Аналитический обзор рынка арендного жилья Караганды (2013 г.)

В ушедшем 2013 году цена квадратного метра съемного жилья в Караганде достигла 1343 тг/кв.м, или 62 800 тенге в месяц за квартиру. Рост цен относительно 2012 года составил 9%.

Начиная с 2010 года, аренда квартир в Караганде продолжает расти вплоть до 2013 года. В целом рост за четыре года составил 55%. Средние цены в «дорогом» и «дешевом» сегментах прослеживаются на уровне 93 213 тг/мес. (+6%) и 42 665 тг/мес. (+26%) за квартиру соответственно. Количество анализируемых объектов в среднем составляло 1020 объектов ежемесячно.

Цены по районам

В районе Город средняя ставка найма за метр квадратный сложилась на уровне 1568 тг. За квартиру в среднем просили 72 300 тг/мес. Рост цен относительно средней арендной ставки, зафиксированной в 2012 году, составил 14%. Далее по уровню снижения цены следует район Михайловка — 1471 тенге за квадратный метр в месяц, за квартиру — 78 300 тг/мес., увеличение за период 20%.Средняя ставка найма в районе Юго-Восток сформировалась на уровне — 1238 тг/кв.м, за квартиру — 60 700 тг/мес., рост за год составил 16%.

Максимальный рост цены аренды жилья за год, так же как и в сегменте рынка продажи квартир, отмечен в районе Майкудук — на 21%, где средняя ставка найма за квадратный метр в 2013 году составила 876 тг, за квартиру в среднем — 36 600 тг/мес.

Минимальная арендная ставка в месяц зафиксирована в районе Пришахтинск — 791 тг/кв.м, за квартиру — 31 800 тг/мес., годовые изменения ценовых показателей — 17% (таблица 1).

Средняя ставка найма в районе Город превышает средний показатель по городу на 17%. В районе Михайловка цена выше средней на 10%. В районе Юго-Восток относительно средней ставки цена ниже на 8%. Более доступные для съема квартиры района Майкудук и Пришахтинск, где арендные ставки ниже средней на 35% и 41% соответственно.

Таблица 1. Показатели рынка аренды по административным районам города 

Район	Средняя ставка аренды тг/мес. за кв.м	Средняя ставка аренды тг/мес. за квартиру	Изменение цены к прошлому году		Доходность квартир, %
			тг/кв.м	%
Город	1568	72 300	192	14	9,7
Михайловка	1471	78 300	245	20	8,9
Юго-Восток	1238	60 700	172	16	9,6
Майкудук	876	36 600	155	21	9,2
Пришахтинск	791	31 800	113	17	8,6
По городу	1343	62 800	146	12	9,9

Цены по формату квартир

В зависимости от комнатности анализ предложения средних арендных ставок на квартиры показал рост ценового показателя на 1-комнатные квартиры — на 19%, на 2-комнатные квартиры рост составил 10%. Наименьшие ценовые изменения отмечаются в сегменте 3-комнатных квартир — всего 3%.

Средняя арендная ставка в месяц на 1-комнатные квартиры за квадрат сформировалась на уровне 1374 тенге (за квартиру — 46 400), на 2-комнатные — 1357 тенге (за квартиру 67 000 тенге), на 3-комнатные — 1246 тенге (за квартиру 84 600 тенге). Средняя арендная плата в месяц за комнату составила 15 400 тенге, или 777 тенге за квадратный метр.

Максимальная средняя цена квадратного метра съемного жилья отмечена в сегменте 1-комнатных квартир.

Средняя ставка найма за квадрат 1-комнатных квартир выше среднегородской на 2%. Разница между средней ставкой квадратного метра и ставкой 2-комнатных квартир всего 1%. Удельная цена 3-комнатных квартир на 7% ниже среднегородской удельной ставки найма.

Если рассматривать средние цены аренды за квартиру, то цена 1-комнатных квартир ниже среднего показателя по городу на 26%. Средняя аренда 2-комнатных квартир выше среднегородской ставки найма на 7%, 3-комнатных — на 35%.

Таблица 2. Показатели рынка аренды по формату квартир 

Район	Средняя ставка аренды в месяц тг/кв.м.	Средняя ставка аренды тг/мес. за квартиру	Изменение цены к прошлому году		Доходность квартир, %
			тг/кв.м	%
1 комн.	1374	46 400	220	19	12,2
2 комн.	1357	67 000	125	10	12,6
3 комн.	1246	84 600	41	3	11,6
комнаты	777	15 400	188	33	-
По городу	1343	62 800	146	12	9,9

По данным департамента статистики Карагандинской области, среднемесячная номинальная заработная плата одного работника за январь-ноябрь 2013 года составила 97 595 тенге.

