Аналитический обзор рынка арендного жилья г. Алматы (сентябрь 2013 г.)

На рынке арендного жилья в сентябре наблюдается небольшой рост тенговых цен. В целом по городу ценовой показатель сложился на уровне 154900 тенге за 1 месяц проживания, что на 3,4% выше предыдущего месяца (в долларовом эквиваленте — 1003 $/мес.). При этом средняя цена в сегменте «дорогого» арендного жилья составила 243700 тенге на 1 месяц проживания, а «дешевого» — 94500 тенге.

Цены по районам

В сентябре 2013 года изменение стоимости найма в разрезе административных районов города незначительные, то есть находятся ниже уровня среднестатистической погрешности расчетов. Исключение составили Алмалинский и Бостандыкский районы, где прослеживается повышение ренты на 13,8% и 5,2% соответственно (подробнее в таблице 1).

Самые «дорогие» квартиры в Алматы предлагаются к аренде в Медеуском районе — 223800 тенге за месяц проживания, это превышает средний показатель по городу на 44,5%. Самые «дешевые» арендные квартиры прослеживаются в Турксибском районе — 77500 тенге за месяц проживания, здесь аренда ниже среднегородского показателя на 50%.

Наибольшая цена 1 квадратного метра на рынке аренды зафиксирована в Медеуском районе — 2644 тенге, а наименьшая — в Алатауском — 1412 тенге.

Если учесть, что, по данным департамента статистики г. Алматы, среднемесячная номинальная заработная плата в августе 2013 года составила 141499 тенге, а средняя арендная ставка по городу зафиксирована на уровне 154900 тенге за квартиру, то человек со среднестатистической заработной платой сможет снять квартиру только в сегменте «дешевого» жилья. При этом арендатору придется отдавать 67% от среднемесячной номинальной заработной платы, так как здесь ставка найма находится на уровне 94500 тенге за квартиру.

Таблица 1. Диапазон арендных ставок в зависимости от района города

Район	Кол-во объектов, ед.	Кол-во объектов, относ., %	Средняя стоимость аренды, тг/мес.	Изменение ставки к предыдущему месяцу
				тенге	+%
Алатауский	49	2.65	89300	+2500	+2.87
Алмалинский	345	18.68	149900	+18200	+13.8
Ауэзовский	437	23.66	105400	+1000	+0.95
Бостандыкский	538	29.13	174300	+8600	+5.19
Жетысуский	73	3.95	83000	+300	+0.37
Медеуский	360	19.49	223800	+5000	+2.26
Турксибский	45	2.44	77500	-11800	-13.24
По городу	1847	100	154900	+5000	+3.37

Цены по формату квартир

Рост ставок найма по городу обусловлен в основном повышением аренды на 2-, 3- и многокомнатные квартиры на 6,6%, 4,5% и 18,2% соответственно. При этом аренда 1- и 4-комнатных квартир изменилась незначительно.

Наибольшая цена 1 квадратного метра на рынке аренды зафиксирована на 4-комнатные квартиры — 2365 тенге, а наименьшая — на 3-комнатные — 2087 тенге.

Следует отметить, что арендная ставка квартир в новостройках больше стоимости найма в целом по городу на 56%. Распределение этих показателей в зависимости от формата квартиры представлено на диаграмме 3.

Таблица 2. Диапазон арендных ставок в зависимости от формата квартиры

Формат квартиры	Кол-во объектов, ед.	Кол-во объектов, относ., %	Средняя стоимость аренды, тг/мес.	Изменение ставки к предыдущему месяцу
				тенге	%
1-комнатные	439	23.77	86600	+300	+0.33
2-комнатные	669	36.22	129300	+7900	+6.55
3-комнатные	564	30.54	182800	+7800	+4.46
4-комнатные	137	7.42	316600	-4800	-1.5
Многокомнатные	38	2.06	396000	+61000	+18.21
По городу	1847	100	154900	+5000	+3.37

Цены по сегментам «дорогого» и «дешёвого» жилья

По городу индекс расслоения (отношение «дорогого» арендного жилья к «дешевому») зафиксирован на отметке 2,58, при этом диапазон цен предложений по отношению к прошлому месяцу расширился. Минимальный индекс расслоения наблюдается в Турксибском районе — 1,68, а максимальный — в Медеуском — 2,91.

В зависимости от формата жилья максимум индекса расслоения пришелся на 4-комнатные квартиры — 3,32, а минимум — на 1-комнатные — 1,89.

В анализируемом периоде увеличение ценового показателя в сегменте «дорогого» арендного жилья составило 4,4%, средняя арендная ставка оказалась на уровне 243700 тг за месяц проживания. Повышение стоимости ренты прослеживается во всех районах города, кроме Турксибского, где аренда сократилась.

В зависимости от количества комнат рост арендных ставок наблюдается на все форматы квартир.

