Обзор рынка арендного жилья Астаны (июль 2013 г.)

Праздничные июльские дни всколыхнули рынок арендного жилья, при этом заметно подорожал дорогой сегмент. Средняя ставка найма по городу поднялась на 7,7% до уровня 167 900 тенге ($1092) за месяц проживания, или до 2240 тенге ($14,57) за 1 квадратный метр. Ценовые показатели в сегментах «дорогого» и «дешевого» жилья выросли на 11% и 1,4% соответственно. Анализ проведен на базе 2 173 объектов.

Цены предложения по районам

Итак, в июле в целом по городу наблюдается повышение средневзвешенной арендной ставки. Основное влияние на рост цен оказали два административных района: Есиль и Сарыарка, здесь месячный прирост составил 9% и 13,5% соответственно. В административном районе Алматы изменение по отношению к прошлому месяцу незначительное, то есть находится ниже уровня среднестатистической погрешности расчетов.

Самые «дорогие» квартиры в Астане традиционно предлагаются к аренде в районе Есиль — 234 000 тг/мес., это превышает средний показатель по городу на 39%. В районах правого берега арендные ставки держатся практически на одном уровне и ниже среднегородского показателя на 8-17%: в районе Сарыарка — 155 000 тг/мес., в районе Алматы — 138 600 тг/мес. за квартиру.

Максимальная ставка аренды зафиксирована на многокомнатную квартиру в районе Алматы — 6900 $/мес., а минимальная на 1-комнатную в районе Сарыарка — 330 $/мес.

Если учесть, что, по данным департамента статистики г. Астаны, среднемесячная номинальная заработная плата в июне 2013 года составила 146 544 тенге, а средняя арендная ставка по городу зафиксирована на уровне 167 900 тенге за квартиру, то человек со среднестатистической заработной платой сможет снять квартиру только в сегменте «дешевого» жилья. Здесь ставка найма находится на уровне 103 100 тенге за квартиру, что составляет 70,4% от среднемесячной номинальной заработной платы.

Таблица 1. Показатели рынка аренды по административным районам города

Район	Количество объектов в базе данных kn.kz, ед.	Удельный вес в общем объеме предложений, %	Средняя ставка аренды тг/кв.м	Доходность квартир, п.п.
Алматы	1122	51,63	2117	8,56
Есиль	386	17,76	2430	7,82
Сарыарка	665	30,6	2279	10,04
По городу	2173	100	2240	9,00

Цены предложения по формату квартир

Рассматривая анализируемую базу как совокупность форматов, можно отметить, что изменения арендных ставок незначительны, то есть находятся ниже уровня среднестатистической погрешности расчетов. Исключение составили 2-комнатные квартиры, где наблюдается рост ставок найма на 4,9%. Показатели по формату жилья представлены в таблице 2.

Таблица 2. Показатели рынка аренды по формату квартир

Формат квартир	Количество объектов, ед.	Удельный вес в общем объеме предложений, %	Средняя ставка аренды тг/кв.м	Доходность квартир, п.п.
1-комнатные	302	13,9	2267	9,02
2-комнатные	421	19,37	2100	8,50
3-комнатные	280	12,89	2341	9,22
4-комнатные и более	60	2,76	2606	9,52
Комнаты	1110	51,08	1556	7,14
По городу	2173	100	2240	9,00

Следует отметить, что арендная ставка квартир в новостройках больше стоимости найма в целом по городу на 30%. Распределение этого показателя в зависимости от формата квартиры представлено на диаграмме 3. При этом цена найма меблированных квартир более чем в два раза превосходит стоимость аренды квартир без мебели, удельный вес которых на рынке аренды составляет лишь 4%.

Цены по сегментам «дорогого» и «дешёвого» жилья

По городу диапазон в сегменте «дешевого» арендного жилья в анализируемом периоде сложился в пределах от 67 600 тенге, или $440 (за 1-комнатную), до 183 600 тенге, или $1194 (за многокомнатную квартиру), в месяц. Средний ценовой показатель зафиксирован на уровне 103 100 тенге (+1,4%), в долларовом эквиваленте — $671 за месяц проживания.

В секторе элит-класса средняя арендная ставка увеличилась на 11% до уровня 269 400 тенге, или $1752 за месяц проживания. Диапазон «дорогого» жилья в анализируемом месяце сложился в пределах от 118 900 тенге, или $773 (за 1-комнатную), до 784 100 тенге, или $5100 (за многокомнатную квартиру) в месяц.

Распределение арендных ставок по городу и в новых жилых комплексах в сегментах «дешевого» и «дорогого» жилья в зависимости от формата квартиры представлено в таблице 3.

