Аналитический обзор цен на рынке строящегося жилья г. Астаны (октябрь 2013 г.)

В октябре 2013 года на рынке первичного жилья Астаны средняя цена предложения составила 1736 у.е. (267327 тг) за квадратный метр. Относительно прошлого периода наблюдается стагнация цен строящегося жилья.

Цены

В октябре 2013 года средняя цена предложения на рынке первичного жилья Астаны составила 1736 у.е. за квадратный метр жилой площади. Относительно сентября  изменение цены составило 3 у.е. за квадрат, или  0,2%.

Максимальной ценой обладают квартиры, находящиеся на левом берегу в административном районе Есиль – 1817 у.е. за квадрат. Далее следуют районы правобережья: Алматы – 1710 у.е. и Сарыарка  – 1518 у.е. за единицу площади.

Одним из критериев уровня цены в сегменте рынка первичного жилья является стадия строительства, на которой оно находится. Чем раньше срок сдачи ввода в эксплуатацию строительства, тем выше цена квадратного метра нового жилья.  Также цена зависит от классности жилья, местоположения, удаленности от центра города и других факторов.

Цена квадратного метра в новостройках, которые были сданы в третьем квартале 2013 года, составила 1796 у.е. за квадратный метр. Квартиры, ввод в эксплуатацию которых намечен на четвертый квартал 2013 года, предлагают по средней цене – 1740 у.е. за квадрат. На первый квартал 2014 года – 1660 у.е./кв.м. Жилплощадь, завершение строительства которой планируется в 2014 году, во втором квартале предлагается по цене 1723 у.е., в третьем квартале – 1425 у.е. и в четвертом квартале следующего года квадратный метр предложен по цене 1543 у.е. В первом квартале 2015 года цена квадратного метра составила 1319 у.е. за квадрат, во втором – 1196 у.е. за метр квадратный, в третьем – 1026 у.е. за квадрат.

На левобережье столицы в районе Есиль цена квадратного метра строящегося жилья относительно прошлого месяца осталась в состоянии стабильности. Изменения цены за месяц не превысили пределов погрешности и составили минус 0,8%, или минус 15 у.е./кв.м.

В разрезе классности жилья максимальные цены зафиксированы на комплексы элит-класса ЖК Viva Plaza – дата сдачи жилья планируется на начало 2014 года, ЖК Europe Palace – сроком сдачи в третьем квартале 2013 года, ЖК «Лазурный квартал» – четвертый квартал 2013 года, ЖК «Оркен де Люкс» – так же в последнем квартале 2013 года.

Далее по уровню цены следуют жилищные комплексы бизнес-класса, а также элитные комплексы на более поздней стадии строительства, к которым относятся Well House, «Жануя», «Айсанам» и др.

Наименьшей удельной ценой обладают жилищные комплексы классами ниже, а также комплексы на ранней стадии строительства. В районе Есиль к ним относятся ЖК «Жастар» и «Шыгыс» – эконом-класса, жилищный комплекс, расположенный по улице Сарайшик и другие (таблица 1).

Таблица 1

ЖК в районе Есиль	Средняя цена у.е./кв.м
Viva Plaza	3733
Europe Palace	2976
«Лазурный квартал»	2672
Оркен de luxe	2525
Well House	2392
«Жануя»	1990
«Айсанам»	1922
«Арман Кала»	1875
«Коркем»	1859
«Есиль»	1844
«Тулпар»	1824
«Айсанам де Люкс»	1780
«Комфорт»	1696
«Жагалау-3»	1654
«Комсомольский»	1621
«Жастар»	1599
«Шыгыс»	1480
по Сарайшык	1435

На правом берегу в районе Алматы ценовые изменения также не отразились на среднем показателе по району.

Максимальные цены на строящееся жилье зафиксированы в элитных комплексах «Хайвил Астана» и «Английский квартал».

Далее следуют комплексы бизнес-класса – «Азия Плюс», «Сказочный мир», Akbulak Town,  «Орбита» и другие.  

Минимальные цены первичного жилья отмечены в жилищных комплексах эконом-класса «Мунар» и «Магистральный 3» – ввод в эксплуатацию которых планируется в начале следующего года (таблица 2).

Таблица 2

ЖК в районе Алматы	Средняя цена у.е./кв.м
«Хайвил Астана»	3504
«Английский квартал»	3009
«Азия Плюс»	2138
«Сказочный мир»	2122
Akbulak Town	1968
«Орбита»	1788
«Магистральный»	1730
«Барыс»	1716
«Жастар-4»	1711
«Виктория»	1703
«Орбита-2»	1699
«Эльнара»	1689
«Эдем Палас-2»	1614
«Гранитный»	1575
«Территория комфорта-2»	1526
«Мунар»	1413
«Магистральный-3»	1376

В районе Сарыарка отмечается рост средней цены квадратного метра строящегося жилья на 5%, плюс 72 у.е. к цене, предложенной в прошлом месяце.

Жилье представлено здесь двумя классами – бизнес и эконом. Объем строящегося жилья относительно остальных районов значительно меньше. Максимальные цены квадратного метра жилья отмечены в жилищных комплексах «Монблан де Люкс», «Фаворит» и «Алтын Босага». Далее по снижению уровня цены квадратного метра следуют комплексы «Целиноград-2», «Жеты жол», «Гарант» и «Столичный-2». Наименьшие цены зафиксированы в жилищном комплексе, расположенном по улице Тлендиева – срок сдачи которого в четвертом квартале 2013 года (таблица 3).

