Аналитический обзор рынка арендного жилья г. Алматы (октябрь 2013 г.)

На рынке арендного жилья в октябре наблюдается рост тенговых цен. В целом по городу ценовой показатель сложился на уровне 178400 тенге за 1 месяц проживания, что на 15,2% выше предыдущего месяца (в долларовом эквиваленте — 1161 $/мес.). При этом средняя цена в сегменте «дорогого» арендного жилья составила 281600 тенге на 1 месяц проживания, а «дешевого» — 106200тенге.

 

Цены по районам

В октябре 2013 года рост стоимости найма прослеживается во всех административных районах города. Основное влияние на среднегородской показатель оказали Алатауский, Медеуский и Бостандыкский районы, где повышение арендных ставок составило 27%, 17% и 12% соответственно. Исключение составили  Алмалинский, Жетысуский и Турксибский районы, где изменение цен незначительные, то есть находятся ниже уровня среднестатистической погрешности расчетов, подробнее в таблице 1.

Самые «дорогие» квартиры в Алматы предлагаются к аренде в Медеуском районе — 262800 тенге за месяц проживания, это превышает средний показатель по городу на 47,3%. Самые «дешевые» арендные квартиры прослеживаются в Турксибском районе — 74600 тенге за месяц проживания, здесь аренда ниже среднегородского показателя на 58,2%.

 

Наибольшая цена 1 квадратного метра на рынке аренды зафиксирована в Медеуском районе — 2700 тенге, а наименьшая — в Алатауском — 1523 тенге.

Если учесть, что, по данным департамента статистики г. Алматы, среднемесячная номинальная заработная плата в сентябре 2013 года составила 137486 тенге, а средняя арендная ставка по городу зафиксирована на уровне 178400 тенге за квартиру, то человек со среднестатистической заработной платой сможет снять квартиру только в сегменте «дешевого» жилья. При этом арендатору придется отдавать 77% от среднемесячной номинальной заработной платы, так как здесь ставка найма находится на уровне 106200тенге за квартиру.

Таблица 1

Диапазон арендных ставок в зависимости от района города

Район	Кол-во объектов, ед.	Кол-во объектов, относ., %	Средняя стоимость аренды, тг/мес.	Изменение ставки к предыдущему месяцу
				тенге	+%
Алатауский	42	2.16	113800	+24400	+27.35
Алмалинский	385	19.85	155100	+5200	+3.48
Ауэзовский	379	19.54	111100	+5800	+5.48
Бостандыкский	599	30.88	194400	+20200	+11.57
Жетысуский	49	2.53	90300	+7300	+8.75
Медеуский	437	22.53	262800	+39000	+17.43
Турксибский	49	2.53	74600	-2900	-3.71
По городу	1940	100	178400	+23500	+15.18

Цены по формату квартир

Рост ставок найма по городу обусловлен в основном повышением аренды на 2- и 3-комнатные квартиры на 8,3% и 14,2% соответственно. При этом аренда 1-, 4- и многокомнатных квартир изменилась незначительно.

Наибольшая цена 1 квадратного метра на рынке аренды зафиксирована на 4-комнатные квартиры — 2409 тенге, а наименьшая — на многокомнатные — 2139 тенге.

Следует отметить, что арендная ставка квартир в новостройках больше стоимости найма в целом по городу на 57%. Распределение этих показателей в зависимости от формата квартиры представлено на диаграмме 3.

Таблица 2

Диапазон арендных ставок в зависимости от формата квартиры

Формат квартиры	Кол-во объектов, ед.	Кол-во объектов, относ., %	Средняя стоимость аренды, тг/мес.	Изменение ставки к предыдущему месяцу
				тенге	%
1-комнатные	390	20.1	88000	+1300	+1.54
2-комнатные	688	35.46	139900	+10700	+8.26
3-комнатные	631	32.53	208700	+25900	+14.16
4-комнатные	173	8.92	340400	+23800	+7.52
Многокомнатные	58	2.99	428800	+32900	+8.3
По городу	1940	100	178400	+23500	+15.18

Цены по сегментам «дорогого» и «дешёвого» жилья

По городу индекс расслоения (отношение «дорогого» арендного жилья к «дешевому») зафиксирован на отметке 2,65, при этом диапазон цен предложений по отношению к прошлому месяцу расширился. Минимальный индекс расслоения наблюдается в Турксибском районе — 1,51, а максимальный — в Медеуском — 2,89.

В зависимости от формата жилья максимум индекса расслоения пришелся на 4-комнатные квартиры — 2,99, а минимум — на 1-комнатные — 2.

В анализируемом периоде увеличение ценового показателя в сегменте «дорогого» арендного жилья составило 15,5%, средняя арендная ставка оказалась на уровне 281600 тг за месяц проживания. Повышение стоимости ренты прослеживается во всех районах города, кроме Турксибского, где аренда сократилась.

