Аналитический обзор рынка земельных участков г. Алматы (ноябрь 2013 г.)

На рынке земельных участков как в городе, так и в области прослеживаются незначительные изменения ценовых показателей. В ноябре средний ценовой показатель по городу зафиксирован на уровне 17899 $/сот., в области — 6334 $/сот.

Основные виды земельных участков по назначению

Земли поселений, или жилая зона — земельные участки, предназначенные под ИЖС, МЖС (индивидуальное и многоэтажное жилищное строительство) и коттеджные городки.

Земельные участки в составе общественно-деловых зон предназначены для застройки административными зданиями, объектами образовательного, культурно-бытового и социального назначения.

Земельные участки в составе производственных зон предназначены для застройки промышленными, коммунально-складскими и производственными объектами.

Отдельно выделены земельные участки рекреационных зон — это земли, которые используются для отдыха и оздоровления: санатории, дома отдыха, пансионаты, медицинские центры, скверы, городские парки, водохранилища.

Земли сельскохозяйственного назначения предназначены для сельскохозяйственных угодий, крестьянских хозяйств. В эту же категорию включаются земли, занятые водными объектами, и земли, занятые зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

Зона специального назначения включает в себя автостоянки, многоуровневые и подземные паркинги, гаражи индивидуального и коллективного пользования.

В категорию земель без специального назначения попадают многофункциональные земельные участки.

Цены по назначению и районам

В анализируемом периоде в городе повышение средней запрашиваемой цены за 1 сотку прослеживается на земельные участки, предназначенные под застройку МЖС и офисной недвижимостью. На остальные виды земельных участков удельная цена предложения изменялась незначительно, то есть в пределах среднестатистической погрешности расчетов.

В разрезе назначения наибольшая запрашиваемая цена зафиксирована на земельные участки, предназначенные под застройку офисной недвижимостью в Алмалинском районе и торговой недвижимостью в Бостандыкском районе, а наименьшая — под застройку производственной недвижимостью в Жетысуском районе.

По районам наибольшая запрашиваемая цена за участок продолжает держаться в Бостандыкском районе — 24 000 000 долларов под строительство многоэтажного дома, а минимальная — в Алатауском — 7000 долларов под ИЖС.

Средние цены предложения в городе превышают средние цены в области в различных сегментах от 1,8 до 3,2 раза.

Таблица 1

Дискретная пространственно-параметрическая модель рынка земельных участков г. Алматы

Район	Количество объектов, ед.	Общая площадь, сот.	Уд. вес предлагаемой площади, %	Изменение средней цены предложения за 1 сотку к предыдущему периоду
				$	%
Алатауский	274	12873	5.40	+127	+1.44
Алмалинский	100	2506	1.05	-4695	-11.61
Ауэзовский	226	6139	2.58	+1469	+8.99
Бостандыкский	272	7476	3.14	-2996	-10.63
Жетысуский	67	2827	1.19	+639	+4.65
Медеуский	675	23228	9.75	-624	-3.48
Турксибский	93	5153	2.16	-2951	-23.69
По городу	1707	60202	25.27	-704	-3.78
Илийский	22	1241	0.52	-76	-5.96
Карасайский	1000	125577	52.72	-130	-1.67
Талгарский	330	51195	21.49	-443	-13.78
По области	1352	178013	74.73	-215	-3.29

Цены по сегментам «дорогих» и «дешёвых» земельных участков

В анализируемом периоде по городу индекс расслоения (отношение «дорогих» участков к «дешевым») зафиксирован на отметке 6,53, при этом диапазон цен предложений по отношению к прошлому месяцу значительно расширился. Максимальный индекс расслоения наблюдается в производственной зоне — 7,23, а минимальный — в общественно-деловой зоне — 5,3.

В разрезе районов города наибольший индекс расслоения прослеживается в Медеуском районе — 11,26, а наименьший — в Жетысуском — 3,91.

Средняя удельная цена земельных участков в «дорогом» сегменте держится на уровне 36851 $/сот., «дешевых» — на уровне 5640 $/сот. Сокращение цен к предыдущему периоду наблюдается и в сегменте «дорогих» земельных участков — на 1,1% и в сегменте «дешевых» — на 9,7%. Наиболее «дорогие» земельные участки превалируют в Алмалинском районе, а наиболее «дешевые» — в Алатауском.

Структура анализируемой базы

Количество анализируемых объектов на рынке земельных участков Алматы и области, по данным газеты «Недвижимость» и портала kn.kz, в данном месяце составило 3059 ед., из них в городе — 1707 ед., в области — 1352 ед. Общая площадь земельных участков — 238 тыс. соток на сумму 985 млн долларов.

В городе максимальную долю предложения занимает жилая зона — 39%, или 23223 сотки, предложенные к продаже, а минимальную долю — общественно-деловая зона — 11%, или 6480 соток. На производственную зону и зону сельскохозяйственного использования пришлось 12% (7332 сотки) и 38% (23167 соток) соответственно.

В области (Карасайский, Талгарский и Илийский районы) структура площадей распределилась следующим образом: зона сельскохозяйственного использования — 85%, или 150622 сотки, жилая зона — 9%, или 16404 сотки, производственная и общественно-деловая зоны — 4% и 2% (7539 и 3447 соток) соответственно.

В разрезе районов лидирующие позиции по предлагаемой площади земельных участков традиционно занимает Медеуский район — 39% (23228 соток), а наименьшая площадь приходится на Алмалинский — 4% (2506 соток). Удельный вес Алатауского и Бостандыкского районов — 21% и 12% (12873 и 7476 соток соответственно), Ауэзовского и Турксибского районов — 10% и 9% (6139 и 5153 сотки), Жетысуского — 5% (2827 соток).

В общем объеме предложения доля площадей земельных участков в городе составила 25% (60202 сотки). Площадь земельных участков, предлагаемых в Карасайском районе — 53% (125577 соток), в Талгарском — 21% (51195 соток) и Илийском 1% (1241 сотка).

Выводы и прогнозы

• Средние удельные цены предложения по городу и в области изменились незначительно.
• В сегментах «дорогих» и «дешевых» земельных участков средние удельные цены предложения как по городу, так и в области сократились.
• Рассматривая сложившуюся тенденцию, можно предположить, что средние ценовые показатели по городу будут изменяться в пределах 3-6% в месяц.

Обзор подготовлен в соответствии с «Методическими рекомендациями по анализу рынка недвижимости» РГР, Г.М. Стерник, Москва, 2009 г.

Аналитическая служба kn.kz

Телефон 8 (7212) 910-046