Аналитический обзор рынка арендного жилья г. Астаны (2013 г.)

В 2013 году по отношению к предыдущему на рынке арендного жилья г. Астаны ставки найма продемонстрировали рост во всех сегментах рынка: для жилья бизнес- и элит-класса на 20% и 22,6% соответственно, для жилья эконом-класса на 17,8% (диаграмма 1). Общее количество квартир, предложенных к найму за 2013 год, остается на достаточно высоком уровне — 14 738, при этом количество квартир, предложенных за один месяц, составляло в среднем от 1500 до 2000 объектов.

Цены по районам

В 2013 году наибольший рост претерпели ставки найма в административном районе Алматы — на 29,7%, а наименьший — в районе Сарыарка — на 14,4%. В районе левого берега, или Есиль, по сравнению с предыдущим годом аренда подорожала на 22,6%.

Самые «дорогие» квартиры в Астане традиционно предлагаются к аренде в районе Есиль — $1398 (215 300 тг/мес.), это превышает средний показатель по городу на 39% (диаграмма 2). В районах правого берега арендные ставки держатся практически на одном уровне и ниже среднегородского показателя на 13-18%: в районе Алматы — $875 (134 800 тг/мес.), в районе Сарыарка — $826 (127 300 тг/мес. за квартиру).

Максимальная ставка аренды зафиксирована на 3- и многокомнатные квартиры в районе Есиль — 7000 $/мес., а минимальная — на 1-комнатную в районе Сарыарка — 300 $/мес.

Таблица 1. Показатели рынка аренды по административным районам города

Район	Количество объектов, ед.	Удельный вес в общем объеме предложений, %	Средняя ставка аренды, $/кв.м	Доходность квартир, п.п.
Алматы	7668	52,03	13,8	8,98
Есиль	2949	20,01	15,95	8,21
Сарыарка	4121	27,96	13,74	9,64
По городу	14738	100	14,37	9,28

Цены по формату квартир

Рассматривая анализируемую базу как совокупность форматов, можно отметить, что наблюдается повышение ставок найма на 1-, 2- и 3-комнатные квартиры на 14,8%, 18,5% и 22,7% соответственно, а на многокомнатные квартиры изменения арендной ставки незначительны.

Таблица 2. Показатели рынка аренды по формату квартир

Комнатность	Количество объектов, ед.	Удельный вес в общем объеме предложений, %	Средняя ставка аренды,  $/кв.м	Доходность квартир, п.п.
1-комнатные	2610	17,71	14,83	9,48
2-комнатные	3624	24,59	13,81	8,92
3-комнатные	1926	13,07	14,47	9,41
4-комнатные и более	420	2,85	15,82	9,39
Комнаты	6158	41,78	10,43	7,37
По городу	14738	100	14,37	9,28

Средняя арендная ставка квартир по городу сложилась на уровне $1005 за один месяц проживания, или 154 800 тг/мес., что на 20% выше чем в предыдущем году. Основное влияние на общегородской индекс оказали арендные ставки 3-комнатного жилья, которые в разрезе формата претерпели наибольший рост цены.

В течение года месячные ставки найма претерпевали значительные изменения: минимальные значения прослеживались в начале года в январе-феврале — 861-885 у.е., а максимальные — в сентябре-октябре — 1372-1317 у.е. за месяц проживания. Стоит отметить, что декабрьская арендная ставка достигла уровня 1238 у.е./мес., что на 43,8% выше минимальной январской ставки.

Годовая ставка аренды для квартир в новостройках, доля которых от общего числа экспонируемых объектов занимает 12%, зафиксирована на уровне 1292 $/мес., что больше стоимости найма в целом по городу на 28,6%.

При этом цена найма меблированных квартир более чем в два раза превосходит стоимость аренды квартир без мебели, удельный вес которых на рынке аренды составляет лишь 4%.

Цены по сегментам «дорогого» и «дешёвого» жилья

Индекс расслоения по городу (отношение «дорогого» жилья к «дешевому», для расчета которых берется 20% самых «дорогих» и 20% самых «дешевых» квартир от общей базы данных) зафиксирован на отметке 2,46. При этом диапазон предложения на рынке аренды значительно расширился. Наименьший разброс цен наблюдается на 1-комнатное жилье (цена «дорогого» сектора в 1,82 раза выше «дешевого»), а наибольший — на многокомнатное (в 3,83 раза).

В динамике как «дорогого», так и «дешевого» арендного жилья по итогам года прослеживается рост цен на 22,6% и 17,8% соответственно. Основное влияние на столь значительное повышение ренты оказали осенние месяцы, когда увеличение ставок найма достигало 11-14% в месяц. Распределение средней арендной ставки «дорогого» и «дешевого» жилья представлено на диаграмме 1.

В секторе эконом-класса за год максимально выросла средняя стоимость аренды 3-комнатных квартир — на 20,3%, а минимальный рост претерпели многокомнатные квартиры — 7,1%. Диапазон аренды «дешевого» жилья в анализируемом периоде сложился в пределах от $437 (за 1-комнатную) до $1146 (за многокомнатную) в месяц. Средний ценовой показатель зафиксирован на уровне 642 $/мес., или 98900 тг/мес.

В секторе элит-класса средняя арендная ставка за год достигла уровня 1581 $/мес., или — 243 500 тг/мес. Наибольшее повышение средней цены найма прослеживается на 3-комнатные квартиры на 21,4%, а наименьшее — на многокомнатные — на 3,4%.

