В июле на рынке арендного жилья наблюдается незначительное изменение средних ставок найма. В целом по городу ценовой показатель зафиксирован на уровне 142600 тенге...
...за 1 месяц проживания, что на 2,4% ниже предыдущего месяца (в долларовом эквиваленте — 931 $/мес.). При этом средняя цена в сегменте «дорогого» арендного жилья составила 220600 тенге на 1 месяц проживания, а «дешевого» — 90200 тенге.
Цены по районам
В июле 2013 года изменения стоимости найма в разрезе административных районов города незначительные, то есть находятся ниже уровня среднестатистической погрешности расчетов. Исключение составили Алмалинский и Медеуский районы, где прослеживается снижение ренты по 5,5%, подробнее в таблице 1.
Самые «дорогие» квартиры в Алматы предлагаются к аренде в Медеуском районе — 223700 тенге за месяц проживания, это превышает средний показатель по городу на 57%. Самые «дешевые» арендные квартиры прослеживаются в Жетысуском районе — 78600 тенге за месяц проживания, здесь аренда ниже среднегородского показателя на 45%.
Наибольшая цена 1 квадратного метра на рынке аренды зафиксирована в Медеуском районе — 2552 тенге, а наименьшая — в Жетысуском — 1427 тенге.
Если учесть, что, по данным департамента статистики г. Алматы, среднемесячная номинальная заработная плата в июне 2013 года составила 143417 тенге, а средняя арендная ставка по городу зафиксирована на уровне 142600 тенге за квартиру, то человек со среднестатистической заработной платой сможет снять квартиру как в среднем ценовом сегменте, так и в сегменте «дешевого» жилья. Только в первом случае арендатору придется отдавать практически всю заработную плату (99%), а во втором — только 63% от среднемесячной номинальной заработной платы, так как здесь ставка найма находится на уровне 90200 тенге за квартиру.
Таблица 1. Диапазон арендных ставок в зависимости от района города
Район |
Кол-во |
Кол-во |
Средняя |
Изменение ставки |
|
тенге |
+% |
||||
Алатауский |
29 |
1.69 |
98400 |
+300 |
+0.34 |
Алмалинский |
345 |
20.14 |
127300 |
-7300 |
-5.45 |
Ауэзовский |
427 |
24.93 |
98700 |
+800 |
+0.78 |
Бостандыкский |
545 |
31.82 |
156500 |
-5700 |
-3.53 |
Жетысуский |
49 |
2.86 |
78600 |
+2000 |
+2.59 |
Медеуский |
284 |
16.58 |
223700 |
-13000 |
-5.47 |
Турксибский |
34 |
1.98 |
80500 |
+6200 |
+8.32 |
По городу |
1713 |
100 |
142600 |
-3500 |
-2.38 |
Цены по формату квартир
По отношению к предыдущему месяцу, в зависимости от комнатности, изменения стоимости ренты незначительные, то есть находятся ниже уровня среднестатистической погрешности расчетов, подробнее в таблице 2.
Наибольшая цена 1 квадратного метра на рынке аренды зафиксирована на 4-комнатные квартиры — 2238 тенге, а наименьшая — на 3-комнатные — 1953 тенге.
Следует отметить, что арендная ставка квартир в новостройках больше стоимости найма в целом по городу на 74%. Распределение этих показателей в зависимости от формата квартиры представлено на диаграмме 3.
Таблица 2. Диапазон арендных ставок в зависимости от формата квартиры
Формат квартиры |
Кол-во |
Кол-во |
Средняя |
Изменение ставки |
|
тенге |
% |
||||
1-комнатные |
423 |
24.69 |
82000 |
+100 |
+0.17 |
2-комнатные |
621 |
36.25 |
115800 |
-400 |
-0.32 |
3-комнатные |
519 |
30.3 |
170800 |
-3000 |
-1.72 |
4-комнатные |
122 |
7.12 |
296400 |
-21400 |
-6.73 |
Многокомнатные |
28 |
1.63 |
460500 |
-23800 |
-4.92 |
По городу |
1713 |
100 |
142600 |
-3500 |
-2.38 |
Цены по сегментам «дорогого» и «дешёвого» жилья
По городу индекс расслоения (отношение «дорогого» арендного жилья к «дешевому») зафиксирован на отметке 2,45, при этом диапазон цен предложений по отношению к прошлому месяцу сузился. Минимальный индекс расслоения наблюдается в Жетысуском районе — 1,55, а максимальный — в Медеуском — 2,93.
В зависимости от формата жилья максимум индекса расслоения пришелся на 4-комнатные квартиры — 3,49, а минимум — на 1-комнатные — 1,62.
В анализируемом периоде уменьшение ценового показателя в сегменте «дорогого» арендного жилья составило 5%, средняя арендная ставка оказалась на уровне 220600 тг за месяц проживания. Снижение стоимости ренты прослеживается во всех районах города, кроме Турксибского, где аренда выросла.
В зависимости от количества комнат снижение арендных ставок наблюдается на все форматы квартир.
