В октябре 2013 года на рынке вторичного жилья Караганды средняя цена предложения составила 1111 у.е. (170 250 тг) за квадратный метр. В отчетном периоде цена жилых помещений выросла на 0,7%.
Цены
Средневзвешенная цена на рынке вторичного жилья составила 1111 у.е., или 170 250 тенге за квадратный метр.
Рост цен зафиксирован в районе Юго-Восток, где квартиры подорожали на 0,9% за квадратный метр.
Колебания ценовых показателей в разрезе районов повлияли на среднюю цену в целом по городу в сторону увеличения на 0,7%, плюс 7,6 у.е. за метр квадратный (таблица 1).
В разрезе форматов квартир цена предложения относительно предыдущего месяца выросла на 1-комнатные квартиры — плюс 1,7% и на 3-комнатные квартиры — плюс 1,3%.
Максимальной удельной ценой обладают многокомнатные квартиры. Максимальные изменения цены квадратного метра зафиксированы так же на квартиры с 5 и более комнатами, что объясняется их сравнительно небольшим количеством предложения на рынке жилья. Минимальная цена за квадрат зафиксирована на 2-комнатные квартиры (таблица 2).
Таблица 2. Показатели рынка вторичного жилья по формату
|
Формат квартир |
Средняя цена, |
Средняя цена, |
Изменения цены |
|
|
у.е./кв.м |
% |
|||
|
1-комн. |
1118 |
171 358 |
18,76 |
1,71 |
|
2-комн. |
1089 |
166 895 |
4,32 |
0,4 |
|
3-комн. |
1129 |
173 048 |
14,55 |
1,31 |
|
4-комн. |
1129 |
172 957 |
-11,6 |
-1,02 |
|
Многокомн. |
1152 |
176 477 |
-37,09 |
-3,12 |
|
Средняя |
1111 |
170 242 |
7,6 |
0,69 |
Ценовые изменения в ретроспективе
За период с сентября 2007 по октябрь 2013 года на рынке вторичного жилья города Караганды максимальное значение цены за квадратный метр зафиксировано именно в сентябре 2007 года — 1159 у.е./кв.м, в переводе в тенге по курсу соответствующего периода — 141 931 тг/кв.м.
В октябре 2007 года цена равнялась 1099 у.е./кв.м (132 803 тг/кв.м). Ценовые изменения с октября 2007 года на текущий период в долларах незначительные — 1%.
Однако, сравнив цены в тенге, можно сказать, что сегодняшняя цена перегнала период подъема цен 2007 года на 28%, без учета инфляции.
Основной упадок цен отмечается в конце 2009 — начале 2010 года. Минимальное ценовое значение зафиксировано в ноябре 2009 года — 636 у.е./кв.м, в национальной валюте по курсу соответствующего периода цена квадратного метра жилья составляла 95 799 тенге. В октябре 2009 года квадратный метр жилья стоил 650 у.е., или 77 903 тенге.
В сравнении с текущим значением рост цены в у.е. составил 71%, в тенге цена квадратного метра жилья выросла более чем в 2 раза.
В период с начала 2010 года следует стабильный рост, что характерно для рынка недвижимости в посткризисный период, возобновление выдачи банками ипотечных займов и соответственно рост цен на недвижимость. С начала 2010 года по текущий период рост цен составил 47%. С этого периода курс доллара не опускался ниже 147 тенге за единицу, а значит изменения цены в долларах США и казахстанского тенге будут иметь различия плюс-минус 2%.
С октября 2011 по октябрь 2013 года ценовые колебания не превысили 27%. В октябре 2012 года цена квадратного метра жилой площади составляла 987 у.е., по курсу перевода валюты соответствующего периода — 145 755 тенге. Рост цен за год в долларах составил 13%, рост цен на недвижимость в тенге за год составил 15%. Из чего следует, что цена жилой недвижимости в национальной валюте растет быстрее, чем в долларах США.