В зависимости от количества комнат рост арендных ставок наблюдается на все форматы квартир.

В «дешевом» сегменте арендного жилья прослеживается повышение ценового показателя на 12,4% до 106200 тг за один месяц проживания, при этом стоимость найма выросла во всех районах города.

В зависимости от комнатности рента увеличилась на все форматы квартир, кроме 1- и многокомнатных.

Ценовые изменения в ретроспективе

Средний показатель аренды квартиры по городу (1161 $/мес.) сейчас превышает свой минимум, зафиксированный в мае 2009 года (733 $/мес.), на 58,3%, но всё ещё находится на 17,9% ниже, чем пиковый показатель января 2008 года (1414 $/мес.).

В октябре прошлого года цены на арендное жилье в целом по городу были несколько выше. За год аренда 1-комнатных квартир подорожала на 5%, а аренда 2-, 3-, 4- и многокомнатных, напротив, сократилась на 2%, 6,9%, 7% и 18% соответственно. В целом по городу ставки найма снизились на 2,6%.

В динамике как «дорогого», так и «дешевого» арендного жилья продолжает прослеживаться небольшой повышательный тренд.

Можно отметить, что арендная ставка в сегменте «дорогого» жилья за год сократилась на 5,2%. За аналогичный период ставки найма в сегменте «дешевого» жилья выросли на 5,7%.

За год, с ноября 2012 по октябрь 2013 года, уровень инфляции составил 4%, при этом можно отметить, что за аналогичный период в сегменте «дешевого» арендного жилья рост ставок аренды в Алматы находится выше уровня инфляции.

Доходность жилья

Напомним, что индекс доходности жилья показывает, во сколько выгоднее вкладывать деньги в недвижимость, сдавая его в последующем в аренду, чем вносить на депозит, т.е. хранить сбережения в банке. В октябре 2013 года показатель 1,41 свидетельствует о том, что среднемесячный доход от сдачи жилья в аренду в 1,41 раза покрывает вознаграждение по банковскому депозиту при размещении вклада на сумму, равную стоимости объекта недвижимости. В данном месяце средняя ставка по депозитам в тенге увеличилась до уровня 8,5% годовых.

Необходимо отметить, что ценовой показатель демонстрирует уровень средней доходности арендного жилья в целом, а не отдельно взятой квартиры. Подробнее в таблице 5.

Таблица 3

Доходность арендного жилья

Сектор рынка арендного жилья	Доходность квартир в среднем по городу	Доходность квартир в сегменте «дорогого» жилья	Доходность квартир в сегменте «дешевого» жилья
1-комнатные	1.35	1.4	1.29
2-комнатные	1.43	1.43	1.41
3-комнатные	1.47	1.47	1.41
4-комнатные	1.49	1.3	1.4
Многокомнатные	0.8	0.54	1.26
Алатауский	1.31	1.51	1.36
Алмалинский	1.17	1.14	1.23
Ауэзовский	1.09	1.09	1.07
Бостандыкский	1.26	1.11	1.3
Жетысуский	1.23	1.48	1.14
Медеуский	1.22	1.04	1.4
Турксибский	1.11	0.99	1.21
По городу	1.41	1.34	1.4

По отношению к сентябрю 2013 года на рынке арендного жилья прослеживается повышение индекса доходности во всех сегментах рынка.

Состояние рынка

Максимальное количество предложений зафиксировано в Бостандыкском районе, на его долю приходится 31% (599 объектов). Удельный вес предложений в Медеуском районе составляет 23% (437 объектов), в Алмалинском и Ауэзовском — по 20% (385 и 379 объектов соответственно), минимум пришелся на Жетысуский, Турксибский и Алатауский районы — по 2% (49, 49 и 42 объекта соответственно).

В зависимости от формата квартир наибольший удельный вес в общем объеме предложений занимает 2-комнатное жилье — 35% (688 объектов), далее следует 3-комнатное — 33% (631 объект),1-комнатное — 20% (390 объектов) и 4-комнатное — 9% (173 объекта). Минимальное предложение аренды приходится на квартиры большого формата — 5-комнатные — 3% (58 объектов).

 

Выводы и прогнозы

• В ближайшей перспективе в динамике средней стоимости аренды прогнозируется инерционный рост арендной ставки во всех сегментах рынка.
• Ценовой разрыв между «дорогим» и «дешевым» сегментами увеличился до 2,65.
• С повышением ренты доходность по городу увеличилась во всех сегментах рынка.
• Обзор подготовлен в соответствии с «Методическими рекомендациями по анализу рынка недвижимости» РГР, Г.М. Стерник, Москва, 2009 г.

Аналитическая служба портала kn.kz

Телефон 8 (7212) 910-046