На рынке арендного жилья продолжает наблюдаться стабильность. Средняя ставка найма по городу сократилась на 3,2% до уровня $1317 (201 200 тг) за месяц проживания. Показатели в ценовых сегментах «дорогого» и «дешевого» арендного жилья также снизились на 6,4% и 0,2% соответственно. При этом цена 1 квадратного метра выросла до $16,65 (2544 тенге).
Цены по районам
Итак в ноябре, так же как и в октябре, в целом по городу наблюдаются незначительные изменения средневзвешенной арендной ставки во всех административных районах города, то есть изменения по отношению к октябрю находятся ниже уровня среднестатистической погрешности расчетов.
Самые «дорогие» квартиры в Астане традиционно предлагаются к аренде в районе Есиль — $1762 (269 200 тг/мес.), это превышает средний показатель по городу на 34% (диаграмма 2). В районах правого берега арендные ставки держатся практически на одном уровне и ниже среднегородского показателя на 12-19%: в районе Алматы — $1156 (176 600 тг/мес.), в районе Сарыарка — $1072 (163 900 тг/мес. за квартиру).
Максимальная ставка аренды зафиксирована на многокомнатные квартиры одновременно в двух районах — Есиль и Сарыарка — 5000 $/мес., а минимальная — на 1-комнатную в районе Сарыарка — 327 $/мес.
Если учесть, что, по данным департамента статистики г. Астаны, среднемесячная номинальная заработная плата в октябре 2013 года составила 150 068 тенге, а средняя арендная ставка по городу зафиксирована на уровне 201 200 тенге за квартиру, то человек со среднестатистической заработной платой сможет снять квартиру только в сегменте «дешевого» жилья. Здесь ставка найма находится на уровне 125 000 тенге за квартиру, что составляет 83,3% от среднемесячной номинальной заработной платы.
Для работников финансовой и страховой деятельности, чья заработная плата — 325 073 тенге, доступна квартира в сегменте элит-класса, только отдать за нее придется практически всю заработную плату — 96%.
Самый низкий уровень заработной платы у работников, деятельность которых находится в области административного и вспомогательного обслуживания — 90203 тенге в месяц, здесь доступны только 1-комнатные квартиры эконом-класса, что составляет 87,9% от среднемесячной заработной платы.
Таблица 1. Показатели рынка аренды по административным районам города
|
Район |
Количество объектов, ед. |
Удельный вес в общем объеме предложений, % |
Средняя ставка аренды, $/кв.м |
Доходность квартир, п.п. |
|
Алматы |
846 |
53,11 |
16,06 |
9,78 |
|
Есиль |
297 |
18,64 |
18,44 |
8,88 |
|
Сарыарка |
450 |
28,25 |
15,54 |
9,89 |
|
По городу |
1593 |
100 |
16,65 |
9,94 |
Цены по формату квартир
Рассматривая анализируемую базу как совокупность форматов, можно отметить, что наблюдается повышение ставок найма на 1-комнатные квартиры на 4,3%, на остальные форматы квартир изменения арендных ставок незначительные, то есть находятся ниже уровня среднестатистической погрешности расчетов. Показатели по формату жилья представлены в таблице 2.
Таблица 2. Показатели рынка аренды по формату квартир
|
Комнатность |
Количество объектов, ед. |
Удельный вес в общем объеме предложений, % |
Средняя ставка аренды, $/кв.м |
Доходность квартир, п.п. |
|
1-комнатные |
186 |
11,68 |
17,09 |
10,00 |
|
2-комнатные |
282 |
17,7 |
15,78 |
9,64 |
|
3-комнатные |
203 |
12,74 |
17,24 |
10,18 |
|
4-комнатные и более |
73 |
4,58 |
17,23 |
9,51 |
|
Комнаты |
849 |
53,3 |
11,12 |
7,44 |
|
По городу |
1593 |
100 |
16,65 |
9,94 |
Средние удельные цены 1-комнатного жилья превышают средний показатель по городу, в данном месяце превышение составило 2,6%, 3- и многокомнатного — по 3,5%, а цены 2-комнатного лежат ниже среднегородского показателя на 5,2%.
Следует отметить, что арендная ставка квартир в новостройках больше стоимости найма в целом по городу на 27%. Распределение этого показателя в зависимости от формата квартиры представлено на диаграмме 3. При этом цена найма меблированных квартир более чем в два раза превосходит стоимость аренды квартир без мебели, удельный вес которых на рынке аренды составляет лишь 4%.
Цены по сегментам «дорогого» и «дешёвого» жилья
По городу диапазон в сегменте «дешевого» арендного жилья в анализируемом периоде сложился в пределах от $519, или 79 300 тенге (за 1-комнатную), до $1347, или 205 800 тенге (за многокомнатную квартиру) в месяц. Средний ценовой показатель зафиксирован на уровне $818 (-0,2%), или 125 000 тенге за месяц проживания.
В секторе элит-класса средняя арендная ставка сократилась на 6,4% до уровня $2043, или 312 200 тенге за месяц проживания. Диапазон «дорогого» жилья в анализируемом месяце сложился в пределах от $882, или 134 800 тенге (за 1-комнатную), до $4299, или 656 800 тенге (за многокомнатную квартиру) в месяц.
Распределение арендных ставок по городу и в новых жилых комплексах в сегментах «дешевого» и «дорогого» жилья в зависимости от формата квартиры представлено в таблице 3.
