На рынке арендного жилья рост арендных ставок сменился стабильностью. Средняя ставка найма по городу сократилась на 0,9% до уровня $1360(209 800 тенге) за месяц проживания.
Цена 1 квадратного метра снизилась до $16,39 (2528 тенге). Показатели в ценовых сегментах «дорогого» и «дешевого» арендного жилья изменились разнонаправлено: так аренда «дорогих» квартир сократилась на 1,4%, а «дешевых», напротив, выросла на 2%.
Цены по районам
Итак, в октябре в целом по городу наблюдаются незначительные изменения средневзвешенной арендной ставки во всех административных районах города, то есть изменения по отношению к прошлому месяцу находятся ниже уровня среднестатистической погрешности расчетов.
Самые «дорогие» квартиры в Астане традиционно предлагаются к аренде в районе Есиль — $1897 (292 600 тг/мес.), это превышает средний показатель по городу на 39% (диаграмма 2). В районах правого берега арендные ставки держатся практически на одном уровне и ниже среднегородского показателя на 13-25%: в районе Алматы — $1181 (182 200 тг/мес.), в районе Сарыарка — $1026 (158 300 тг/мес. за квартиру).
Максимальная ставка аренды зафиксирована на многокомнатную квартиру в районе Есиль — 6500 $/мес., а минимальная на 1-комнатную в районе Алматы — 324 $/мес.
Если учесть, что, по данным департамента статистики г. Астаны, среднемесячная номинальная заработная плата в сентябре 2013 года составила 148 474 тенге, а средняя арендная ставка по городу зафиксирована на уровне 209 800 тенге за квартиру, то человек со среднестатистической заработной платой сможет снять квартиру только в сегменте «дешевого» жилья. Здесь ставка найма находится на уровне 126 400 тенге за квартиру, что составляет 85,1% от среднемесячной номинальной заработной платы.
Для работников финансовой и страховой деятельности, чья заработная плата составляет 301 321 тенге, доступна квартира в сегменте элит-класса только в районе правого берега, но отдать за нее придется практически всю заработную плату — 95,8%.
Самый низкий уровень заработной платы у работников, деятельность которых находится в области административного и вспомогательного обслуживания — 88 406 тенге в месяц, здесь доступны только 1-комнатные квартиры эконом-класса, что составляет 87,1% от среднемесячной заработной платы.
Таблица 1. Показатели рынка аренды по административным районам города
|
Район |
Количество объектов, ед. |
Удельный вес в общем объеме предложений, % |
Средняя ставка аренды $/кв.м |
Доходность квартир, п.п. |
|
Алматы |
695 |
53,38 |
15,53 |
9,48 |
|
Есиль |
240 |
18,43 |
18,65 |
8,95 |
|
Сарыарка |
367 |
28,19 |
15,20 |
9,82 |
|
По городу |
1302 |
100 |
16,39 |
9,91 |
Цены по формату квартир
Рассматривая анализируемую базу как совокупность форматов, можно отметить, что наблюдается снижение ставок найма на 3-комнатные квартиры на 7,9%, на остальные форматы квартир изменения арендных ставок незначительные, то есть находятся ниже уровня среднестатистической погрешности расчетов. Показатели по формату жилья представлены в таблице 2.
Таблица 2. Показатели рынка аренды по формату квартир
|
Комнатность |
Количество объектов, ед. |
Удельный вес в общем объеме предложений, % |
Средняя ставка аренды, $/кв.м |
Доходность квартир, п.п. |
|
1-комнатные |
133 |
10,22 |
16,68 |
9,87 |
|
2-комнатные |
226 |
17,36 |
15,85 |
9,74 |
|
3-комнатные |
174 |
13,36 |
16,47 |
9,98 |
|
4-комнатные и более |
71 |
5,45 |
17,36 |
9,65 |
|
Комнаты |
698 |
53,61 |
10,86 |
7,37 |
|
По городу |
1302 |
100 |
16,39 |
9,91 |
Средние удельные цены 1-, 3- и многокомнатного жилья превышают средний показатель по городу. В данном месяце превышение составило 1,8%, 0,5% и 5,9% соответственно, а цены 2-комнатного лежат ниже среднегородского показателя на 3,3%.
Следует отметить, что арендная ставка квартир в новостройках больше стоимости найма в целом по городу на 23%. Распределение этого показателя в зависимости от формата квартиры представлено на диаграмме 3. При этом цена найма меблированных квартир более чем в два раза превосходит стоимость аренды квартир без мебели, удельный вес которых на рынке аренды составляет лишь 4%.
Цены по сегментам «дорогого» и «дешёвого» жилья
По городу диапазон цен в сегменте «дешевого» арендного жилья в анализируемом периоде сложился в пределах от $499, или 77 000 тенге (за 1-комнатную), до $1308, или 201 700 тенге (за многокомнатную квартиру) в месяц. Средний ценовой показатель зафиксирован на уровне $819 (+2%), или 126 400 тенге за месяц проживания.
В секторе элит-класса средняя арендная ставка сократилась на 1,4% до уровня $2184, или 336 800 тенге за месяц проживания. Диапазон «дорогого» жилья в анализируемом месяце сложился в пределах от $871, или 134 400 тенге (за 1-комнатную), до $4553, или 702 300 тенге (за многокомнатную квартиру) в месяц.