Рост цен за месяц, с сентября по октябрь 2013 года, составил 0,7%, или 7,6 у.е. за метр квадратный. Тенденция изменения цены демонстрирует рост ценовых показателей. В следующем периоде ожидается стабильность цен, изменения не превысят 0,2%.
Цены по сегментам «дорогого» и «дешёвого» жилья
По результатам проведенного анализа, цена квадратного метра «дорогих» квартир составила 1352 у.е., «дешевых» — 907 у.е./кв.м. Рост цен в сегменте «дорогих» квартир составил 0,4%. Цена в сегменте «дешевых» квартир выросла на 0,8%.
Цена «дорогих» квартир в 1,5 раза выше цены «дешевых». Индекс расслоения по районам сложился следующим образом: Михайловка — 1,7; Майкудук — 1,6; Город — 1,5. Наименьшая разница цен между «дорогим» и «дешевым» жильем в районах Юго-Восток и Пришахтинск — 1,4 раза.
Самыми дорогими квартирами на рынке жилья в Караганде являются квартиры в новостройках — 1339 у.е. за квадрат. Средняя цена квадратного метра в новом доме выше средней цены общего объема предложения по Караганде на 21%.
Далее по уровню снижения цены следуют квартиры в домах старого типа, построенные до 1974 года, по 1237 у.е. за квадрат, их цена выше средней цены по городу на 11%.
Квартиры в домах улучшенной планировки — 1159 у.е., где цена превышает среднюю цену квадратного метра по городу на 4%.
Самыми доступными квартирами по цене являются квартиры типа «хрущевка» — 1026 у.е., цена которых ниже средней цены за квадрат на 8%.
По итогам исследования, самый короткий срок экспозиции у квартир в «дешевом» сегменте, расположенных в районах Пришахтинск, Майкудук, а также по адресам, отдаленным от центра. В таких квартирах отсутствует ремонт или имеются долговые обязательства.
Предложение
В октябре 2013 года в сегменте вторичного жилья г. Караганды к продаже было представлено 305 404 кв.м жилой площади. Анализируемая база насчитывает 5483 объекта.
Основной объем предложения квартир в Караганде представлен в районах Город — 34% (1891 ед.) и Юго-Восток — 30% (1642 ед.). Далее по уровню снижения удельного веса предложения следует район Майкудук — 24% (1325 ед.). Сравнительно меньшее количество квартир предложено в районах Пришахтинск — 7% (375 ед.) и Михайловка — 5% (250 ед.).
Структура предложения с позиции формата квартир сложилась следующим образом: максимальную долю предложения — 42% занимают 2-комнатные квартиры (2292 ед.), далее следуют 3-комнатные — 31% (1726 ед.), 1-комнатные — 16% (868 ед.), 4-комнатные — 10% (529 ед.) и 5-комнатные — 1% (68 ед.).
В зависимости от материала стен структура предложения по Караганде представлена в основном панельными и кирпичными домами. На долю квартир в панельных домах приходится 52% (2859 ед.), в кирпичных домах — 45% (2462 ед.). Удельный вес монолитного жилья в общей совокупности минимален и составляет 3%, или 162 квартиры.
В зависимости от типа планировки и качества жилья в октябре текущего года максимальные доли предложения занимают квартиры, расположенные в «хрущевках», — 48% (2600 ед.), в домах улучшенной планировки — 39% (2158 ед.). Далее следуют квартиры в домах старого типа — 8% (448 ед.) и в новостройках — 5% (277 ед.).
Выводы
- В октябре 2013 года цена квадратного метра вторичного жилья в г. Караганде составила 1111 у.е., увеличение цены 0,7%.
- В районе Юго-Восток квартиры подорожали на 0,9% за квадратный метр.
- В разрезе форматов квартир цена предложения относительно предыдущего месяца выросла на 1-комнатные квартиры — плюс 1,7% и на 3-комнатные квартиры — плюс 1,3%.
- Рост цен за год в долларах составил 13%, рост цен на недвижимость в тенге за год составил 15%.
- В следующем периоде ожидается стабильность цен, изменения не превысят 0,2%.
Аналитическая служба kn.kz
Телефон 8 (7212) 910-046