На рынке вторичного жилья г. Алматы средний ценовой показатель перешагнул психологический барьер 2000 $/кв.м. В ноябре средневзвешенная цена предложения выросла на 1,5% до уровня 2001 $/кв.м (в тенговом эквиваленте — 306900 тг/кв.м), при уровне погрешности исследуемой базы данных +/-11 $/кв.м (+/-0,5%). Ценовой показатель в сегменте «дорогого» жилья увеличился на 2,3%, а «дешевого» — на 0,9%.
Цены по административным районам
За минувший месяц повышение средних цен предложения продолжает наблюдаться в верхних районах города — Алмалинском, Бостандыкском и Медеуском. В остальных районах города изменения ценовых показателей незначительные, т.е. лежат в пределах среднестатистической погрешности расчетов (таблица 1).
Таблица 1
Показатели рынка вторичного жилья г. Алматы в разрезе районов
|
Район |
Объем предложений, ед. |
Уд. вес |
Средняя |
Изменение |
|
|
$ |
% |
||||
|
Алатауский |
336 |
2.88 |
1456 |
-19 |
-1.32 |
|
Алмалинский |
2147 |
18.37 |
2171 |
+17 |
+0.78 |
|
Ауэзовский |
3050 |
26.1 |
1719 |
-3 |
-0.15 |
|
Бостандыкский |
2939 |
25.15 |
2283 |
+41 |
+1.83 |
|
Жетысуский |
1007 |
8.62 |
1474 |
-1 |
-0.09 |
|
Медеуский |
1332 |
11.4 |
2686 |
+39 |
+1.47 |
|
Турксибский |
875 |
7.49 |
1389 |
-3 |
-0.18 |
|
По городу |
11686 |
100 |
2001 |
+30 |
+1.52 |
Самые «дорогие» квартиры в Алматы традиционно предлагаются к продаже в Медеуском районе — 2686 $/кв.м (в тенговом эквиваленте — 411900 тг/кв.м). Эта цена превышает средний показатель по городу на 34%. Средние цены в Бостандыкском и Алмалинском районах города превысили средний показатель по городу на 14% и 8% соответственно.
В районах первой Алматы ценовые показатели держатся практически на одном уровне и находятся ниже среднегородского показателя на 26-31%: в Жетысуском районе — 1474 $/кв.м (226100 тг/кв.м), в Турксибском районе — 1389 $/кв.м (213100 тг/кв.м). В новом административном Алатауском районе ценовой показатель ниже на 27%, а в спальном Ауэзовском районе — на 14%.
В Топ-10 самых «дорогих» жилых комплексов в анализируемом месяце попали коттеджный городок ЖК «Триумф-2», ЖК «Долина роз», ЖК «Самал де люкс», коттеджные городки «Арман Вилла» и «Ботанический сад», ЖК «Esentai Palace», ЖК «Куат по Панфилова/Гоголя», коттеджный городок «Алмалы», ЖК «Керемет» и ЖК «Европолис», здесь средняя удельная цена предложения находится в диапазоне 5800-9580 $/кв.м (в тенговом эквиваленте — 889300-1470200 тг/кв.м).
Самая высокая запрашиваемая цена на квартиры в новостройках элит-класса — 2849 $/кв.м(437100 тг/кв.м), а самая низкая цена предложения 1 квадратного метра прослеживается на комнаты в приватизированных общежитиях — 1440 $/кв.м (220900 тг/кв.м).
Если учесть, что, по данным департамента статистики г. Алматы, среднемесячная номинальная заработная плата в октябре 2013 года составила 138017 тенге, то доступность в приватизированном общежитии площадью 30 кв.м, при учете, что 70% будет накапливаться на покупку жилья, в среднем составит 5 лет и 9 месяцев, для работников финансовой и страховой деятельности, чья заработная плата держится на уровне 230272 тенге, — 3 года и 5 месяцев, для работников в здравоохранении и социальных услугах (87603 тенге) — 9 лет. Заработная плата работающих на крупных и средних предприятиях находится немного выше уровня среднемесячной номинальной заработной платы по городу Алматы, поэтому доступность жилья в приватизированном общежитии составляет 5 лет и 8 месяцев, а для приобретения жилья бизнес-класса площадью 45 кв.м — 14 лет и 10 месяцев.
Цены по формату квартир, материалу стен и типу жилья
В разрезе комнатности квартир повышение цен прослеживается на 2-, 3- и 4-комнатые квартиры на 1%, 1,5% и 2,9%. На остальные форматы квартир изменения цен незначительные, то есть изменения находятся ниже уровня среднестатистической погрешности расчетов.
Традиционно средние удельные цены 3-, 4- и многокомнатного жилья превышают средний показатель по городу, в данном месяце превышение составило 0,6%, 15% и 32% соответственно, а цены 1- и 2-комнатного лежат ниже среднегородского показателя на 5% и 4% (таблица 2).
Самые доступные квадратные метры принадлежат 1-комнатным квартирам, причем минимальные цены прослеживаются в приватизированных общежитиях в каркасно-камышитовых домах — 1336 $/кв.м, а максимальные — на квартиры улучшенной планировки в кирпичных домах — 2128 $/кв.м.
Можно отметить, что средние цены в предлагаемых квартирах, находящихся на первых и последних этажах дома, ниже средневзвешенной цены предложения по городу на 6% и 8% соответственно, а квартиры на средних этажах — выше на 4%.
