На рынке вторичного жилья г. Алматы наблюдается ценовое затишье. В октябре средневзвешенная цена предложения составила 304000 тг/кв.м (в долларовом эквиваленте — 1971 $/кв.м), при уровне погрешности исследуемой базы данных +/-1516 тг/кв.м (+/-0,5%). Ценовой показатель в сегменте «дорогого» жилья увеличился на 1%, а «дешевого» — на 0,2%.
Цены по административным районам
За минувший месяц повышение средних цен предложения наблюдается в Бостандыкском и Медеуском районах города, а снижение — в Алмалинском. В остальных районах изменения ценовых показателей незначительные, т.е. лежат в пределах среднестатистической погрешности расчетов (таблица 1).
Таблица 1
Показатели рынка вторичного жилья г. Алматы в разрезе районов
|
Район |
Объем предложений, ед. |
Уд. вес |
Средняя |
Изменение |
|
|
тг |
% |
||||
|
Алатауский |
353 |
2.27 |
227600 |
+3100 |
+1.39 |
|
Алмалинский |
2764 |
17.77 |
332200 |
-4100 |
-1.22 |
|
Ауэзовский |
4239 |
27.25 |
265600 |
-1200 |
-0.45 |
|
Бостандыкский |
3826 |
24.59 |
345700 |
+2800 |
+0.8 |
|
Жетысуский |
1520 |
9.77 |
227600 |
-600 |
-0.27 |
|
Медеуский |
1668 |
10.72 |
408200 |
+9000 |
+2.24 |
|
Турксибский |
1187 |
7.63 |
214600 |
-100 |
-0.03 |
|
По городу |
15557 |
100 |
304000 |
+1500 |
+0.5 |
Самые «дорогие» квартиры в Алматы традиционно предлагаются к продаже в Медеуском районе — 408200 тг/кв.м (в долларовом эквиваленте — 2647 $/кв.м), эта цена превышает средний показатель по городу на 34%. Средние цены в Бостандыкском и Алмалинском районах города превысили средний показатель по городу на 14% и 9% соответственно.
В районах Алматы-1 ценовые показатели держатся практически на одном уровне и находятся ниже среднегородского показателя на 25-29%: в Жетысуском районе — 227600 тг/кв.м (1476 $/кв.м), в Турксибском районе — 214600 тг/кв.м (1392 $/кв.м). В новом административном Алатауском районе ценовой показатель ниже на 25%, а в спальном Ауэзовском районе — на 13%.
В топ 10 самых «дорогих» жилых комплексов в анализируемом месяце попали коттеджный городок «Арман вилла», коттеджный городок «Ботанический сад», ЖК «Esentai Palace», ЖК «Есентай парк», ЖК «Аль-Фараби», коттеджный городок «Алмалы», ЖК «Триумф-2», ЖК «Наурыз», ЖК «Европолис» и ЖК «Солнечная долина», здесь средняя удельная цена предложения находится в диапазоне 6120-9877 $/кв.м (в тенговом эквиваленте — 942400-1520900 тг/кв.м).
Самая высокая запрашиваемая цена на квартиры в новостройках элит-класса — 446600 тг/кв.м (2900 $/кв.м), а самая низкая цена предложения 1 квадратного метра прослеживается на комнаты в приватизированных общежитиях — 222800 тг/кв.м (1445 $/кв.м).
Если учесть, что, по данным департамента статистики г. Алматы, среднемесячная номинальная заработная плата в сентябре 2013 года составила 137486 тенге, то доступность в приватизированном общежитии площадью 30 кв.м, при учете, что 70% будет накапливаться на покупку жилья, в среднем составит 5,9 лет, для работников финансовой и страховой деятельности, чья заработная плата держится на уровне 217774 тенге, — 3,8 года, для работников в области здравоохранения и социальных услугах (88416 тенге) — 9 лет. Заработная плата работающих на крупных и средних предприятиях находится немного выше уровня среднемесячной номинальной заработной платы по городу Алматы, поэтому доступность жилья в приватизированном общежитии составляет 5,9 лет, а для приобретения жилья бизнес-класса площадью 45 кв.м — 14,3 года.
Цены по формату квартир, материалу стен и типу жилья
В разрезе комнатности квартир повышение цен прослеживается на 3-комнатные квартиры на 1%. На остальные форматы квартир изменения цен незначительные, то есть изменения находятся ниже уровня среднестатистической погрешности расчетов.
Традиционно средние удельные цены 3-, 4- и многокомнатного жилья превышают средний показатель по городу. В данном месяце превышение составило 0,6%, 13,6% и 29,2% соответственно, а цены 1- и 2-комнатного лежат ниже среднегородского показателя на 4,7% и 3,1% (таблица 2).
Таблица 2
Показатели рынка вторичного жилья г. Алматы в разрезе комнатности
|
Формат квартиры |
Объем предложений, ед. |
Уд. вес |
Средняя |
Изменение |
|
|
тг |
% |
||||
|
1-комнатные |
3049 |
19.6 |
289800 |
+600 |
+0.2 |
|
2-комнатные |
5121 |
32.92 |
294400 |
-1100 |
-0.36 |
|
3-комнатные |
5705 |
36.67 |
305800 |
+2900 |
+0.95 |
|
4-комнатные |
1421 |
9.13 |
345400 |
+800 |
+0.25 |
|
5-комнатные |
261 |
1.68 |
392600 |
+7400 |
+1.93 |
|
По городу |
15557 |
100 |
304000 |
+1500 |
+0.5 |
Ценовой анализ с разделением домов в зависимости от материала постройки в анализируемом месяце показал повышение цен на квартиры в монолитных домах на 2,2%.
