После осеннего роста на рынке арендного жилья наблюдается снижение долларовых цен. В целом по городу ценовой показатель сложился на уровне $1117 за 1 месяц проживания, что на 3,4% ниже предыдущего месяца (в тенговом эквиваленте — 172500 тенге/мес.). При этом средняя цена в сегменте «дорогого» арендного жилья составила $1758 (271600 тенге) на 1 месяц проживания, а «дешевого» — $653 (100800 тенге).
Цены по районам
В ноябре 2013 года незначительное сокращение стоимости найма прослеживается во всех административных районах города, кроме Алмалинского и Жетысуского, где наблюдается небольшой рост. Основное влияние на среднегородской показатель оказали Алатауский и Ауэзовский районы, здесь снижение арендных ставок составило 13% и 5% соответственно, подробнее в таблице 1.
Самые «дорогие» квартиры в Алматы предлагаются к аренде в Медеуском районе — $1635, или 252600 тенге за месяц проживания, это превышает средний показатель по городу на 46%. Самые «дешевые» арендные квартиры прослеживаются в Турксибском районе — $475, или 73400 тенге за месяц проживания, здесь аренда ниже среднегородского показателя на 57%.
Падение цен на арендуемые квартиры повлекло за собой и снижение цен 1 квадратного метра. При этом наибольшая цена 1 квадратного метра на рынке аренды продолжает держаться в Медеуском районе — $17,86, или 2759 тенге, а наименьшая — зафиксирована в Турксибском — $9,39, или 1451 тенге.
Если учесть, что, по данным департамента статистики г. Алматы, среднемесячная номинальная заработная плата в октябре 2013 года составила 138017 тенге, а средняя арендная ставка по городу зафиксирована на уровне 172500 тенге за квартиру, то человек со среднестатистической заработной платой сможет снять квартиру только в сегменте «дешевого» жилья. При этом арендатору придется отдавать 73% от среднемесячной номинальной заработной платы, так как здесь ставка найма находится на уровне 100800 тенге за квартиру.
Таблица 1
Диапазон арендных ставок в зависимости от района города
Район |
Кол-во |
Кол-во |
Средняя |
Изменение ставки |
|
$ |
+% |
||||
Алатауский |
50 |
2.29 |
639 |
-98 |
-13.31 |
Алмалинский |
395 |
18.13 |
1015 |
10 |
1.03 |
Ауэзовский |
460 |
21.11 |
687 |
-33 |
-4.55 |
Бостандыкский |
658 |
30.2 |
1221 |
-39 |
-3.09 |
Жетысуский |
66 |
3.03 |
598 |
+14 |
+2.38 |
Медеуский |
500 |
22.95 |
1635 |
-68 |
-4.01 |
Турксибский |
50 |
2.29 |
475 |
-8 |
-1.62 |
По городу |
2179 |
100 |
1117 |
-39 |
-3.38 |
Цены по формату квартир
Сокращение ставок найма по городу обусловлено в основном снижением аренды на 4-комнатные квартиры на 11%. При этом аренда остальных форматов квартир изменилась незначительно.
Наибольшая цена 1 квадратного метра на рынке аренды зафиксирована на 4-комнатные квартиры — $14,8, или 2286 тенге, а наименьшая — на многокомнатные — $14,2, или 2194 тенге.
Следует отметить, что арендная ставка квартир в новостройках больше стоимости найма в целом по городу на 58%. Распределение этих показателей в зависимости от формата квартиры представлено на диаграмме 3.
Таблица 2
Диапазон арендных ставок в зависимости от формата квартиры
Формат квартиры |
Кол-во |
Кол-во |
Средняя |
Изменение ставки |
|
$ |
% |
||||
1-комнатные |
439 |
20.15 |
565 |
-4 |
-0.76 |
2-комнатные |
812 |
37.26 |
900 |
-7 |
-0.74 |
3-комнатные |
687 |
31.53 |
1363 |
+11 |
+0.83 |
4-комнатные |
190 |
8.72 |
1956 |
-250 |
-11.34 |
Многокомнатные |
51 |
2.34 |
2860 |
82 |
2.95 |
По городу |
2179 |
100 |
1117 |
-39 |
-3.38 |
Цены по сегментам «дорогого» и «дешёвого» жилья
По городу индекс расслоения (отношение «дорогого» арендного жилья к «дешевому») зафиксирован на отметке 2,69, при этом диапазон цен предложений по отношению к прошлому месяцу расширился. Минимальный индекс расслоения наблюдается в Турксибском районе — 1,6, а максимальный — в Медеуском — 3,05.
В зависимости от формата жилья максимум индекса расслоения пришелся на 3-комнатные квартиры — 3,02, а минимум — на 1-комнатные — 1,99.
В анализируемом периоде уменьшение ценового показателя в сегменте «дорогого» арендного жилья составило 3,6%, средняя арендная ставка оказалась на уровне $1758, или 271600 тг за месяц проживания. Снижение стоимости ренты прослеживается во всех районах города, кроме Алмалинского и Турксибского, где аренда выросла.