Таблица 2
Показатели рынка вторичного жилья г. Алматы в разрезе комнатности
|
Формат квартиры |
Объем предложений, ед. |
Уд. вес |
Средняя |
Изменение |
|
|
$ |
% |
||||
|
1-комнатные |
2242 |
19.19 |
1890 |
+11 |
+0.58 |
|
2-комнатные |
3772 |
32.28 |
1928 |
+19 |
+0.99 |
|
3-комнатные |
4340 |
37.14 |
2012 |
+30 |
+1.50 |
|
4-комнатные |
1132 |
9.69 |
2305 |
+66 |
+2.94 |
|
5-комнатные |
200 |
1.71 |
2647 |
+101 |
+3.97 |
|
По городу |
11686 |
100 |
2001 |
+30 |
+1.52 |
Ценовой анализ с разделением домов в зависимости от материала постройки в анализируемом месяце показал повышение цен на квартиры в кирпичных и монолитных домах на 1,2% и 3% соответственно.
В разрезе типа жилья наблюдается рост цен на новые квартиры на 3% и на квартиры улучшенной планировки на 0,8%.
Рассматривая распределение объема предложений по ценовым уровням (диаграмма 2), видно, что анализируемая база в ноябре 2013 года сократилась объектами во всех сегментах рынка. При этом для объемов диапазона 500-1300 $/кв.м количество предложений снизилось на 19%, а для диапазонов 1300-2500 $/кв.м и 2500-9000 $/кв.м зафиксировано уменьшение объемов на 26% и 17% соответственно. Неравномерное снижение количества предложений в разных ценовых диапазонах и оказало влияние на общегородской показатель, который увеличился на 1,5%.
Цены по сегментам «дорогого» и «дешёвого» жилья
В анализируемом периоде по городу индекс расслоения (отношение «дорогого» жилья к «дешевому») зафиксирован на отметке 1,68, при этом диапазон цен предложений по отношению к прошлому месяцу расширился. Минимальный индекс расслоения наблюдается в Турксибском районе — 1,48, а максимальный — в Медеуском — 2.
Ценовые показатели в сегменте «дорогого» жилья достигли уровня 2578 $/кв.м (395400 тг/кв.м),повышение составило 2,3%,в сегменте «дешевого» — 1535 $/кв.м (235400 тг/кв.м), по отношению к октябрю текущего года показатель подрос на 0,9%.
В «дорогом» сегменте вторичного жилья повышение цен предложения наблюдается во всех районах города, кроме Алатауского, где средняя цена сократилась.
В «дешевом» сегменте вторичного жилья повышение средних цен предложения отмечается в Алатауском, Алмалинском, Бостандыкском и Медеуском, а в остальных районах города средние цены снизились.
Ценовые изменения в ретроспективе
Средний показатель на рынке продажи квартир по городу (2001 $/кв.м) сейчас превышает свой минимум, зафиксированный в августе 2009 года (1425 $/кв.м), на 40%, но всё еще находится на 35% ниже, чем пиковый показатель ноября 2007 года (3057 $/кв.м).
В ноябре прошлого года цены на вторичное жилье в целом по городу были несколько ниже. За год средние цены 1- и 2-комнатных квартир подросли на 0,1% и 1,7% соответственно,3-комнатных — на 5,2%, 4- и многокомнатных — на 7,6% и 11% соответственно. В целом по городу удельная цена предложения за год выросла на 3,8%. При этом в сегменте «дешевого» жилья рост цены составил 1,7%, а в сегменте «дорогого» — 6,3%.
По данным Департамента статистики г. Алматы, за год, с ноября 2012 по октябрь 2013 года, уровень инфляции составил 4%,при этом можно отметить, что изменение среднего ценового показателя по городу на рынке вторичного жилья не превышает уровня инфляции.
В динамике как «дорогого», так и «дешевого» вторичного жилья продолжает прослеживаться небольшой повышательный тренд. Можно отметить, что средний ценовой показатель по городу с начала 2012 года держался практически на одном уровне — около 1920 $/кв.м, однако в последние несколько месяцев прослеживается небольшая положительная динамика.
Структура предложения
За исследуемый период рассматривалось в среднем 11,7 тыс. квартир.
Анализируя город как совокупность районов видно, что максимум предложений приходится на Ауэзовский район — 26% (3050 объектов), на Бостандыкский и Алмалинский районы — 25% и 18% (2939 и 2147 объектов соответственно). Ненамного отстают Медеуский и Жетысуский районы — 11% и 9% (1332 и 1007 объектов). Доля предложений в Турксибском — 8% (875 объектов), а минимум пришелся на Алатауский район — 3% (336 объектов).
Анализ предложений в разрезе формата жилья в целом по городу показывает, что наибольший удельный вес занимают 3-комнатные квартиры — 37% (4340 объектов), а наименьший — 5-комнатные и выше — 2% (200 объектов). Далее в порядке убывания: 2-комнатные — 32% (3772 объекта), 1-комнатные — 19% (2242 объекта) и 4-комнатные — 10% (1132 объекта).
Анализ предложений с разделением домов в зависимости от материала стен показал, что в общем объеме на квартиры в панельных постройках пришлось 38% (4432 объекта), в кирпичных и монолитных — 31% и 30% (3608 и 3445 объектов соответственно), в каркасно-камышитовых домах и деревянных — 1% (172 объекта) и 0,1% (29 объектов).
Выводы и прогнозы
- На рынке вторичного жилья в целом по городу наблюдается небольшое повышение цен.
- Ценовой показатель как в сегменте «дорогого» жилья, так и в сегменте «дешевого» по отношению к прошлому месяцу вырос.
- Исходя из нынешних тенденций, в ближайшей перспективе на рынке вторичного жилья прогнозируется стагнация средних цен.
- Обзор подготовлен в соответствии с «Методическими рекомендациями по анализу рынка недвижимости» РГР, Г.М. Стерник, Москва, 2009 г.
Аналитическая служба портала kn.kz
Телефон 8 (7212) 910-046