок найма на все форматы квартир: максимально — на многокомнатные (12,4%), а минимально — на 1-комнатные (3%). Показатели по формату жилья представлены в таблице 2.
Таблица 2. Показатели рынка аренды по формату квартир
Формат квартир |
Удельный вес в общем объеме предложений, % |
Средняя ставка аренды, у.е./кв.м |
Доходность квартир, п.п. |
1-комн. |
14,9 |
16,49 |
9,42 |
2-комн. |
21,96 |
14,97 |
8,86 |
3-комн. |
10,77 |
15,57 |
9,06 |
4-комн. и более |
3,35 |
15,60 |
8,41 |
Комнаты |
49,03 |
11,06 |
7,19 |
По городу |
100 |
15,58 |
8,95 |
Средние удельные цены 1- и многокомнатного жилья превышают средний показатель по городу. В данном месяце превышение составило 5,8% и 0,1% соответственно, а цены 2- и 3-комнатного лежат ниже среднегородского показателя на 3,9% и 0,1%. В данном месяце самые доступные квадратные метры принадлежат 2-комнатным квартирам.
Следует отметить, что арендная ставка квартир в новостройках больше стоимости найма в целом по городу на 31%. Распределение этого показателя в зависимости от формата квартиры представлено на диаграмме 3. При этом цена найма меблированных квартир более чем в два раза превосходит стоимость аренды квартир без мебели, удельный вес которых на рынке аренды составляет лишь 4%.
Цены по сегментам «дорогого» и «дешёвого» жилья
По городу диапазон цен в сегменте «дешёвого» арендного жилья в анализируемом периоде сложился в пределах от 503 у.е., или 78 200 тенге за 1-комнатную, до 1129 у.е., или до 175 500 тенге — за многокомнатную квартиру в месяц. Средний ценовой показатель зафиксирован на уровне 721 у.е. (-8,3%), или 112 100 тенге за месяц проживания.
В секторе элит-класса средняя арендная ставка сократилась на 19,1% до уровня 1573 у.е., или 244 600 тенге за месяц проживания. Диапазон «дорогого» жилья в анализируемом месяце сложился в пределах от 811 у.е., или 126 200 тенге за 1-комнатную, до 3750 у.е., или 583 100 тенге — за многокомнатную квартиру в месяц.
Таблица 3. Распределение средней арендной ставки по формату квартиры в сегментах «дешёвого» и «дорогого» жилья
Формат |
Сегменты арендного жилья |
Средняя цена аренды квартир в ЖК, у.е./мес. |
Средняя цена аренды квартир по городу, у.е./мес. |
1-комн. |
«Дешёвый» |
540 |
503 |
«Дорогой» |
817 |
811 |
|
2-комн. |
«Дешёвый» |
729 |
699 |
«Дорогой» |
1659 |
1267 |
|
3-комн. |
«Дешёвый» |
1148 |
957 |
«Дорогой» |
3014 |
2639 |
|
4-комн. |
«Дешёвый» |
2229 |
1129 |
«Дорогой» |
3608 |
3750 |
Ценовые изменения в ретроспективе
Средний показатель аренды квартир по городу в размере 1064 у.е./мес. в январе опустился ниже максимального показателя ноября 2007 года (1315 у.е.) на 19%, при этом в течение четырех месяцев ценовой показатель по городу находился выше пиковых цен 2007 года. Однако он превосходит свой минимум, зафиксированный в июне 2009 года (633 у.е.), на 68%.
В январе прошлого года цены на арендное жилье в целом по городу были несколько ниже. За год аренда 1-, 2- и 3-комнатных квартир подорожала на 14%, 8% и 24% соответственно, на многокомнатные квартиры ставка найма повысилась только лишь на 5%. В целом по городу аренда жилья подорожала на 24%.
В динамике как «дорогого», так и «дешёвого» арендного жилья продолжает прослеживаться небольшой повышательный тренд.
