Аналитический обзор рынка арендного жилья Астаны (сентябрь 2013 г.)

На рынке арендного жилья продолжается устойчивый рост арендных ставок. Средняя ставка найма по городу поднялась на 11,8% тенге ($1372) за месяц проживания цена 1 квадратного метра подросла до 2538 тенге ($16,52). Показатели в ценовых сегментах «дорогого» и «дешевого» арендного жилья выросли на 5,2% и 11,6% соответственно.

Цены по районам

Итак, в сентябре в целом по городу наблюдается повышение средневзвешенной арендной ставки, основное влияние на рост цен оказали районы Алматы и Есиль, здесь месячный прирост составил 16,3% и 14% соответственно. В административном районе Сарыарка изменение по отношению к прошлому месяцу незначительное, то есть находится ниже уровня среднестатистической погрешности расчетов.

Самые «дорогие» квартиры в Астане традиционно предлагаются к аренде в районе Есиль — 286 100 тг/мес., это превышает средний показатель по городу на 36% (диаграмма 2). В районах правого берега арендные ставки держатся практически на одном уровне и ниже среднегородского показателя на 13-23%: в районе Алматы — 183 200 тг/мес., в районе Сарыарка — 161 500 тг/мес.

Максимальная ставка аренды зафиксирована на многокомнатную квартиру в районе Есиль — 6500 $/мес., а минимальная на 1-комнатную в районе Алматы — 325 $/мес.

Если учесть, что, по данным департамента статистики г. Астаны, среднемесячная номинальная заработная плата в августе 2013 года составила 162 627 тенге, а средняя арендная ставка по городу зафиксирована на уровне 210 700 тенге за квартиру, то человек со среднестатистической заработной платой сможет снять квартиру только в сегменте «дешевого» жилья. Здесь ставка найма находится на уровне 123 400 тенге за квартиру, что составляет 75,9% от среднемесячной номинальной заработной платы.

Для работников финансовой и страховой деятельности, чья заработная плата составляет 341 180 тенге, доступна квартира в сегменте элит-класса, только отдать за нее придется всю заработную плату.

Самый низкий уровень заработной платы у работников, деятельность которых находится в области административного и вспомогательного обслуживания — 90 491 тенге в месяц, здесь доступны только 1-комнатные квартиры эконом-класса, что составляет 82,1% от среднемесячной заработной платы.

Таблица 1. Показатели рынка аренды по административным районам города

Район	Количество объектов, ед.	Удельный вес в общем объеме предложений, %	Средняя ставка аренды, тг/кв.м	Доходность квартир, п.п.
Алматы	848	49,88	2478	9,92
Есиль	332	19,53	2777	8,77
Сарыарка	520	30,59	2332	9,86
По городу	1700	100	2538	9,99

Цены по формату квартир

Рассматривая анализируемую базу как совокупность форматов, можно отметить, что наблюдается рост ставок найма на 1-, 2-комнатные квартиры на 10,4% и 8,9% соответственно, на остальные форматы квартир изменения арендных ставок незначительные, то есть находятся ниже уровня среднестатистической погрешности расчетов. Показатели по формату жилья представлены в таблице 2.

Таблица 2. Показатели рынка аренды по формату квартир

Комнатность	Количество объектов, ед.	Удельный вес в общем объеме предложений, %	Средняя ставка аренды, тг/кв.м	Доходность квартир, п.п.
1-комнатные	187	11	2535	9,89
2-комнатные	299	17,59	2404	9,52
3-комнатные	232	13,65	2654	10,33
4-комнатные и более	75	4,41	2716	9,69
Комнаты	907	53,35	1681	7,32
По городу	1700	100	2538	9,99

Следует отметить, что арендная ставка квартир в новостройках больше стоимости найма в целом по городу на 31%. Распределение этого показателя в зависимости от формата квартиры представлено на диаграмме 3. При этом цена найма меблированных квартир более чем в два раза превосходит стоимость аренды квартир без мебели, удельный вес которых на рынке аренды составляет лишь 4%.

Цены по сегментам «дорогого» и «дешёвого» жилья

По городу диапазон цен в сегменте «дешевого» арендного жилья в анализируемом периоде сложился в пределах от 74 300 тенге, или $484 (за 1-комнатную), до 216 800 тенге, или $1411 (за многокомнатную квартиру), в месяц. Средний ценовой показатель зафиксирован на уровне 123 400 тенге (+5,2%), или $803 за месяц проживания.

В секторе элит-класса средняя арендная ставка увеличилась на 11,6% до уровня 340 100 тенге, или $2214 за месяц проживания. Диапазон «дорогого» жилья в анализируемом месяце сложился в пределах от 137 400 тенге, или $894 (за 1-комнатную), до 747 900 тенге, или $4869 (за многокомнатную квартиру) в месяц.

Распределение арендных ставок по городу и в новых жилых комплексах в сегментах «дешевого» и «дорогого» жилья в зависимости от формата квартиры представлено в таблице 3.

