Аналитический обзор рынка арендного жилья г. Алматы (2013 г.)

По итогам 2013 года по городу средняя ставка найма демонстрирует рост на 4,6% до 999 долларов за 1 месяц проживания (в тенговом эквиваленте — 154300 тг/мес.). При этом средняя цена в сегменте «дорогого» арендного жилья выросла на 3,3%, а «дешевого» — на 5,7%. Количество анализируемых предложений в среднем за месяц составляло 1600 объектов.

Цены по районам

В 2013 году повышение стоимости найма прослеживается во всех административных районах города. Основное влияние на среднегородской показатель оказали Ауэзовский и Турксибский районы, здесь рост арендных ставок составил 18,6% и 17,8% соответственно, подробнее в таблице 1.

Самые «дорогие» квартиры в Алматы предлагаются к аренде в Медеуском районе — $1499, или 231600 тенге за месяц проживания, это превышает средний показатель по городу на 50%. Самые «дешевые» арендные квартиры прослеживаются в Турксибском районе — $489, или 76900 тенге за месяц проживания, здесь аренда ниже среднегородского показателя на 50%.

Повышение цен на арендуемые квартиры повлекло за собой и рост цен 1 квадратного метра. При этом наибольшая цена 1 квадратного метра на рынке аренды продолжает держаться в Медеуском районе — $17,1, или 2642 тенге, а наименьшая — зафиксирована в Алатауском — $8,92, или 1378 тенге.

Таблица 1. Диапазон арендных ставок в зависимости от района города

Район	Кол-во объектов, ед.	Кол-во объектов, относ., %	Средняя стоимость аренды, $/мес.	Изменение ставки к предыдущему периоду
				$	%
Алатауский	38	2.38	574	+53	+10.23
Алмалинский	311	19.30	928	+90	+10.72
Ауэзовский	361	22.37	653	+102	+18.62
Бостандыкский	486	30.15	1123	+74	+7.09
Жетысуский	51	3.15	513	+51	+10.95
Медеуский	330	20.43	1499	+77	+5.44
Турксибский	36	2.22	498	+75	+17.82
По городу	1613	100.00	999	+44	+4.56

Цены по формату квартир

Повышение ставок найма по городу обусловлено в основном ростом аренды на 1- и 2-комнатные квартиры на 8,8% и 3% соответственно. При этом аренда 3-, 4- и многокомнатных квартир сократилась.

Наибольшая цена 1 квадратного метра на рынке аренды зафиксирована на 4-комнатные квартиры — $14,98, или 2315 тенге, а наименьшая — на 3-комнатные — $13,68, или 2113 тенге.

Следует отметить, что арендная ставка квартир в новостройках больше стоимости найма в целом по городу на 57%.

Таблица 2. Диапазон арендных ставок в зависимости от формата квартиры

Формат квартиры	Кол-во объектов, ед.	Кол-во объектов, относ., %	Средняя стоимость аренды, $/мес.	Изменение ставки к предыдущему периоду
				$	%
1-комнатные	353	21.91	544	+44	+8.81
2-комнатные	579	35.91	818	+24	+2.99
3-комнатные	508	31.51	1212	-29	-2.31
4-комнатные	137	8.49	2020	-211	-9.45
Многокомнатные	35	2.18	2930	-390	-11.74
По городу	1613	100.00	999	+44	+4.56

Цены по сегментам «дорогого» и «дешёвого» жилья

По городу индекс расслоения (отношение «дорогого» арендного жилья к «дешевому») зафиксирован на отметке 2,69, при этом диапазон цен предложений по отношению к прошлому году сузился. Минимальный индекс расслоения наблюдается в Жетысуском районе — 1,83, а максимальный — в Бостандыкском — 3,08.

В зависимости от формата жилья максимум индекса расслоения пришелся на 4-комнатные квартиры — 3,49, а минимум — на 1-комнатные — 1,88.

В анализируемом периоде увеличение ценового показателя в сегменте «дорогого» арендного жилья составило 3,3%, средняя арендная ставка оказалась на уровне $1602, или 247500 тенге за месяц проживания. Повышение стоимости ренты прослеживается во всех районах города.

В зависимости от количества комнат увеличение арендных ставок наблюдается на все форматы квартир: максимально выросли цены на 4-комнатные квартиры — на 3,5%, а минимально — 1-комнатные — 1,9%.

В «дешевом» сегменте арендного жилья отмечен рост ценового показателя на 5,7% до $595, или 91900 тенге за один месяц проживания, при этом стоимость найма повысилась во всех районах города.