Диапазон «дорогого» жилья в анализируемом периоде сложился в пределах от $795 (за 1-комнатную) до $4390 (за многокомнатную) в месяц.

Можно отметить, что арендная ставка жилья элит-класса за весь период наблюдения сократилась на 28,3% от цены ренты, которая была зафиксирована в 2007 году. За аналогичный период ставки найма эконом-класса выросли на 56,5%.

Ценовые изменения в ретроспективе

В течение четырех предшествующих лет средняя арендная ставка по городу держалась ниже $1000, а в 2013 году установилась на уровне $1005 за месяц проживания.

При этом средний показатель аренды квартир по городу — 1005 $/месяц продолжает держаться ниже максимального показателя 2007 года ($1211), в данном периоде снижение составляет 17%. При этом он превосходит свой минимум, зафиксированный в 2009 году ($751), на 33,9%.

В течение всего периода наблюдения за рынком аренды, с 2007 г. наблюдается снижение средней стоимости найма на 1-комнатные — 13,8%, на 2-комнатные — 20,4% и на многокомнатные квартиры — 9,5%, на 3-комнатные, напротив, отмечен рост цен — 5,4%. В целом по городу за данный период аренда жилья подешевела на 17%.

Доходность жилья

Напомним, что индекс доходности жилья показывает, на сколько процентных пунктов (п.п.) выгоднее вкладывать деньги в недвижимость, сдавая его в последующем в аренду, чем вносить на депозит, т.е. хранить сбережения в банке. В 2013 году средняя ставка по депозитам составила 8,4% годовых (средняя ставка вознаграждения собрана по данным 10 стабильных банков Казахстана).

В ушедшем году увеличение индекса доходности отмечено только на «дешевое» жилье на 15,3%, а на «дорогое» жилье, напротив, индекс доходности сократился на 7,9%. В целом по городу индекс доходности сложился на уровне 9,28 п.п. Данный показатель свидетельствует о том, что среднемесячный доход от сдачи жилья в аренду на 0,88 п.п. превосходит вознаграждения по банковскому депозиту при размещении вклада на сумму, равную стоимости объекта недвижимости.

В секторе эконом-класса самыми доходными остаются 1-комнатные квартиры, индекс доходности которых по итогам года составил 12,3 п.п.

В сегменте элит-класса в 2013 году самый высокий индекс доходности у 3-комнатных квартир — 9,54 п.п.

Анализируемая база предложения

По данным газеты «Недвижимость» и портала kn.kz, основной удельный вес предлагаемых к аренде квартир традиционно приходится на район правобережья — 81%. Распределение предложений за год практически не изменилось, колебания квартир в районе левого берега относительно правого обычно не превышали 1%.

Самые популярные сдаваемые объекты — это комнаты в квартирах для проживания с хозяевами или для подселения, которые превалируют над общим числом сдаваемых квартир. В 2013 году удельный вес отдельных комнат составил 42% (6158 объектов). Следующими по рейтингу идут 2-комнатные квартиры — 24% (3624 объекта), 1- и 3-комнатные — 18% (2610 объектов) и 13% (1926 объектов) соответственно. Минимальное предложение аренды наблюдается на квартиры большого формата — 3% (420 объектов) (диаграмма 3).

Выводы и прогнозы

• По итогам 2013 года средние арендные ставки демонстрируют рост во всех сегментах рынка.
• Ценовой разрыв между «дорогими» и «дешевыми» квартирами после трехлетнего сокращения снова расширился.
• Доходность квартир, сдаваемых в аренду в течение года, увеличилась только на жилье эконом-класса.
• В 2014 году ожидается, что тенденция повышения ставок найма сохранится — не более 3-5% за месяц проживания до уровня $1050.

Основные итоги 2013 года

В настоящее время в Казахстане реализуются две государственные программы арендного жилья: через местные исполнительные органы (акиматы) и через АО «Фонд недвижимости «Самрук-Казына».

Участником направления программы через местные исполнительные органы (акиматы) может быть только вкладчик системы жилстройсбережений. Роль банка в этом направлении заключается в оценке платежеспособности потенциальной молодой семьи — арендаторов, мониторинг накопления сбережений в период аренды, а также предоставление в дальнейшем жилищных займов для выкупа арендного жилья.

Квартиры в объектах ФН «Самрук-Казына» будут распределяться также среди платежеспособного населения. Стоимость аренды зависит от цены выкупа Фондом недвижимости объекта незавершенного строительства.

Фонд недвижимости предоставляет жилые помещения в аренду и аренду с выкупом. Первая схема предполагает предоставление квартиры на условиях классической аренды, т.е. арендатор за плату получает помещение во временное владение и пользование. Между тем аренда с выкупом предусматривает переход права собственности на квартиру по истечении срока аренды либо досрочного выкупа.

Доля Фонда недвижимости по арендному жилью составит в 2013 году 60 тысяч квадратных метров, в 2015 году — 150 тысяч квадратных метров жилья в год.

Минимальный доход рассчитывается следующим образом, если квартира площадью 32 квадратных метра (1-комнатная), то арендные платежи составят порядка 48 тысяч, плюс 16 тысяч — это прожиточный минимум, плюс отчисления, если у вас машина — на страхование, техобслуживание и так далее, и плюс, если у вас есть какие-либо кредиты. Ваш доход должен складывается из этих цифр. Если в итоге вы способны оплатить эту сумму, то вы можете принять участие в этой программе.

Аналитическая служба kn.kz

Телефон 8 (7212) 910-046