Исходя из этого, аренда квартиры по средней ставке будет составлять 55% от среднемесячной номинальной заработной платы, аренда комнаты 16%.

Доходность жилья

Индекс доходности жилья показывает, сколько процентов составляет доход от аренды недвижимости относительно процентной ставки от депозита. В мировой практике вложения в банковский депозит традиционно считаются наименее рисковыми, поэтому и доходность их должна быть самой низкой. На этом основании любая предпринимательская деятельность должна приносить доход больше, чем банковский депозит, так как доля риска по ней всегда выше. В 2013 году средняя ставка по депозитам составила 8,4% годовых. Средняя ставка вознаграждения собрана по данным 10 стабильных банков Казахстана: КАЗКОМ, Народный банк Казахстана, БТА Банк, Банк ЦентрКредит, Сбербанк, АТФ Банк, Цеснабанк, Kaspi bank, Альянс Банк и Евразийский банк.

Наиболее выгодными с точки зрения получения дохода считаются 1- и 2-комнатные квартиры, преимущественно расположенные в районах Город и Юго-Восток. Средний процент доходности от аренды квартир составил 9,9%, что на 1,5 процентного пункта выше средней ставки по депозиту.

Цены по сегментам «дорогого» и «дешёвого» жилья

За период с января по декабрь 2013 года цена аренды «дорогих» в 2 раза превышала аренду «дешевых» квартир. По районам наибольшее расхождение цен наблюдается в районе Город — 2,2 раза. В районе Михайловка — 2,1. В районах Юго-Восток — 1,8; в Майкудуке индекс расслоения составил 1,7. В Пришахтинске аренда «дорогих» квартир в 1,5 раза дороже аренды «дешевых».

Ценовые изменения в ретроспективе 

За весь период наблюдения, с 2010 по 2013 год, на рынке аренды жилья города Караганды прослеживается тенденция роста.

Максимальное значение за весь период зафиксировано в феврале 2013 года на уровне 1418 тенге за метр квадратный. Далее цена стабилизировалась, колебания наблюдались лишь в период оживления рынка и повышения спроса арендного жилья. На конец летнего периода — начало осени отмечалось повышение ставки найма, что объясняется началом учебного сезона и притоком приезжих студентов. С октября 2013 года прослеживается понижение арендной ставки и дальнейшая стагнация. Ближе к периоду зимних праздников аренда квартир увеличилась в цене до 2,5%.

Уровень роста цен на жилье из года в год: с 2010 по 2011 — на 26%; с 2011 по 2012 — на 14%; с 2012 по 2013 — на 9%.

Начиная с роста цен 2011 года, во все периоды рост цен на съемное жилье опережает уровень инфляции по Карагандинской области.

В ближайшей перспективе прогнозируется повышение ценового показателя во всех сегментах рынка.

Анализируемая база предложения

По данным газеты «Недвижимость» и портала kn.kz, в 2013 году количество анализируемых объектов в среднем составляло 1020 объектов ежемесячно. Максимальный удельный вес приходился на районы Город — 46% и Юго-Восток — 33%. Далее по уровню снижения объема предложения следует район Майкудук — 14% квартир. И минимальное количество отмечено в районах Михайловка — 4% и Пришахтинск — 3%.

В зависимости от формата квартир максимальный объем — 40% приходится на 2-комнатные квартиры. Далее в порядке убывания следуют 1-комнатные и 3-комнатные квартиры, удельный вес которых составляет 31% и 15% соответственно. Количество сдаваемых внаем комнат эквивалентно 14% в совокупном объеме предложения.

Выводы и основные тенденции

На рынке арендного жилья города Караганды на протяжении всего 2013 года преобладала стабильность цен. Колебания в сторону роста отмечались в период сезонного оживления, соответственно снижение арендных ставок отмечалось в период затишья, например ближе к периоду отпусков цены на съемное жилье находились в состоянии стабильности, а ближе к началу учебного сезона, а также в преддверии зимних праздников наблюдался рост на аренду квартир.

Уровень роста арендных ставок стремительнее в «дешевом» сегменте жилья, то есть прослеживается та же ситуация, что и с продажей квартир. Основной рост цен пришелся на аренду и продажу «дешевого» типового жилья в отдаленных районах города.

Темп роста средней цены в сегменте «дешевого» опережает повышение цен в сегменте «дорогого» жилья на 20%.

В первых месяцах 2014 года ожидается дальнейший инерционный рост арендных ставок на жилье, которые ближе к концу весны плавно остановятся и перейдут в состояние стабильности, к концу летнего периода прогнозируется сезонное увеличение ценовых показателей. В конце 2014 года ожидается незначительное понижение цены аренды на жилье.

Аналитическая служба kn.kz

Телефон 8 (7212) 910-046