Таблица 3

ЖК в районе Сарыарка	Средняя цена у.е./кв.м
«Монблан де Люкс»	1784
«Фаворит»	1733
«Алтын Босага»	1728
«Целиноград-2»	1538
«Жеты жол»	1366
«Гарант»	1336
«Столичный-2»	1242
по Тлендиева	900

Ценовые изменения в ретроспективе

В октябре 2013 года на рынке первичного жилья в Астане отмечается ценовое затишье, средняя цена за метр квадратный строящегося жилья относительно предыдущего месяца остается в состоянии стабильности, ценовые изменения незначительные.

По районам Есиль и Алматы ценовые колебания не привели к существенным изменениям средних цен, лишь в районе Сарыарка отмечается рост цены квадратного метра жилья на 5%.

В разрезе классности жилья цены элитных квартир снизились на 6%, объясняется это, во-первых, затишьем на рынке первичного жилья в преддверии зимнего сезона, во-вторых, объемом предложения. Количество элитных квартир значительно меньше общего объема предложения. Смена изменения структуры предложения может оказать значительное изменение средней цены в рассматриваемом сегменте рынка.

Что касается комнатности жилья, однокомнатные квартиры выросли в цене на 6%, цена трехкомнатных квартир снизилась на 5%, по остальным сегментам рынка прослеживается стабильность цен.

Среднее расхождение цен по городу составило 1,4 раза. В районах Есиль и Алматы цена «дорогого» жилья превышает в 1,4 раза цену «дешевого» жилья. В районе Сарыарка разрыв цен меньше – 1,3 раза.

На диаграмме 2 показана динамика изменения средней цены предложения строящегося жилья  за квадрат с января 2010 по октябрь 2013 года. За три года, с октября 2010 по октябрь 2013 года, уровень роста цен на первичном рынке достиг 61%.

За год, с октября 2012 по октябрь текущего года, рост цен составил 32%.

Согласно динамике изменения цены, плавный рост на рынке первичного жилья, продолжающийся с ноября 2012 по июнь 2013 года, приостановился, и в летнем сезоне на протяжении трех месяцев на рынке первичного жилья прослеживается стабильность.  Далее следует небольшой рост и снова стагнация.

В следующем периоде резких изменений цены на рынке строящегося жилья в Астане не ожидается, что связано, в том числе, с сезонным затишьем.

Расчетная база

В октябре 2013 года по анализируемой базе в сегменте первичного жилья г. Астаны к продаже было представлено 44203  кв.м новой жилой площади. Объем расчетной базы насчитывает 650 объектов, относительно предыдущего месяца отмечается сокращение объема предложения на 17%.

Структура предложения в сегменте строящегося жилья по районам города сложилась следующим образом. На левобережье в районе Есиль – 47%, 303 объекта. В районе Алматы предложено 266 объектов, что в совокупном объеме составило 41% от общего предложения. Минимальный объем предложения представлен в районе Сарыарка — 12%, всего 81 объект.

Снижение объемов предложения отмечается по всем районам города Есиль – минус 9% (-29 ед.), в Алматы – минус 22% (-74 ед.) и в  районе Сарыарка – минус 30% (-34 ед.).

В разрезе форматов квартир максимальную долю предложения заняли однокомнатные квартиры — 41%, или 263 единицы и двухкомнатные квартиры — 31%, 203 объекта. Доля трехкомнатных квартир составила 24%, или 158 квартир. Минимальное количество квартир представлено в разрезе четырех и более комнат – 4%.

Значительная доля предложения однокомнатных квартир объясняется тем, что основная часть первичного рынка – это недостроенное жилье, квартиры имеют свободную планировку, то есть одну большую комнату, и впоследствии могут быть спланированы как многокомнатные.

Снижение анализируемой базы относительно прошлого месяца отмечается на все форматы квартир.  

С позиции класса жилья 50% от общего объема предложения принадлежит бизнес-классу. К классу эконом относится 39% предложения. И минимальный объем предложения относится к классу элит – 11% от общего объема предложения.

В зависимости от срока сдачи жилья в эксплуатацию наибольший объем предложения нового жилья относится к четвертому кварталу 2013 года – 58%. К объектам, которые были сданы в третьем квартале текущего года, относится 14% предложения. Далее следуют объекты, срок сдачи которых планируется на первый и второй кварталы 2014 года – 10% и 7% соответственно.

Оставшийся процент объема предложения пришелся на дома, срок сдачи которых более поздний – конец 2014 года и 2015  год.

Выводы

• В октябре 2013 года на рынке первичного жилья в Астане отмечается ценовое затишье, средняя цена за метр квадратный строящегося жилья относительно предыдущего месяца остается в состоянии стабильности, ценовые изменения незначительные.
• В районе Сарыарка отмечается рост цены квадратного метра жилья на 5%.
• В разрезе классности жилья цены элитных квартир снизились на 6%.
• Что касается комнатности жилья, однокомнатные квартиры выросли в цене на 6%, цена трехкомнатных снизилась на 5%, по остальным сегментам рынка прослеживается стабильность цен.
• За год, с октября 2012 по октябрь текущего года, рост цен составил 32%.
• В следующем периоде резких изменений цены на рынке строящегося жилья в Астане не ожидается, что связано, в том числе, с сезонным затишьем.
• Объем расчетной базы относительно предыдущего месяца сократился на 17%.

Аналитическая служба портала kn.kz

Телефон 8 (7212) 910-046