Таблица 3. Распределение средней арендной ставки по формату квартиры в сегментах «дешевого» и «дорогого» жилья г. Астаны

Формат	Сегменты арендного жилья	Средняя цена аренды квартир в ЖК, тг/мес.	Средняя цена аренды квартир по городу, тг/мес.
1-комн.	«Дешёвый»	80 000	74 300
	«Дорогой»	187 500	137 400
2-комн.	«Дешёвый»	133 500	107 700
	«Дорогой»	405 500	244 300
3-комн.	«Дешёвый»	180 700	152 900
	«Дорогой»	514 600	495 200
4-комн.	«Дешёвый»	262 400	216 800
	«Дорогой»	768 100	747 900

Ценовые изменения в ретроспективе

Средний показатель аренды квартир по городу — 1372 $/месяц зафиксировал новый максимум впервые за 6 лет наблюдения за рынком, превысив предыдущий максимальный показатель ноября 2007 года ($1315) на 4,3%. При этом он превышает свой минимум, зафиксированный в июне 2009 года ($633), в 2,2 раза.

В сентябре прошлого года цены на арендное жилье в целом по городу были несколько ниже. За год аренда 1-, 2- и 3-комнатных квартир подорожала на 23%, 18% и 29% соответственно, а на многокомнатные квартиры ставки найма снизились на 5%. В целом по городу ставки найма выросли на 35%.

В динамике как «дорогого», так и «дешевого» арендного жилья продолжает прослеживаться небольшой повышательный тренд.

Можно отметить, что арендная ставка жилья элит-класса за год увеличилась на 44%. За аналогичный период ставки найма жилья эконом-класса выросли на 27%.

За год, с сентября 2012 по август 2013 года, уровень инфляции по городу составил 7,9%, при этом можно отметить, что за аналогичный период в среднем по городу и в сегменте «дорогого» арендного жилья рост ставок аренды в Астане превышает уровень инфляции в 5,6 раза, а сегменте «дешевого» — в 3,4 раза.

Доходность жилья

Напомним, что индекс доходности жилья показывает, на сколько процентных пунктов (п.п.) выгоднее вкладывать деньги в недвижимость, сдавая его в последующем в аренду, чем вносить на депозит, т.е. хранить сбережения в банке. В сентябре средняя ставка по депозитам составила 8,3% годовых (средняя ставка вознаграждения собрана по данным 10 стабильных банков Казахстана).

В связи с тем, что темпы роста ставок найма на рынке аренды опережают темпы роста цен на рынке вторичного жилья, в сентябре наблюдается увеличение индекса доходности во всех сегментах рынка.

В секторе эконом-класса самыми доходными оказались 1-комнатные квартиры — 12,85 п.п. Этот индекс доходности свидетельствует о том, что среднемесячный доход от сдачи 1-комнатного жилья в аренду на 4,55 п.п. превосходит вознаграждение по банковскому депозиту при размещении вклада на сумму, равную стоимости объекта недвижимости.

В сегменте элит-класса в анализируемом месяце самый высокий индекс доходности у 3-комнатных квартир — 10,88 п.п.

В таблицах 1 и 2 представлены индексы доходности в зависимости от административных районов и количества комнат. Необходимо помнить, что средние показатели найма жилья могут не отражать доходность конкретного объекта.

Структура предложения

Анализ проведен на базе 1 700 объектов. Структура анализируемой базы такова. Район правого берега, включающий два административных района, Алматы и Сарыарка, занимает в ней 81%, или 1 368 объектов, в том числе к району Алматы относятся 848 объектов, а к району Сарыарка — 520 объектов. Район левобережья, или новый административный район Есиль, занимает 19% в анализируемом объеме, или 332 объекта (диаграмма 4).

С точки зрения формата в исследуемой базе преобладают комнаты в квартирах для проживания с хозяевами или для подселения. Их удельный вес в сентябре составил 53% (907 объектов). Далее в порядке убывания следует 2-комнатное жилье — 18% (299 объектов), 3-комнатное — 14% (232 объекта) и 1-комнатное — 11% (187 объектов). Минимальное количество приходится на квартиры большого формата — 4% (75 объектов) (диаграмма 5).

Количество предложений в новостройках составило лишь 11%, причем в районе левобережья — 6% (100 объектов), в районе правого берега – 5% (89 объектов).

Выводы

• Средние арендные ставки во всех сегментах рынка арендного жилья демонстрируют значительный рост.
• Ценовой разрыв между «дорогим» и «дешевым» сегментами увеличился до 2,76.
• Доходность квартир, сдаваемых в аренду, увеличилась во всех сегментах рынка.
• В ближайшей перспективе на рынке аренды продолжится инерционный рост ставок найма, однако темпы роста начнут сокращаться.

Аналитическая служба kn.kz

Телефон 8(7212) 910-046