В разрезе типа жилья наблюдается снижение цен на квартиры в «хрущевках» на 1,2% и на квартиры улучшенной планировки на 3,3%, рост — на квартиры новой постройки на 2,5%.
Рассматривая распределение объема предложений по ценовым уровням (диаграмма 2), видно, что анализируемая база в октябре 2013 года пополнилась объектами во всех сегментах рынка. Однако для объемов диапазона 80000-220000 тг/кв.м количество предложений увеличилось на 30%, а для диапазонов 220000-370000 тг/кв.м и 370000-700000 тг/кв.м зафиксировано увеличение объемов на 38% и 46% соответственно. Неравномерное повышение количества предложений в разных ценовых диапазонах и оказало влияние на общегородской показатель, который увеличился на 0,5%.
Цены по сегментам «дорогого» и «дешёвого» жилья
В анализируемом периоде по городу индекс расслоения (отношение «дорогого» жилья к «дешевому») зафиксирован на отметке 1,66, при этом диапазон цен предложений по отношению к прошлому месяцу расширился. Минимальный индекс расслоения наблюдается в Турксибском районе — 1,47, а максимальный — в Медеуском — 1,98.
Ценовые показатели в сегменте «дорогого» жилья достигли уровня 388700 тг/кв.м (2520 у.е./кв.м),повышение составило 1%,в сегменте «дешевого» — 234700 тг/кв.м (1522 у.е./кв.м), по отношению к сентябрю текущего года показатель подрос на 0,2%.
В «дорогом» сегменте вторичного жилья повышение цен предложения наблюдается в Бостандыкском, Жетысуском и Медеуском, а в остальных районах города средние цены сократились.
В «дешевом» сегменте вторичного жилья отмечается повышение средних цен предложения в Алатауском, Медеуском и Турксибском, а в остальных районах города средние цены снизились.
Ценовые изменения в ретроспективе
Средний показатель на рынке продажи квартир по городу (1971 $/кв.м) сейчас превышает свой минимум, зафиксированный в августе 2009 года (1425 $/кв.м), на 38%, но все еще находится на 36% ниже, чем пиковый показатель ноября 2007 года (3057 $/кв.м).
В октябре прошлого года цены на вторичное жилье в целом по городу были несколько ниже. За год средние цены 1- и 2-комнатных квартир подорожали на 2,3%,3-комнатных — на 3,7%, 4- и многокомнатных — на 1,6% и 7,5% соответственно. В целом по городу удельная цена предложения за год выросла на 3%. При этом в сегменте «дешевого» жилья рост цены составил 7,3%, а в сегменте «дорогого» — 3,6%.
По данным Департамента статистики г. Алматы, за год, с ноября 2012 по октябрь 2013 года, уровень инфляции составил 4%,при этом можно отметить, что изменение среднего ценового показателя по городу на рынке вторичного жилья не превышает уровня инфляции.
В динамике как «дорогого», так и «дешевого» вторичного жилья продолжает прослеживаться небольшой понижательный тренд. Можно отметить, что средний ценовой показатель по городу с начала 2012 года держался практически на одном уровне — около 1920 $/кв.м, однако в последние несколько месяцев прослеживается небольшая положительная динамика.
Структура предложения
За исследуемый период рассматривалось в среднем 15,5 тыс. квартир.
Анализируя город как совокупность районов, видно, что максимум предложений приходится на Ауэзовский район — 27% (4239 объектов), на Бостандыкский и Алмалинский районы — 24% и 18% (3826 и 2764 объекта соответственно). Ненамного отстают Медеуский и Жетысуский районы — 11% и 10% (1668 и 1520 объектов). Доля предложений в Турксибском — 8% (1187 объектов), а минимум пришелся на Алатауский район — 2% (353 объекта).
Анализ предложений в разрезе формата жилья в целом по городу показывает, что наибольший удельный вес занимают 3-комнатные квартиры — 37% (5705 объектов), а наименьший — 5-комнатные и выше — 2% (261 объект). Далее в порядке убывания: 2-комнатные — 33% (5121 объект), 1-комнатные — 19% (3049 объектов) и 4-комнатные — 9% (1421 объект).
Анализ предложений с разделением домов в зависимости от материала стен показал, что в общем объеме на квартиры в панельных постройках пришлось 40% (6167 объектов), в кирпичных и монолитных — 32% и 27% (4929 и 4167 объектов соответственно), в каркасно-камышитовых домах и деревянных — 1% (253 объекта) и 0,1% (41 объект).
Выводы и прогнозы
- На рынке вторичного жилья в целом по городу наблюдается ценовое затишье.
- Ценовой показатель как в сегменте «дорогого» жилья, так и в сегменте «дешевого» по отношению к прошлому месяцу незначительно вырос.
- Исходя из нынешних тенденций, в ближайшей перспективе на рынке вторичного жилья прогнозируется стагнация средних цен.
- Обзор подготовлен в соответствии с «Методическими рекомендациями по анализу рынка недвижимости» РГР, Г.М. Стерник, Москва, 2009 г.
Аналитическая служба портала kn.kz
Телефон 8 (7212) 910-046