В ноябре 2013 года на рынке вторичного жилья Караганды средняя цена предложения составила 1116 у.е. (171 896 тг) за квадратный метр. Относительно октября отмечается стабильность цен на квартиры.
Цены
Средневзвешенная цена на рынке вторичного жилья составила 1116 у.е., или 171 896 тенге за квадратный метр. Колебания средних цен на квартиры в разрезе районов города незначительные и не превышают пределов допустимой погрешности. Это говорит о том, что цены на рынке вторичного жилья города Караганды относительно октября остаются в стабильном состоянии. Изменения средней цены за квадратный метр жилья составили 5 у.е., или 0,5% (таблица 1).
Таблица 1. Показатели рынка вторичного жилья по районам города
|
Район |
Средняя цена, |
Средняя цена, |
Изменения цены |
|
|
у.е./кв.м |
% |
|||
|
Город |
1303 |
200 609 |
3,0 |
0,2 |
|
Юго-Восток |
1215 |
187 082 |
6,7 |
0,6 |
|
Михайловка |
1243 |
191 373 |
21,8 |
1,8 |
|
Майкудук |
814 |
125 297 |
8,0 |
1,0 |
|
Пришахтинск |
734 |
113 002 |
-4,2 |
-0,6 |
|
Средняя |
1116 |
171 896 |
5,3 |
0,5 |
В разрезе комнатности квартир на рынке вторичного жилья аналогичная ситуация, прослеживается стагнация цен относительно предыдущего периода. Максимальной удельной ценой обладают многокомнатные квартиры. Максимальные изменения цены квадратного метра зафиксированы также на квартиры с 5 и более комнатами, что объясняется их сравнительно небольшим количеством предложения на рынке жилья. Минимальная цена за квадрат зафиксирована на 2-комнатные квартиры.
Таблица 2. Показатели рынка вторичного жилья по формату
|
Формат квартир |
Средняя цена, |
Средняя цена, |
Изменения цены |
|
|
у.е./кв.м |
% |
|||
|
1-комн. |
1120 |
172 441 |
1,6 |
0,1 |
|
2-комн. |
1097 |
168 896 |
7,7 |
0,7 |
|
3-комн. |
1131 |
174 113 |
1,4 |
0,1 |
|
4-комн. |
1141 |
175 718 |
12,4 |
1,1 |
|
Многокомн. |
1177 |
181 237 |
25,3 |
2,2 |
|
Средняя |
1116 |
171 896 |
5,3 |
0,5 |
Ценовые изменения в ретроспективе
За период с сентября 2007 по ноябрь 2013 год на рынке вторичного жилья города Караганды максимальное значение цены за квадратный метр зафиксировано именно в сентябре 2007 года — 1159 у.е./кв.м, в переводе в тенге по курсу соответствующего периода — 141 931 тг/кв.м.
В ноябре 2007 года цена равнялась 1061 у.е./кв.м в переводе в национальную валюту — 128 052 тг/кв.м. Ценовые изменения с ноября 2007 года на текущий период в долларовом эквиваленте — 5%.
В сравнении с ценой в тенге можно сказать, что сегодняшняя цена перегнала период подъема цен 2007 года на 34%, без учета инфляции.
Основной упадок цен отмечается в конце 2009 начале 2010 года. Минимальное ценовое значение зафиксировано в ноябре 2009 года — 636 у.е./кв.м, в национальной валюте по курсу соответствующего периода цена квадратного метра жилья составляла 95 349 тенге.
В сравнении с текущим значением рост цены в у.е. составил 80%, в тенге цена квадратного метра жилья выросла на 79%. Курс доллара в 2009 году был близок к текущему курсу, отсюда и небольшая разница в изменениях цены в долларах и тенге.
В период с начала 2010 года следует стабильный рост, что характерно для рынка недвижимости в посткризисный период, возобновление выдачи банками ипотечных займов и, соответственно, рост цен на недвижимость. С начала 2010 года по текущий период рост цен составил 68%. С этого периода курс доллара не опускался ниже 147 тенге за единицу, а значит изменения цены в долларах США и казахстанского тенге будут иметь различия плюс/минус 2%.
С ноября 2011 по ноябрь 2013 года ценовые колебания не превысили 24%. В ноябре 2012 года цена квадратного метра жилой площади составляла 1009 у.е., по курсу перевода валюты соответствующего периода — 151 875 тенге. Рост цен за год в долларах составил 11%, в тенге — 13%. Из чего следует, что цена жилой недвижимости в национальной валюте растет быстрее, чем в долларах США.
