В сентябре 2013 года на рынке аренды жилья города Караганды средняя ставка найма квартир составила 1375 тенге за квадратный метр, для комнат — 824 тенге за единицу площади. Комнаты занимают 20% в общем объеме предложения.
Цены по районам и формату жилья
В сентябре на карагандинском рынке аренды средняя ставка найма квартир составила в месяц 63 500 тенге, комнат — 16 500 тг/мес. В пересчете на квадратный метр удельная средневзвешенная арендная ставка квартир равна 1375 тенге в месяц, комнат — 824 тг/мес.
Наиболее высокие ставки аренды зафиксированы в районах Город — 1648 тг/кв.м и Михайловка — 1511 тг/кв.м. В районе Юго-Восток цена сформировалась на уровне 1283 тг/кв.м.
Относительно ниже ставки в районах Майкудук — 891 тг/кв.м и Пришахтинск — 830 тг за квадрат.
По сравнению с августом изменение ценовых показателей по Караганде в сентябре составило минус 20 тенге за единицу площади.
По районам города рост ставки найма квартир зафиксирован в Пришахтинске на 14%, а точнее плюс 104 тенге к средней цене квадратного метра. Всего к предложению аренды в данном районе представлено 42 квартиры, поэтому такое изменение цены говорит об изменении структуры предложения в районе Пришахтинск. В остальных районах города ценовые изменения лежат в пределах погрешности, что говорит о стабильности цены аренды относительно прошлого месяца как по районам, так и в целом по городу.
Таблица 1. Показатели рынка арендного жилья по районам
|
Район |
Количество объектов, ед. |
Средняя ставка аренды, тг/кв.м |
Изменение цены к прошлому месяцу |
Доходность квартир, % |
|
|
тг/кв.м |
% |
||||
|
Город |
408 |
1648 |
35 |
2,2 |
9,49 |
|
Михайловка |
39 |
1511 |
51 |
3,5 |
9,34 |
|
Юго-Восток |
325 |
1283 |
16 |
1,3 |
9,29 |
|
Майкудук |
145 |
891 |
-4 |
-0,4 |
9,28 |
|
Пришахтинск |
42 |
830 |
104 |
14,3 |
9,40 |
|
По городу |
959 |
1375 |
-20 |
-1,4 |
9,45 |
По форматам арендных квартир наблюдается стабильность цен, изменения незначительные, не превышают пределов погрешности.
С точки зрения доступности арендных квартир самые низкие цены за квадрат отмечены в сегменте трехкомнатных квартир, их аренда за метр квадратный ниже средней ставки найма жилья по городу на 8%.
Наибольшие ценовые изменения за период отмечены также в сегменте трехкомнатных квартир, что объясняется значительно меньшим объемом предложения относительно жилья других форматов.
Таблица 2. Показатели рынка арендного жилья по формату
|
Комнатность |
Количество объектов, ед. |
Средняя ставка аренды, тг/кв.м |
Изменение цены к прошлому месяцу |
Доходность квартир, % |
|
|
тенге |
% |
||||
|
1-комн. |
299 |
1438 |
-27 |
-1,9 |
9,8 |
|
2-комн. |
337 |
1418 |
-27 |
-1,9 |
9,8 |
|
3-комн. |
137 |
1268 |
-33 |
-2,6 |
9,6 |
|
Комнаты |
186 |
839 |
-15 |
-1,7 |
- |
|
По городу |
959 |
1375 |
-20 |
-1,4 |
9,45 |
По данным областного департамента статистики, среднестатистическая заработная плата одного работника за период январь-август составила 152 092 тенге. Исходя из этого, аренда квартиры по средней ставке будет составлять 29% от среднемесячной номинальной заработной платы, аренда комнаты 10%.
Доходность жилья
Индекс доходности жилья показывает, сколько процентов составляет доход от аренды недвижимости, относительно процентной ставки от депозита. В мировой практике вложения в банковский депозит традиционно считаются наименее рисковыми, поэтому и доходность их должна быть самой низкой. На этом основании любая предпринимательская деятельность должна приносить доход больше, чем банковский депозит, так как доля риска по ней всегда выше. В июле средняя ставка по депозитам составила 8,3% годовых. Средняя ставка вознаграждения собрана по данным 10 стабильных банков Казахстана.
Наиболее выгодными с точки зрения получения дохода считаются одно- и двухкомнатные квартиры, преимущественно расположенные в районе Город. Средний процент доходности от аренды квартир составил 9,5%, что на 1,2 процентного пункта выше средней ставки по депозиту.
Цены по сегментам «дорогого» и «дешёвого» жилья
В сентябре средняя ставка аренды «дорогих» квартир, согласно расчетной базе портала kn.kz, составила 93 000 тенге за квартиру в месяц, «дешевых» — 44 300 тенге. Аренда «дорогих» квартир осталась в стабильном состоянии. Цена аренды в дешевом сегменте предложения упала на 1,4% за месяц.
