На рынке земельных участков как в городе, так и в области прослеживается незначительное повышение ценовых показателей. В сентябре средний ценовой показатель
...по городу зафиксирован на уровне 18070 $/сот., в области — 4978 $/сот.
Основные виды земельных участков по назначению
Земли поселений, или жилая зона — земельные участки, предназначенные под ИЖС, МЖС (индивидуальное и многоэтажное жилищное строительство) и коттеджные городки.
Земельные участки в составе общественно-деловых зон предназначены для застройки административными зданиями, объектами образовательного, культурно-бытового и социального назначения.
Земельные участки в составе производственных зон предназначены для застройки промышленными, коммунально-складскими и производственными объектами.
Отдельно выделены земельные участки рекреационных зон — это земли, которые используются для отдыха и оздоровления: санатории, дома отдыха, пансионаты, медицинские центры, скверы, городские парки, водохранилища.
Земли сельскохозяйственного назначения предназначены для сельскохозяйственных угодий, крестьянских хозяйств. В эту же категорию включаются земли, занятые водными объектами, и земли, занятые зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.
Зона специального назначения включает в себя автостоянки, многоуровневые и подземные паркинги, гаражи индивидуального и коллективного пользования.
В категорию земель без специального назначения попадают многофункциональные земельные участки.
Цены по назначению и районам
В анализируемом периоде в городе повышение средней запрашиваемой цены за 1 сотку прослеживается на земельные участки, предназначенные под МЖС и ИЖС. На остальные виды земельных участков по назначению удельная цена предложения изменялась незначительно, то есть в пределах среднестатистической погрешности расчетов.
В разрезе назначения наибольшая запрашиваемая цена зафиксирована на земельные участки, предназначенные под застройку офисной и торговой недвижимостью в Алмалинском районе, а наименьшая — под застройку недвижимостью производственного сервиса в Алатауском районе.
По районам наибольшая запрашиваемая цена за участок продолжает держаться в Ауэзовском районе — 18 000 000 долларов под строительство торгового центра, а минимальная в Медеуском — 8000 долларов под ИЖС.
Средние цены предложения в городе превышают средние цены в области в различных сегментах от 2,1 до 3,5 раза.
Дискретная пространственно-параметрическая модель рынка земельных участков г. Алматы
Район |
Количество объектов, |
Общая площадь, |
Уд. вес |
Изменение средней цены предложения за 1 сотку |
|
$ |
% |
||||
Алатауский |
202 |
4755 |
2.87 |
220 |
2.64 |
Алмалинский |
45 |
951 |
0.57 |
-9220 |
-16.67 |
Ауэзовский |
179 |
5618 |
3.40 |
1536 |
10.5 |
Бостандыкский |
167 |
4439 |
2.68 |
-1411 |
-5.41 |
Жетысуский |
54 |
3977 |
2.40 |
-178 |
-1.29 |
Медеуский |
495 |
13665 |
8.26 |
1951 |
14.58 |
Турксибский |
69 |
2769 |
1.67 |
1190 |
16.79 |
По городу |
1211 |
36173 |
21.87 |
1092 |
6.43 |
Карасайский |
482 |
51943 |
31.40 |
705 |
14.43 |
Талгарский |
197 |
12687 |
7.67 |
137 |
4.13 |
По области |
679 |
64630 |
39.07 |
480 |
10.68 |
Цены по сегментам «дорогих» и «дешёвых» земельных участков
В анализируемом периоде по городу индекс расслоения (отношение «дорогих» участков к «дешевым») зафиксирован на отметке 6,5, при этом диапазон цен предложений по отношению к прошлому месяцу расширился. Максимальный индекс расслоения наблюдается в жилой зоне — 7,05, а минимальный в производственной — 2,35.
В разрезе районов города наибольший индекс расслоения прослеживается в Медеуском районе — 9,93, а наименьший в Алатауском — 4,07.
Средняя удельная цена земельных участков в «дорогом» сегменте держится на уровне 36779 $/сот., «дешевых» — на уровне 5656 $/сот. Повышение цен к предыдущему периоду наблюдается только в сегменте «дорогих» земельных участков на 4,8%, а в сегменте «дешевых», напротив, прослеживается снижение на 7,6%. Наиболее «дорогие» земельные участки превалируют в Алмалинском районе, а наиболее «дешевые» — в Алатауском.
Структура анализируемой базы
Количество анализируемых объектов на рынке земельных участков Алматы и области, по данным газеты «Недвижимость» и портала kn.kz, в данном месяце составило 1890 ед., из них в городе — 1211 ед., в области — 679 ед. Общая площадь земельных участков — 101 тыс. соток на сумму 509 млн долларов.
В городе максимальную долю предложения занимает жилая зона — 40%, или 14322 сотки, предложенные к продаже, а минимальную долю занимает общественно-деловая зона — 10%, или 3758 соток. На производственную зону и зону сельскохозяйственного использования пришлось 19% (6773 сотки) и 31% (11319 соток) соответственно.
В области (Карасайский и Талгарский районы) структура площадей распределилась следующим образом: зона сельскохозяйственного использования — 51%, или 32671 сотка, производственная зона — 36%, или 23462 сотки, жилая и общественно-деловая зоны — 10% и 3% (6613 и 1884 сотки) соответственно.
В разрезе районов лидирующие позиции по предлагаемой площади земельных участков традиционно занимает Медеуский район — 38% (13665 соток), а наименьшая площадь приходится на Алмалинский — 3% (951 сотка). Удельный вес Ауэзовского района — 15% (5618 соток), Алатауского и Бостандыкского районов —13% и 12% (4755 и 4439 соток соответственно), Жетысуского — 11% (3977 соток), Турксибского — 8% (2769 соток).
В общем объеме предложения доля площадей земельных участков в городе составила 36% (36173 сотки). Площадь земельных участков, предлагаемых в Карасайском районе, — 51% (51943 сотки) и в Талгарском — 13% (12687 соток).
Выводы и прогнозы
- Средние удельные цены предложения по городу и в области незначительно выросли.
- В сегментах «дорогих» и «дешевых» земельных участков средние удельные цены предложения повысились как по городу, так и в области.
- Рассматривая сложившуюся тенденцию, можно предположить, что средние ценовые показатели по городу будут изменяться в пределах 3-6% в месяц.
- Обзор подготовлен в соответствии с «Методическими рекомендациями по анализу рынка недвижимости» РГР, Г.М. Стерник, Москва, 2009 г.
Мониторинг рынка земельных участков представлен в сокращенном варианте, по вопросам приобретения полной версии обращаться по телефону: 8 (7212) 910-046 и на e-mail: analitika@kn.kz
Аналитическая служба kn.kz