В «дешевом» сегменте арендного жилья прослеживается повышение ценового показателя на 5,5% до 90200 тг за один месяц проживания, при этом стоимость найма выросла во всех районах города, исключение составил Медеуский район, где цена ренты незначительно сократилась.
В зависимости от комнатности жилья рента увеличилась на все форматы квартир, кроме 4-комнатных.
Ценовые изменения в ретроспективе
Средний показатель аренды квартиры по городу (931 $/мес.) сейчас превышает свой минимум, зафиксированный в мае 2009 года (733 $/мес.), на 26,9%, но все еще находится на 34,2% ниже, чем пиковый показатель в январе 2008 года (1414 $/мес.).
В июле прошлого года цены на арендное жилье в целом по городу были несколько ниже. За год аренда 1- и 2-комнатных квартир подорожала на 12% и 1% соответственно, а аренда 3-, 4- и многокомнатных квартир, напротив, сократилась на 5%, 10% и 15%. В целом по городу ставки найма выросли на 7,1%.
В динамике как «дорогого», так и «дешевого» арендного жилья продолжает прослеживаться небольшой повышательный тренд.
Можно отметить, что арендная ставка жилья элит-класса за год сократилась на 1%. За аналогичный период ставки найма жилья эконом-класса выросли на 17%.
За год, с июля 2012 года по июнь 2013-го, уровень инфляции составил 6,6%, при этом можно отметить, что за аналогичный период в среднем по городу рост ставок аренды в Алматы незначительно превышает уровень инфляции. При этом в сегменте «дорогого» арендного жилья рост ставок найма превышает уровень инфляции в 2,5 раза, а сегменте «дешевого», напротив, находится ниже.
Доходность жилья
Напомним, что индекс доходности жилья показывает, во сколько выгоднее вкладывать деньги в недвижимость, сдавая его в последующем в аренду, чем вносить на депозит, т.е. хранить сбережения в банке. В июле 2013 года показатель 1,18 свидетельствует о том, что среднемесячный доход от сдачи жилья в аренду в 1,18 раза покрывает вознаграждение по банковскому депозиту при размещении вклада на сумму, равную стоимости объекта недвижимости. В данном месяце средняя ставка по депозитам в тенге осталась на прежнем уровне — 8,3% годовых.
Необходимо отметить, что ценовой показатель демонстрирует уровень средней доходности арендного жилья в целом, а не отдельно взятой квартиры. Подробнее в таблице 3.
Таблица 3. Доходность арендного жилья
Район |
Доходность |
Доходность |
Доходность |
1-комнатные |
1.27 |
1.19 |
1.37 |
2-комнатные |
1.21 |
1.18 |
1.32 |
3-комнатные |
1.24 |
1.24 |
1.22 |
4-комнатные |
1.38 |
1.3 |
1.13 |
Многокомнатные |
0.95 |
0.58 |
1.32 |
Алатауский |
1.19 |
1.2 |
1.29 |
Алмалинский |
0.99 |
0.89 |
1.06 |
Ауэзовский |
0.97 |
0.92 |
1.05 |
Бостандыкский |
1.05 |
0.96 |
1.15 |
Жетысуйский |
1.1 |
1.03 |
1.16 |
Медеуский |
1.2 |
1.04 |
1.3 |
Турксибский |
1.2 |
1.16 |
1.32 |
По городу |
1.18 |
1.1 |
1.22 |
По отношению к июню 2013 года на рынке арендного жилья прослеживается снижение индекса доходности сегментах элит- и бизнес-класса, а в сегменте эконом-класса, напротив, индекс доходности увеличился.
Состояние рынка
Максимальное количество предложений зафиксировано в Бостандыкском районе, на его долю приходится 32% (545 объектов). Удельный вес предложений в Ауэзовском районе составляет 25% (427 объектов), в Алмалинском и Медеуском — 20% (345 объектов) и 16% (284 объекта)соответственно, минимум пришелся на Жетысуский — 3% (49 объектов), Турксибский и Алатауский районы — по 2% (34 и 29 объектов соответственно).
В зависимости от формата квартир наибольший удельный вес в общем объеме предложений занимает 2-комнатное жилье — 36% (621 объект), далее следует 3-комнатное — 30% (519 объектов),1-комнатное — 25% (423 объекта) и 4-комнатное — 7% (122 объекта). Минимальное предложение аренды приходится на квартиры большого формата — 5-комнатные — 2% (28 объектов).
Выводы и прогнозы
- В ближайшей перспективе в динамике средней стоимости аренды во всех сегментах рынка наблюдаются небольшое снижение, однако с началом нового делового сезона арендная ставка снова будет расти.
- Ценовой разрыв между «дорогим» и «дешевым» сегментами сократился — 2,45.
- Со снижением ренты доходность по городу сократилась в сегментах элит- и бизнес-класса.
- Обзор подготовлен в соответствии с «Методическими рекомендациями по анализу рынка недвижимости» РГР, Г.М. Стерник, Москва, 2009 г.
Аналитическая служба портала kn.kz
Телефон 8(7212) 910-046