Изменения средней цены на квартиры за месяц, с октября по ноябрь 2013 года, составило 0,5%, или 5 у.е./кв.м. В следующем периоде ожидается стабильность цен, изменения не превысят 0,4%.
Цены по сегментам «дорогого» и «дешёвого» жилья
По результатам проведённого анализа, цена квадратного метра «дорогих» квартир составила 1365 у.е., «дешевых» — 910 у.е./кв.м. Рост цен в сегменте «дорогих» квартир за месяц составил 1%. Цена в сегменте «дешевых» квартир изменилась незначительно — на 0,3%. Цена «дорогих» квартир в 1,5 раза выше цены «дешевых». Индекс расслоения по районам: в Михайловке — 1,7; в районах Город и Майкудук — 1,6. Наименьшая разница цен между «дорогим» и «дешевым» жильем в районах Юго-Восток и Пришахтинск — 1,4 раза.
Самыми дорогими квартирами на рынке жилья в Караганде являются квартиры в новостройках — 1371 у.е. за квадрат. Средняя цена квадратного метра в новом доме выше средней цены общего объема предложения по Караганде на 23%. Относительно октября цена в ноябре на квартиры в новостройках выросла на 2%.
Далее по уровню снижения цены следуют квартиры в домах старого типа, построенных до 1974 года, — 1254 у.е. за квадрат, их цена выше средней цены по городу на 12%. По сравнению с предыдущим периодом цена квартир в домах старого типа выросла на 1,5%.
Квартиры в домах улучшенной планировки — 1159 у.е., где цена превышает среднюю цену квадратного метра по городу на 4%.
Самыми доступными квартирами по цене являются квартиры типа «хрущевка» — 1035 у.е., цена которых ниже средней цены за квадрат на 7%.
По итогам исследования, самый короткий срок публикации объявления о продаже квартир наблюдается в «дешевом» сегменте, у квартир с наименьшей ценой предложения, расположенных в районах Пришахинск, Майкудук, а также по адресам, отдаленным от центра города. В таких объектах отсутствует ремонт или имеются долговые обязательства.
Предложение
В ноябре 2013 года в сегменте вторичного жилья Караганды к продаже было представлено 5729 объектов общей жилой площадью 314 287 кв.м.
Основной объем предложения квартир в Караганде представлен в районах Город — 34% (1936 ед.) и Юго-Восток — 31% (1763 ед.). Далее по уровню снижения удельного веса предложения следует район Майкудук — 25% (1419 ед.). Сравнительно меньшее количество квартир предложено в районах Пришахтинск — 6% (359 ед.) и Михайловка — 4% (252 ед.).
Структура предложения с позиции формата квартир сложилась следующим образом: максимальную долю предложения, 42%, занимают 2-комнатные квартиры (2379 ед.), далее следуют 3-комнатные — 30% (1741 ед.), 1-комнатные — 17% (996 ед.), 4-комнатные — 10% (542 ед.) и 5-комнатные — 1% (71 ед.).
В зависимости от материала стен структура предложения по Караганде представлена в основном панельными и кирпичными домами. На долю квартир в панельных домах приходится 53% (3060 ед.), в кирпичных домах — 44% (2503 ед.). Удельный вес монолитного жилья в общей совокупности минимален и составляет 3%, или 166 квартир.
В зависимости от типа планировки и качества жилья в ноябре текущего года максимальные доли предложения занимают квартиры, расположенные в «хрущевках» — 48% (3263 ед.), в домах улучшенной планировки — 39% (2751 ед.). Далее следуют квартиры в домах старого типа — 8% (568 ед.) и в новостройках — 5% (318 ед.).
Выводы
- В ноябре 2013 года цена квадратного метра вторичного жилья в Караганде составила 1116 у.е., относительно октября отмечается стабильность цен на квартиры.
- Как по районам города, так и по формату квартир цены в ноябре находятся в состоянии стагнации.
- В разрезе типов домов рост цен зафиксирован на квартиры в новостройках на 2%, цена квартир в домах старого типа выросла на 1,5%.
- Рост цен за год в долларах составил 11%, рост цен на недвижимость в тенге за год составил 13%.
- В связи с сезонным затишьем на рынке жилья в декабре ожидается стабильность цен, изменения цены не превысят 0,4%.
Аналитическая служба kn.kz
Телефон 8 (7212) 910-046