В «дешевом» сегменте арендного жилья прослеживается повышение ценового показателя на 1,6% до 94500 тг за один месяц проживания, при этом стоимость найма выросла в Алмалинском, Бостандыкском и Медеуском районах города, а в остальных районах цена ренты сократилась.

В зависимости от комнатности жилья рента увеличилась на все форматы квартир, кроме 1- и 3-комнатных.

Ценовые изменения в ретроспективе

Средний показатель аренды квартиры по городу (1003 $/мес.) сейчас превышает свой минимум, зафиксированный в мае 2009 года (733 $/мес.), на 36,8%, но всё еще находится на 29,1% ниже, чем пиковый показатель января 2008 года (1414 $/мес.).

В сентябре прошлого года цены на арендное жилье в целом по городу были значительно выше. За год аренда 1-комнатных квартир подорожала на 3%, а аренда 2-, 3-, 4- и многокомнатных квартир, напротив, сократилась на 9%, 12%, 8% и 19% соответственно. В целом по городу ставки найма снизились на 11%.

В динамике как «дорогого», так и «дешевого» арендного жилья продолжает прослеживаться небольшой повышательный тренд.

Можно отметить, что арендная ставка в сегменте «дорогого» жилья за год сократилась на 13%. За аналогичный период ставки найма в сегменте «дешевого» жилья снизились на 4%.

За год, с октября 2012 по сентябрь 2013 года, уровень инфляции составил 4,4%. При этом можно отметить, что за аналогичный период в среднем по городу и в сегменте «дорогого» арендного жилья снижение ставок аренды в Алматы находится выше уровня инфляции.

Доходность жилья

Напомним, что индекс доходности жилья показывает, во сколько выгоднее вкладывать деньги в недвижимость, сдавая его в последующем в аренду, чем вносить на депозит, т.е. хранить сбережения в банке. В сентябре 2013 года показатель 1,26 свидетельствует о том, что среднемесячный доход от сдачи жилья в аренду в 1,26 раза покрывает вознаграждение по банковскому депозиту при размещении вклада на сумму, равную стоимости объекта недвижимости. В данном месяце средняя ставка по депозитам в тенге осталась на прежнем уровне — 8,3% годовых.

Необходимо отметить, что ценовой показатель демонстрирует уровень средней доходности арендного жилья в целом, а не отдельно взятой квартиры. Подробнее в таблице 5.

Таблица 5. Доходность арендного жилья

Сектор рынка арендного жилья	Доходность квартир в среднем по городу	Доходность квартир  в сегменте «дорогого» жилья	Доходность квартир  в сегменте «дешевого» жилья
1-комнатные	1.32	1.32	1.27
2-комнатные	1.34	1.38	1.32
3-комнатные	1.3	1.31	1.24
4-комнатные	1.4	1.3	1.27
Многокомнатные	0.81	0.48	1.4
Алатауский	1.01	1.09	0.88
Алмалинский	1.11	1.05	1.17
Ауэзовский	1.03	0.98	1.04
Бостандыкский	1.19	1.08	1.2
Жетысуский	1.12	1.26	1.03
Медеуский	1.14	1.01	1.28
Турксибский	1.15	1.04	1.14
По городу	1.26	1.21	1.25

По отношению к августу 2013 года на рынке арендного жилья прослеживается повышение индекса доходности во всех сегментах рынка.

Состояние рынка

Максимальное количество предложений зафиксировано в Бостандыкском районе, на его долю приходится 29% (538 объектов). Удельный вес предложений в Ауэзовском районе составляет 24% (437 объектов), в Алмалинском и Медеуском — по 19% (345 и 360 объектов соответственно), минимум пришелся на Жетысуский — 4% (73 объекта), Алатауский и Турксибский районы — 3% и 2% (49 и 45 объектов соответственно).

В зависимости от формата квартир наибольший удельный вес общем объеме предложений занимает 2-комнатное жилье — 36% (669 объектов), далее следует 3-комнатное — 31% (564 объекта),1-комнатное — 24% (439 объектов) и 4-комнатное — 7% (137 объектов). Минимальное предложение аренды приходится на квартиры большого формата — 5-комнатные — 2% (38 объектов).

Выводы и прогнозы:

• В ближайшей перспективе в динамике средней стоимости аренды прогнозируется инерционный рост арендной ставки во всех сегментах рынка.
• Ценовой разрыв между «дорогим» и «дешевым» сегментами увеличился до 2,58.
• С повышением ренты доходность по городу увеличилась во всех сегментах рынка.

Обзор подготовлен в соответствии с «Методическими рекомендациями по анализу рынка недвижимости» РГР, Г.М. Стерник, Москва, 2009 г.

Аналитическая служба портала kn.kz

Телефон 8 (7212) 910-046