Аренда «дорогих» квартир выше по цене «дешевых» в 2,1 раза. По районам наибольшее расхождение цен наблюдается в районе Город — 2,4, в Михайловке — 2,2 раза. В районе Юго-Восток индекс расхождения составил 2, в Майкудуке — 1,5. В Пришахтинске аренда «дорогих» квартир в 1,2 раза дороже аренды «дешевых».
Минимальная арендная ставка за квартиру зафиксирована в районе Майкудук — 25 000 тг в месяц, площадью 30 квадратных метров, максимальная ставка найма — на квартиру, расположенную по улице Комиссарова, 300 000 тенге в месяц.
Ценовые изменения в ретроспективе
Динамика изменения арендной ставки с января 2010 по май 2013 года демонстрирует повышательный тренд. Так, минимальная ставка была зафиксирована в марте 2010 года — 770 тг/кв.м. На август текущего года увеличение цены относительно самой низкой отметки составило 79%.
За прошедший год, с сентября 2012 года, средняя ставка найма по Караганде выросла на 5%. Относительно прошлого месяца изменения цены составили минус 1,4%, не превысили уровень погрешности, что говорит о стагнации ставки найма в сентябре по отношению к августу.
С февраля по май 2013 года отмечается стабильное снижение арендных ставок на рынке аренды жилья в целом на 7%, что объясняется сезонным сокращением спроса. Однако в июне цена остановилась и находится в состоянии стагнации. В текущем периоде рост ставки найма достиг отметки апреля 2013 года.
В следующем месяце прогнозируется рост средней арендной ставки на квартиры в Караганде, в связи с ожидаемым увеличением спроса на съемное жилье и началом учебного сезона.
Аренда квартир и домов
В сегменте аренды частных домов на длительный срок количество подобных предложений составляет всего 2% от объема предложений квартир. Размах ставок найма огромный и зависит от площади самого дома и прилегающего земельного участка, от состояния жилья и местоположения, от развитости инфраструктуры. «Дешевые» дома без ремонта, удаленные от города, без центрального отопления и водоснабжения предложены в среднем за 24 000 тенге. Дома в «дорогом» сегменте со всеми инженерными коммуникациями и инфраструктурой предлагаются в среднем за 157 000 тенге в месяц. Если оперировать понятиями «дешевые» квартиры или дома, то выгоднее снимать частный дом, только условия будут хуже, чем в квартире, и не всем подойдут. Рассматривая средние ставки аренды частных домов и квартир, можно определить, что аренда жилья находится в одном ценовом сегменте: по частным домам — 62 500 тенге в месяц, по квартирам — 63 500 тенге в месяц. Однако при поиске арендного жилья снять квартиру будет проще, так как количество сдаваемых в аренду частных домов значительно меньше квартирного рынка.
Влияние на рынок аренды рынка продаж жилья
Сравним динамику цен продажи квартир с арендой. За сентябрь 2013 года изменению цены в сторону увеличения подвергся рынок продажи жилья, рынок аренды квартир находится в состоянии стабильности. Рост цены продажи квартир привел к увеличению уровня доходности от жилья.
Структура предложения
В сентябре 2013 года расчетная база по рынку аренды жилья Караганды составила 959 объектов.
В территориальной разбивке максимальную долю анализируемого предложения — 43% — занимает Город, представленный 408 объектами. Далее в порядке снижения удельного веса предложения следуют районы: Юго-Восток — 34% (325 ед.), Майкудук — 15% (145 ед.), Михайловка — 4% (39 ед.), минимальный объем предложения в Пришахтинске — 4% (42 ед.).
Выводы
- В сентябре 2013 года на рынке аренды жилья ценовые изменения незначительны, что говорит о стагнации на данном рынке.
- По районам города рост ставки найма зафиксирован на квартиры в районе Пришахтинск на 14%, а точнее плюс 104 тенге к средней цене квадратного метра.
- По форматам арендных квартир наблюдается стабильность, ценовые изменения не превысили пределов погрешности.
- С точки зрения доступности арендных квартир самые низкие цены за квадрат отмечены в сегменте трехкомнатных квартир, их аренда за метр квадратный ниже средней ставки найма жилья по городу на 8%.
- Наиболее выгодными с точки зрения получения дохода считаются одно- и двухкомнатные квартиры, преимущественно расположенные в районе Город, средний процент доходности от аренды квартир составил 9,5%.
- В октябре прогнозируется рост ставки найма в связи с увеличением спроса на арендное жилье.
Аналитическая служба kn.kz
Телефон 8 (7212) 910-046