Распределение арендных ставок по городу в сегментах «дешевого» и «дорогого» жилья в зависимости от формата квартиры представлено в таблице 3.
Таблица 3. Распределение средней арендной ставки по формату квартиры в сегментах «дешевого» и «дорогого» жилья г. Астаны, $/мес.
|
Формат |
Сегменты арендного жилья |
Средняя цена аренды квартир в ЖК, $/мес. |
Средняя цена аренды квартир по городу, $/мес. |
|
1-комн. |
«Дешёвый» |
486 |
499 |
|
«Дорогой» |
864 |
871 |
|
|
2-комн. |
«Дешёвый» |
817 |
725 |
|
«Дорогой» |
2570 |
1652 |
|
|
3-комн. |
«Дешёвый» |
1096 |
992 |
|
«Дорогой» |
3210 |
2932 |
|
|
4-комн. |
«Дешёвый» |
1358 |
1308 |
|
«Дорогой» |
3833 |
4553 |
Ценовые изменения в ретроспективе
Средний показатель аренды квартир по городу — 1360 $/месяц продолжает держаться выше максимального показателя ноября 2007 года ($1315), в данном месяце превышение составило 3,4%. При этом он превосходит свой минимум, зафиксированный в июне 2009 года ($633), в 2,2 раза.
В октябре прошлого года цены на арендное жилье в целом по городу были несколько ниже. За год аренда 1-, 2- и 3-комнатных квартир подорожала на 10%, 24% и 40% соответственно, а на многокомнатные квартиры ставка найма повысилась только лишь на 1%. В целом по городу ставки найма выросли на 33%.
В динамике как «дорогого», так и «дешевого» арендного жилья продолжает прослеживаться небольшой повышательный тренд.
Можно отметить, что арендная ставка жилья элит-класса за год увеличилась на 42%. За аналогичный период ставки найма жилья эконом-класса выросли на 25%.
За год, с октября 2012 по сентябрь 2013 года, уровень инфляции по городу составил 7,1%, при этом можно отметить, что за аналогичный период в среднем по городу и в сегменте «дорогого» арендного жилья рост ставок аренды в Астане превышает уровень инфляции в 4,6 раза и 6 раз соответственно, а сегменте «дешевого» — в 3,6 раза.
Доходность жилья
Напомним, что индекс доходности жилья показывает, на сколько процентных пунктов (п.п.) выгоднее вкладывать деньги в недвижимость, сдавая его в последующем в аренду, чем вносить на депозит, т.е. хранить сбережения в банке. В октябре средняя ставка по депозитам составила 8,5% годовых (средняя ставка вознаграждения собрана по данным 10 банков Казахстана: КАЗКОМ, Народный банк Казахстана, БТА Банк, Банк ЦентрКредит, Сбербанк, АТФ Банк, Цеснабанк, Kaspibank, Альянс Банк и Евразийский Банк).
В связи с тем, что темпы снижения ставок найма на рынке аренды опережают темпы снижения цен на рынке вторичного жилья, в октябре наблюдается уменьшение индекса доходности в среднем ценовом сегменте.
В секторе эконом-класса самыми доходными оказались 1-комнатные квартиры — 12,43 п.п. Этот индекс доходности свидетельствует о том, что среднемесячный доход от сдачи 1-комнатного жилья в аренду на 3,93 п.п. превосходит вознаграждение по банковскому депозиту при размещении вклада на сумму, равную стоимости объекта недвижимости.
В сегменте элит-класса в анализируемом месяце самый высокий индекс доходности у 3-комнатных квартир — 10,20 п.п.
В таблицах 1 и 2 представлены индексы доходности в зависимости от административных районов и количества комнат. Необходимо помнить, что средние показатели найма жилья могут не отражать доходность конкретного объекта.
Структура предложения
Анализ проведен на базе 1 302 объектов. Район правого берега, включающий два административных района — Алматы и Сарыарка, занимает в ней 81% (или 1 062 объекта), в том числе к району Алматы относятся 695 объектов, а к району Сарыарка — 367 объектов. Район левобережья, или новый административный район Есиль, занимает 19% в анализируемом объеме, или 240 объектов (диаграмма 4).
С точки зрения формата в исследуемой базе преобладают комнаты в квартирах для проживания с хозяевами или для подселения. Их удельный вес в октябре составил 54% (698 объектов). Далее в порядке убывания следует 2-комнатное жилье — 17% (226 объектов), 3-комнатное — 13% (174 объекта) и 1-комнатное — 10% (133 объекта). Минимальное количество приходится на квартиры большого формата — 6% (71 объект) (диаграмма 5).
Количество предложений в новостройках составило лишь 13%, причем в районе левобережья — 6% (76 объектов), в районе правого берега — 7% (96 объектов).
Выводы
- Средние арендные ставки в среднем и «дорогом» сегментах рынка арендного жилья демонстрируют незначительное снижение.
- Ценовой разрыв между «дорогим» и «дешевым» сегментами сократился до 2,67.
- В ближайшей перспективе на рынке аренды ожидается снижение ставок найма.
При знакомстве с исследованием необходимо учитывать, что анализ проведен на основе базы данных цены предложения при их корректировке на 10%.
Аналитическая служба kn.kz
Телефон 8 (7212) 910-046