В зависимости от количества комнат сокращение арендных ставок наблюдается на все форматы квартир, кроме многокомнатных.
В «дешевом» сегменте арендного жилья прослеживается снижение ценового показателя на 5,1% до $653, или 100800 тг за один месяц проживания, при этом стоимость найма сократилась во всех районах города, кроме Жетысуского.
В зависимости от комнатности жилья рента уменьшилась на все форматы квартир.
Ценовые изменения в ретроспективе
Средний показатель аренды квартиры по городу (1117 $/мес.) сейчас превышает свой минимум, зафиксированный в мае 2009 года (733 $/мес.), на 52%, но всё ещё находится на 21% ниже, чем пиковый показатель января 2008 года (1414 $/мес.).
В ноябре прошлого года цены на арендное жилье в целом по городу были несколько ниже. За год аренда 1-, 2 и 3-комнатных квартир подорожала на 5%, 2% и 3%,а аренда 4- и многокомнатных квартир, напротив, сократилась на 17% и 14% соответственно. В целом по городу ставки найма выросли на 2,9%.
В динамике как «дорогого», так и «дешевого» арендного жилья продолжает прослеживаться небольшой повышательный тренд.
Можно отметить, что арендная ставка в сегменте «дорогого» жилья за год сократилась на 0,1%. За аналогичный период ставки найма в сегменте «дешевого» жилья выросли на 4,2%.
За год, с декабря 2012-го по ноябрь 2013 года, уровень инфляции составил 4,4%, при этом можно отметить, что за аналогичный период во всех сегментах арендного жилья рост ставок аренды в Алматы находится ниже уровня инфляции.
Доходность жилья
Напомним, что индекс доходности жилья показывает, во сколько раз выгоднее вкладывать деньги в недвижимость, сдавая его в последующем в аренду, чем вносить на депозит, т.е. хранить сбережения в банке. В ноябре 2013 года показатель 1,29 свидетельствует о том, что среднемесячный доход от сдачи жилья в аренду в 1,29 раза покрывает вознаграждение по банковскому депозиту при размещении вклада на сумму, равную стоимости объекта недвижимости. В данном месяце средняя ставка по депозитам в тенге осталась на прежнем уровне — 8,5% годовых.
Необходимо отметить, что ценовой показатель демонстрирует уровень средней доходности арендного жилья в целом, а не отдельно взятой квартиры. Подробнее в таблице 5.
Таблица 3
Доходность арендного жилья
Сектор рынка арендного жилья |
Доходность квартир |
Доходность квартир |
Доходность квартир |
1-комнатные |
1.31 |
1.33 |
1.24 |
2-комнатные |
1.39 |
1.38 |
1.35 |
3-комнатные |
1.41 |
1.37 |
1.32 |
4-комнатные |
1.22 |
1.12 |
1.32 |
Многокомнатные |
0.81 |
0.58 |
1.13 |
Алатауский |
1.13 |
1.13 |
1.07 |
Алмалинский |
1.17 |
1.12 |
1.18 |
Ауэзовский |
1 |
0.95 |
1.01 |
Бостандыкский |
1.14 |
1 |
1.21 |
Жетысуский |
1.24 |
1.3 |
1.17 |
Медеуский |
1.11 |
0.99 |
1.23 |
Турксибский |
1.09 |
1.02 |
1.16 |
По городу |
1.29 |
1.22 |
1.29 |
По отношению к октябрю 2013 года на рынке арендного жилья прослеживается снижение индекса доходности во всех сегментах рынка.
Состояние рынка
Максимальное количество предложений зафиксировано в Бостандыкском районе, на его долю приходится 30% (658 объектов). Удельный вес предложений в Медеуском районе составляет 23% (500 объектов), в Ауэзовском и Алмалинском — 21% и 18% (460 и 395 объектов соответственно), минимум пришелся на Жетысуский и Алатауский районы — по 3% (66 и 51 объект соответственно) и Турксибский — 2% (50 объектов).
В зависимости от формата квартир наибольший удельный вес в общем объеме предложений занимает 2-комнатное жилье — 37% (812 объектов), далее следует 3-комнатное — 32% (687 объектов),1-комнатное — 20% (439 объектов) и 4-комнатное — 9% (190 объектов). Минимальное предложение аренды приходится на квартиры большого формата — 5-комнатные — 2% (52 объекта).
Выводы и прогнозы
- В ближайшей перспективе в динамике средней стоимости аренды прогнозируется снижение арендной ставки во всех сегментах рынка.
- Ценовой разрыв между «дорогим» и «дешевым» сегментами увеличился до 2,69.
- Со снижением ренты доходность по городу уменьшилась во всех сегментах рынка.
- Обзор подготовлен в соответствии с «Методическими рекомендациями по анализу рынка недвижимости» РГР,
- Г.М. Стерник, Москва, 2009 г.
Аналитическая служба портала kn.kz
Телефон 8 (7212) 910-046