Можно отметить, что арендная ставка жилья элит-класса за год увеличилась на 27%. За аналогичный период ставки найма жилья эконом-класса выросли на 21%.
За год, с января по декабрь 2013 года, уровень инфляции по городу составил 7,4%. При этом можно отметить, что за аналогичный период в среднем по городу в сегменте «дорогого» арендного жилья рост ставок аренды в Астане превышает уровень инфляции в 3,2 раза и 3,6 раза соответственно, а сегменте «дешёвого» — в 2,8 раза.
Доходность жилья
Напомним, что индекс доходности жилья показывает, на сколько процентных пунктов (п.п.) выгоднее вкладывать деньги в недвижимость, сдавая его в последующем в аренду, чем вносить на депозит, т.е. хранить сбережения в банке. В январе 2014 года средняя ставка по депозитам составила 8,8% годовых (средняя ставка вознаграждения собрана по данным 10 банков Казахстана: АО «Казкоммерцбанк», АО «Народный банк Казахстана», АО «БТА Банк», АО «Банк ЦентрКредит», АО «Сбербанк», АО «АТФ Банк», АО «Цеснабанк», АО «Kaspibank», АО «Альянс Банк» и АО «Евразийский Банк»).
В связи с тем, что на рынке аренды наблюдается снижение ставок найма, а на рынке вторичного жилья продолжается рост средних цен предложения, в январе наблюдается уменьшение индекса доходности во всех сегментах рынка.
В секторе эконом-класса самыми доходными оказались 1-комнатные квартиры — 13,17 п.п. Этот индекс доходности свидетельствует о том, что среднемесячный доход от сдачи 1-комнатного жилья в аренду на 4,37 п.п. превосходит вознаграждение по банковскому депозиту при размещении вклада на сумму, равную стоимости объекта недвижимости.
В сегменте элит-класса в анализируемом месяце самый высокий индекс доходности у 3-комнатных квартир — 9.00 п.п. На остальные форматы квартир в данном сегменте доходность ниже уровня среднего банковского вознаграждения.
В таблицах 1 и 2 представлены индексы доходности в зависимости от административных районов и количества комнат. Необходимо помнить, что средние показатели найма жилья могут не отражать доходность конкретного объекта.
Структура предложения
Анализ проведён на базе 1913 объектов, предоставленных газетой «Недвижимость» и сайтом kn.kz. Район правого берега, включающий два административных района Алматы и Сарыарка, занимает 83% (или 1 592 объекта), в том числе к району Алматы относятся 1 047 объектов, а к району Сарыарка — 545 объектов. Район левобережья, или новый административный район Есиль, занимает 17% в анализируемом объёме, или 321 объект (диаграмма 4).
С точки зрения формата, в исследуемой базе преобладают комнаты в квартирах для проживания с хозяевами или для подселения. Их удельный вес составил 49% (938 объектов). Далее в порядке убывания следует 2-комнатное жильё — 12% (420 объектов), 1-комнатное — 15% (285 объектов) и 3-комнатное — 11% (206 объектов). Минимальное количество приходится на квартиры большого формата — 3% (64 объекта) (диаграмма 5).
Количество предложений в новостройках составило лишь 8%, причем в районе левобережья — 4% (72 объекта), в районе правого берега — 4% (85 объектов).
Выводы
- В начале года средние арендные ставки во всех сегментах рынка арендного жилья демонстрируют снижение.
- Ценовой разрыв между «дорогим» и «дешёвым» сегментами сократился до 2,18.
- Доходность квартир, сдаваемых в аренду, снизилась во всех ценовых сегментах рынка.
- В ближайшей перспективе на рынке аренды ожидается незначительное снижение ставок найма.
- При знакомстве с исследованием необходимо учитывать, что анализ проведён на основе базы данных цены предложения при корректировке на 10%.
Аналитическая служба kn.kz
Телефон 8 (7212) 910-046