В ноябре 2013 года на рынке аренды жилья города Караганды средняя ставка найма квартир составила 1316 тенге за квадратный метр, для комнат — 873 тенге за единицу площади. Комнаты занимают 15% в
...общем объеме предложения.
Цены по районам и формату жилья
В ноябре на карагандинском рынке аренды жилья средняя ставка найма квартир составила в месяц 61 000 тенге, комнат — 16 700 тенге. В пересчете на квадратный метр удельная средневзвешенная арендная ставка квартир равна 1316 тенге в месяц, комнат — 873 тенге.
Наиболее высокие ставки аренды зафиксированы в районах Город — 1575 тг/кв.м и Михайловка — 1390 тг/кв.м. В районе Юго-Восток цена сформировалась на уровне 1276 тг/кв.м.
Относительно ниже ставки в районах Майкудук — 863 тг/кв.м и Пришахтинск — 794 тг за квадрат (диаграмма 1).
По сравнению с октябрем изменение ценовых показателей по Караганде в ноябре составило минус 18 тенге за единицу площади.
В районе Майкудук отмечается снижение ставки найма жилья на 5,6%, а точнее, минус 51 тенге от средней цены квадратного метра. В остальных районах города ценовые изменения лежат в пределах погрешности, что говорит о стабильности цены аренды в отдельных районах города.
Максимальная цена за единицу площади, а также наибольшее количество предложений зафиксировано в районе Город (таблица 1).
|
Район |
Количество объектов, ед. |
Средняя ставка аренды, тг/кв.м |
Изменение цены к прошлому месяцу |
Доходность квартир, % |
|
|
тг/кв.м |
% |
||||
|
Город |
406 |
1575 |
-13 |
-0,8 |
9,62 |
|
Михайловка |
42 |
1390 |
-13 |
-0,9 |
9,49 |
|
Юго-Восток |
317 |
1276 |
-7 |
-0,5 |
9,49 |
|
Майкудук |
151 |
863 |
-51 |
-5,6 |
9,46 |
|
Пришахтинск |
45 |
794 |
-18 |
-2,3 |
9,51 |
|
По городу |
961 |
1316 |
-18 |
-1,3 |
9,6 |
По форматам арендных квартир наблюдается снижение ценовых показателей в сегменте 3-комнатных квартир на 8%. Максимальная цена за метр квадратный отмечается в сегменте 2-комнатных квартир, их цена в среднем выше по городу на 3%.
С точки зрения доступности арендных квартир самые низкие цены за квадрат отмечены в сегменте 3-комнатных квартир, их аренда за метр квадратный ниже средней ставки найма жилья по городу на 6% (таблица 2).
|
Комнатность |
Количество объектов, ед. |
Средняя ставка аренды, тг/кв.м |
Изменение цены к прошлому месяцу |
Доходность квартир, % |
|
|
тенге |
% |
||||
|
1-комн. |
310 |
1341 |
-9 |
-0,7 |
9,87 |
|
2-комн. |
364 |
1352 |
2 |
0,1 |
9,93 |
|
3-комн. |
139 |
1155 |
-98 |
-7,8 |
9,66 |
|
Комнаты |
148 |
873 |
49 |
5,9 |
- |
|
По городу |
961 |
1316 |
-18 |
-1,3 |
9,6 |
По данным Областного департамента статистики, среднестатистическая заработная плата одного работника за октябрь составила 99 466 тенге.
Исходя из этого, аренда квартиры по средней ставке будет составлять 63% от среднемесячной номинальной заработной платы, аренда комнаты — 14%.
Доходность жилья
Индекс доходности жилья показывает, сколько процентов составляет доход от аренды недвижимости относительно процентной ставки по депозиту. В мировой практике вложения в банковский депозит традиционно считаются наименее рисковыми, поэтому и доходность их должна быть самой низкой. На этом основании любая предпринимательская деятельность должна приносить доход больше, чем банковский депозит, так как доля риска по ней всегда выше. В ноябре средняя ставка по депозитам составила 8,5% годовых. Средняя ставка вознаграждения собрана по данным 10 стабильных банков Казахстана.
Наиболее выгодными с точки зрения получения дохода считаются 1- и 2-комнатные квартиры, преимущественно расположенные в районе Город. Средний процент доходности от аренды квартир составил 9,6%, что на 1 процентный пункт выше средней ставки по депозиту.
Цены по сегментам «дорогого» и «дешёвого» жилья
В ноябре средняя ставка аренды «дорогих» квартир, согласно расчетной базе портала kn.kz, составила 86 700 тенге за квартиру в месяц, «дешевых» — 42 300 тенге. Аренда «дорогих» квартир прибавила в цене 1%. Цена аренды в дешевом сегменте увеличилась на 3% за месяц.