Таблица 3. Распределение средней арендной ставки по формату квартиры в сегментах «дешевого» и «дорогого» жилья, г. Астаны, $/мес.
|
Формат |
Сегменты арендного жилья |
Средняя цена аренды квартир в ЖК, $/мес. |
Средняя цена аренды квартир по городу, $/мес. |
|
1-комн. |
«Дешёвый» |
588 |
519 |
|
«Дорогой» |
890 |
882 |
|
|
2-комн. |
«Дешёвый» |
859 |
721 |
|
«Дорогой» |
2618 |
1506 |
|
|
3-комн. |
«Дешёвый» |
1173 |
1042 |
|
«Дорогой» |
3325 |
3069 |
|
|
4-комн. |
«Дешёвый» |
1014 |
1347 |
|
«Дорогой» |
4000 |
4299 |
Ценовые изменения в ретроспективе
Средний показатель аренды квартир по городу — 1317 $/месяц продолжает держаться выше максимального показателя ноября 2007 года ($1315), в данном месяце превышение составило лишь 0,13%. При этом он превосходит свой минимум, зафиксированный в июне 2009 года ($633), в 2,1 раза.
В ноябре прошлого года цены на арендное жилье в целом по городу были несколько ниже. За год аренда 1-, 2- и 3-комнатных квартир подорожала на 22%, 19% и 50% соответственно, а на многокомнатные квартиры ставка найма повысилась лишь на 9%. В целом по городу ставки найма выросли на 35%.
В динамике как «дорогого», так и «дешевого» арендного жилья продолжает прослеживаться небольшой повышательный тренд.
Можно отметить, что арендная ставка жилья элит-класса за год увеличилась на 46%. За аналогичный период ставки найма жилья эконом-класса выросли на 26%.
За год, с ноября 2012 по октябрь 2013 года, уровень инфляции по городу составил 7,4%, при этом можно отметить, что за аналогичный период по городу в «дешевом» и в среднем ценовом сегменте рост ставок аренды в Астане превышает уровень инфляции в 3,5 раза и 4,7 раза соответственно, а в «дорогом» — в 6,2 раза.
Доходность жилья
Напомним, что индекс доходности жилья показывает, на сколько процентных пунктов (п.п.) выгоднее вкладывать деньги в недвижимость, сдавая его в последующем в аренду, чем вносить на депозит, т.е. хранить сбережения в банке. В октябре средняя ставка по депозитам составила 8,5% годовых (средняя ставка вознаграждения собрана по данным 10 стабильных банков Казахстана: КАЗКОМ, Народный банк Казахстана, БТА Банк, Банк Центр Кредит, Сбербанк, АТФ Банк, Цеснабанк, Kaspibank, Альянс Банк и Евразийский Банк).
В ноябре уменьшение индекса доходности наблюдается только в «дорогом» сегменте арендного жилья, а в среднем и «дешевом» ценовом сегменте доходность жилья увеличилась на 0,3% и 2,8% соответственно.
В секторе эконом-класса самыми доходными оказались 1-комнатные квартиры — 12,18 п.п. Этот индекс доходности свидетельствует о том, что среднемесячный доход от сдачи 1-комнатного жилья в аренду на 3,68 п.п. превосходит вознаграждение по банковскому депозиту при размещении вклада на сумму, равную стоимости объекта недвижимости.
В сегменте элит-класса в анализируемом месяце самый высокий индекс доходности у 3-комнатных квартир — 10,26 п.п.
В таблицах 1 и 2 представлены индексы доходности в зависимости от административных районов и количества комнат. Необходимо помнить, что средние показатели найма жилья могут не отражать доходность конкретного объекта.
Структура предложения
Анализ проведен на базе 1593 объектов. Структура анализируемой базы такова. Район правого берега, включающий два административных района — Алматы и Сарыарка, занимает в ней 81% (или 1296 объектов), в том числе к району Алматы относятся 846 объектов, а к району Сарыарка — 450 объектов. Район левобережья, или новый административный район Есиль, занимает 19% в анализируемом объеме, или 297 объектов (диаграмма 4).
С точки зрения формата в исследуемой базе преобладают комнаты в квартирах для проживания с хозяевами или для подселения. Их удельный вес в октябре составил 53% (849 объектов). Далее в порядке убывания следует 2-комнатное жилье — 18% (282 объекта), 3-комнатное — 13% (203 объекта) и 1-комнатное — 12% (186 объектов). Минимальное количество приходится на квартиры большого формата — 4% (73 объекта) (диаграмма 5).
Количество предложений в новостройках составило лишь 12%, в районе левобережья — 6% (99 объектов), в районе правого берега — 6% (100 объектов).
Выводы
- Средние арендные ставки во всех сегментах рынка арендного жилья демонстрируют незначительное снижение.
- Ценовой разрыв между «дорогим» и «дешевым» сегментами сократился до 2,50.
- Доходность квартир, сдаваемых в аренду, снизилась в «дорогом» ценовом сегменте рынка.
- В ближайшей перспективе на рынке аренды ожидается снижение ставок найма.
- При знакомстве с исследованием необходимо учитывать, что анализ проведен на основе базы данных цены предложения при их корректировке на 10%.
Аналитическая служба kn.kz
Телефон 8 (7212) 910-046