В зависимости от комнатности жилья рента увеличилась на все форматы квартир, кроме 4-комнатных, где снижение составило 2,6%.

Ценовые изменения в ретроспективе

Средний показатель аренды квартиры по городу (999 $/мес.) сейчас превышает свой минимум, зафиксированный в 2009 году (814 $/мес.), на 23%, но всё ещё находится на 12% ниже, чем пиковый показатель 2008 года (1134 $/мес.).

В динамике как «дорогого», так и «дешевого» арендного жилья продолжает прослеживаться небольшой повышательный тренд.

За год, с января по декабрь 2013, уровень инфляции составил 4,4%, при этом можно отметить, что за аналогичный период в среднем ценовом сегменте арендного жилья и в сегменте «дешевого» жилья рост ставок аренды в Алматы находится выше уровня инфляции.

Доходность жилья

Напомним, что индекс доходности жилья показывает, во сколько раз выгоднее вкладывать деньги в недвижимость, сдавая его в последующем в аренду, чем вносить на депозит, т.е. хранить сбережения в банке. В 2013 году показатель 1,27 свидетельствует о том, что среднемесячный доход от сдачи жилья в аренду в 1,27 раза покрывает вознаграждение по банковскому депозиту при размещении вклада на сумму, равную стоимости объекта недвижимости. В данном периоде средняя ставка по депозитам в тенге зафиксирована на уровне 8,4% годовых (средняя ставка вознаграждения собрана по данным 10 стабильных банков Казахстана: КАЗКОМ, Народный банк Казахстана, БТА Банк, Банк ЦентрКредит, Сбербанк, АТФ Банк, Цеснабанк, Kaspibank, Альянс банк и Евразийский банк).

Необходимо отметить, что ценовой показатель демонстрирует уровень средней доходности арендного жилья в целом, а не отдельно взятой квартиры. Подробнее в таблице 3.

Таблица 3. Доходность арендного жилья

Сектор рынка арендного жилья	Доходность квартир в среднем по городу	Доходность квартир в сегменте «дорогого» жилья	Доходность квартир в сегменте «дешевого» жилья
1-комнатные	1.31	1.3	1.39
2-комнатные	1.32	1.34	1.32
3-комнатные	1.33	1.35	1.24
4-комнатные	1.4	1.34	1.22
Многокомнатные	0.97	0.7	1.3
Алатауский	1.04	1.01	1.06
Алмалинский	1.15	1.13	1.16
Ауэзовский	1	0.94	1.05
Бостандыкский	1.17	1.1	1.18
Жетысуский	1.1	1.13	1.08
Медеуский	1.19	1.08	1.27
Турксибский	1.14	1.15	1.17
По городу	1.27	1.25	1.26

По отношению к 2012 году на рынке арендного жилья прослеживается незначительное увеличение индекса доходности во всех сегментах рынка.

Состояние рынка

Максимальное количество предложений зафиксировано в Бостандыкском районе, на его долю приходится 30% (486 объектов). Удельный вес предложений в Ауэзовском районе составляет 22% (361 объект), в Медеуском и Алмалинском — 21% и 19% (330 и 311 объектов соответственно), минимум пришелся на Жетысуский и Алатауский районы — по 3% (51 и 38 объектов соответственно) и Турксибский — 2% (36 объектов).

В зависимости от формата квартир наибольший удельный вес в общем объеме предложений занимает 2-комнатное жилье — 36% (579 объектов), далее следует 3-комнатное — 32% (508 объектов),1-комнатное — 22% (353 объекта) и 4-комнатное — 8% (137 объектов). Минимальное предложение аренды приходится на квартиры большого формата — 5-комнатные — 2% (35 объектов).

Выводы и прогнозы

• В динамике средней стоимости аренды по городу сохраняется небольшой повышательный тренд в пределах 3-5% в год.
• В сегментах «дорогого» и «дешевого» арендного жилья повышение цен обусловлено ростом ренты в течение 2 последних кварталов. Стоит отметить, что в 2012 году рост арендных ставок наблюдался в течение 3 последних кварталов.
• Исходя из сложившейся динамики, в первом полугодии 2014 года прогнозируется снижение стоимости ренты в долларовых ценах в пределах 2-4% в месяц, во втором полугодии ожидается сезонный рост.
• Обзор подготовлен в соответствии с «Методическими рекомендациями по анализу рынка недвижимости» РГР, Г.М. Стерник, Москва, 2009 г.

Аналитическая служба портала kn.kz

Телефон 8 (7212) 910-046