«Дорогие» квартиры в 2 раза превышают по цене «дешевые». По районам наибольшее расхождение цен наблюдается в районе Михайловка — 2,6 раза; в районе Город — 2,3. В районах Юго-Восток и Майкудук индекс расслоения составил 1,8. В Пришахтинске аренда «дорогих» квартир в 1,3 раза дороже аренды «дешевых».
Минимальные арендные ставки за квартиру зафиксированы в районе Майкудук — 20 000 тг в месяц, максимальная ставка найма зафиксирована на квартиру, расположенную по улице Лободы, — 200 000 тенге в месяц.
Ценовые изменения в ретроспективе
Динамика изменения арендной ставки с января 2010 по май 2013 года демонстрирует повышательный тренд. Так, минимальная ставка была зафиксирована в марте 2010 года — 770 тг/кв.м. Максимальная ставка за метр квадратный отмечена в феврале текущего года на уровне 1418 тг.
За год, с ноября 2012 по ноябрь 2013 года, ставки найма снизились на 7%. Относительно октября 2013 года ценовые изменения незначительные, не превышают пределов допустимой погрешности, что говорит о стабильности средней арендной ставки в ноябре текущего года.
С февраля по май 2013 года отмечается стабильное снижение арендных ставок на рынке аренды жилья в целом на 7%, что объясняется сезонным сокращением спроса. Однако в июне цена остановилась и находится в состоянии стагнации. К концу лета отмечается небольшой рост ставки найма, достигший уровня марта 2013 года. Далее следует стагнация цены. С августа по ноябрь 2013 года величина арендной ставки квартир снизилась на 5,6%.
В следующем месяце прогнозируется снижение средней арендной ставки на квартиры в Караганде до 3% (диаграмма 2).
Аренда квартир и аренда домов
В сегменте аренды частных домов на длительный срок количество подобных предложений составляет всего 3% от объема предложений квартир. Размах ставок найма огромный и зависит от площади самого дома и прилегающего земельного участка, от состояния жилья и местоположения, от развитости окружающей инфраструктуры, транспортной и пешеходной доступности.
«Дешевые» дома без ремонта, удаленные от города, без центрального отопления и водоснабжения предложены в среднем за 18 000 тенге. Дома в «дорогом» сегменте со всеми инженерными коммуникациями и инфраструктурой предлагаются в среднем за 127 000 тенге в месяц. Если оперировать понятиями «дешевые» квартиры или дома, то выгоднее снимать частный дом, только условия будут хуже, чем в квартире, и не всем подойдут. Найм частного дома стоит в среднем 52 000 тенге в месяц, аренда квартиры в среднем — 61 000 тенге в месяц. С этой точки зрения выгоднее арендовать частный дом. Однако при поиске арендного жилья, снять квартиру будет проще, так как количество сдаваемых в аренду частных домов значительно меньше квартирного рынка.
Анализируемая база предложения
В ноябре 2013 года расчетная база по рынку аренды жилья Караганды составила 961 объект.
В территориальной разбивке максимальную долю анализируемого предложения — 42% — занимает Город, представленный 406 объектами. Далее в порядке снижения удельного веса предложения следуют районы: Юго-Восток — 33% (317 ед.), Майкудук — 16% (151 ед.), Пришахтинск — 5% (45 ед.), минимальный объем предложения в Михайловке — 4% (42 ед.) (диаграмма 3).
В зависимости от формата квартир максимальный объем — 38%, или 364 единицы, приходится на 2-комнатные квартиры. Далее в порядке убывания следуют 1-комнатные и 3-комнатные квартиры, удельный вес которых составляет 32% (310 ед.) и 15% (139 ед.) соответственно. Количество сдаваемых внаем комнат в октябре насчитывает 148 единиц, что эквивалентно 15% в совокупном объеме предложения (диаграмма 4).
Выводы
- В ноябре 2013 года на рынке аренды жилья по Караганде средняя арендная ставка по отношению к предыдущему периоду демонстрирует стабильность.
- В районе Майкудук отмечается снижение ставки найма жилья на 5,6%, а точнее, минус 51 тенге от средней цены квадратного метра.
- По форматам арендных квартир наблюдается снижение ценовых показателей в сегменте 3-комнатных квартир на 8%.
- За год, с ноября 2012 по ноябрь 2013 года, ставки найма снизились на 7%.
- В следующем месяце прогнозируется снижение средней арендной ставки на квартиры в Караганде до 3%.
Аналитическая служба kn.kz
Телефон 8 (7212) 910-046