Таблица 3. Распределение средней арендной ставки по формату квартир в сегментах «дешевого» и «дорогого» жилья г. Астаны

Формат	Сегменты арендного жилья	Средняя цена аренды квартир в ЖК, тг/мес.	Средняя цена аренды квартир по городу, тг/мес.
1-комн.	«Дешёвый»	72 500	67 600
	«Дорогой»	137 500	118 900
2-комн.	«Дешёвый»	121 400	100 300
	«Дорогой»	258 400	198 600
3-комн.	«Дешёвый»	161 100	130 000
	«Дорогой»	494 200	438 800
4-комн.	«Дешёвый»	203 800	183 600
	«Дорогой»	743 100	784 100

Ценовые изменения в ретроспективе

Средний показатель аренды квартир по городу (1092 у.е./мес.) сейчас превышает свой минимум, зафиксированный в июне 2009 года (633 у.е.), на 72,5%, но всё ещё находится на 17% ниже, чем пиковый показатель ноября 2007 года (1315 у.е.).

В июле прошлого года цены на арендное жилье в целом по городу были несколько ниже. За год аренда 2- и 3-комнатных квартир подорожала на 14% и 33% соответственно, а на 1- и многокомнатные ставки найма снизились на 6%. В целом по городу ставки найма выросли на 17%.

В динамике как «дорогого», так и «дешевого» арендного жилья продолжает прослеживаться небольшой повышательный тренд.

Можно отметить, что арендная ставка жилья элит-класса за год увеличилась на 16,5%. За аналогичный период ставки найма жилья эконом-класса выросли на 14,4%.

За год, с июля 2012-го по июнь 2013 года, уровень инфляции составил 9,8%, при этом можно отметить, что за аналогичный период в среднем по городу и в сегменте «дорогого» арендного жилья рост ставок аренды в Астане превышает уровень инфляции в 1,7 раза, а сегменте «дешевого» — в 1,5 раза.

Доходность жилья

Напомним, что индекс доходности жилья показывает, на сколько процентных пунктов (п.п.) выгоднее вкладывать деньги в недвижимость, сдавая его в последующем в аренду, чем вносить на депозит, то есть хранить сбережения в банке. В июле средняя ставка по депозитам составила 8,3% годовых (средняя ставка вознаграждения вычислена по данным 10 стабильных банков Казахстана: Казком, Народный банк Казахстана, БТА Банк, Банк Центр Кредит, Сбербанк, АТФ Банк, Цеснабанк, Kaspibank, Альянс Банк и Евразийский Банк).

В связи с тем, что темпы роста ставок найма на рынке аренды опережают темпы роста цен на рынке вторичного жилья, в июле наблюдается увеличение индекса доходности в сегментах элит- и бизнес-классов, однако в сегменте эконом-класса индекс доходности по отношению к прошлому месяцу незначительно сократился.

В секторе эконом-класса самыми доходными оказались 1-комнатные квартиры — 11,98 п.п. Этот индекс доходности свидетельствует о том, что среднемесячный доход от сдачи 1-комнатного жилья в аренду на 3,68 п.п. превосходит вознаграждение по банковскому депозиту при размещении вклада на сумму, равную стоимости объекта недвижимости.

В сегменте элит-класса в июле самый высокий индекс доходности у 3-комнатных квартир — 9,93 п.п.

В таблицах 1 и 2 представлены индексы доходности в зависимости от административных районов и количества комнат. Необходимо помнить, что средние показатели найма жилья могут не отражать доходность конкретного объекта.

Структура предложения

Структура анализируемой базы такова. Район правого берега, включающий два административных района — Алматы и Сарыарка, занимает в ней 82% (или 1787 объектов), в том числе к району Алматы относятся 1022 объекта, а к району Сарыарка — 665 объектов. Район левобережья, или новый административный район Есиль, занимает 18% в анализируемом объеме, или 386 объектов (диаграмма 4).

С точки зрения формата в исследуемой базе преобладают комнаты в квартирах для проживания с хозяевами или для подселения. Их удельный вес в июле составил 51% (1110 объектов). Далее в порядке убывания следует 2-комнатное жилье — 19% (421 объект), 1-комнатное — 14% (302 объекта) и 3-комнатное — 13% (280 объектов). Минимальное количество приходится на квартиры большого формата — 3% (60 объектов) (диаграмма 5).

Количество предложений в новостройках составило лишь 13%, причем в районе левобережья — 6% (131 объект), в районе правого берега — 7% (142 объекта).

Выводы

• Средние арендные ставки во всех сегментах рынка арендного жилья демонстрируют рост.
• Ценовой разрыв между «дорогим» и «дешевым» сегментами увеличился — 2,61.
• Доходность квартир, сдаваемых в аренду, увеличилась в сегментах элит- и бизнес-класса, а в сегменте эконом-класса — незначительно сократилась.
• В ближайшей перспективе с началом нового делового сезона на рынке аренды ожидается рост ставок найма.

При знакомстве с исследованием необходимо учитывать, что анализ проведен на основе базы данных цены предложения при их корректировке на 10%.

Аналитическая служба kn.kz

Телефон 8 (7212) 910-046