Аналитический обзор рынка арендного жилья Караганды (июль 2013 г.)

В июле 2013 года на рынке аренды жилья города Караганды средняя ставка найма квартир составила 1382 тенге за квадратный метр, для комнат — 747 тенге за единицу площади.

Комнаты занимают 12% в общем объеме предложения. Анализ проведен на базе 1249 объектов.

Цены по районам и формату жилья

В июле на карагандинском рынке аренды средняя ставка найма квартир составила 64000 тенге в месяц, для комнат — 15000 тенге. В пересчете на квадратный метр удельная средневзвешенная арендная ставка квартир равна 1382 тенге в месяц, комнат — 747 тенге.

Наиболее высокие ставки аренды зафиксированы в районах Город — 1584 тг/кв.м и Михайловка — 1546 тг/кв.м. В районе Юго-Восток цена сформировалась на уровне 1243 тг/кв.м.

Относительно ниже ставки в районах Майкудук — 900 тг/кв.м и Пришахтинск — 863 тг за квадрат (диаграмма 1).

По сравнению с июнем увеличение ценовых показателей в целом по Караганде в июле составило 54 тенге за единицу площади.

По районам города повышение ставки найма на квартиры зафиксировано в районах Город — на 5% и Юго-Восток — на 3%. Основной объем предложения приходится на те же районы, изменение цены в них повлияло на рост арендной ставки в целом по городу на 4% (таблица 1).

Таблица 1. Показатели рынка аренды по административным районам города

Район	Количество объектов, ед.	Средняя ставка аренды тг/кв.м	Изменение цены к прошлому месяцу		Доходность квартир, %
			тг/кв.м	%
Город	603	1584	72	4.8	9.4
Михайловка	55	1546	-35	-2.2	9.3
Юго-Восток	411	1243	34	2.8	9.7
Майкудук	158	900	8	0.9	9.2
Пришахтинск	22	863	16	1.9	9.2
По городу	1249	1382	54	4.1	9.4

По формату арендных квартир рост цен зафиксирован на предлагаемые к найму однокомнатные квартиры на 3%. По остальным форматам квартир, а так же по комнатам наблюдается стабильность цен.

С точки зрения доступности самые низкие цены за квадрат отмечены в сегменте трехкомнатных квартир (таблица 2).

Таблица 2. Показатели рынка аренды по формату квартир

Комнатность	Количество объектов, ед.	Средняя ставка аренды тг./кв.м	Изменение цены к прошлому месяцу		Доходность квартир, %
			тенге	%
1 комн.	387	1398	42	3.1	9.7
2 комн.	511	1364	32	2.4	9.7
3 комн.	198	1264	8	0.6	9.6
комнаты	153	747	-23	-2.9	-
По городу	1249	1382	54	4.1	9.4

По данным департамента статистики Карагандинской области, среднестатистическая заработная плата одного работника составила в мае 98 237 тенге. Исходя из этого, аренда квартиры по средней ставке будет составлять 65% от среднемесячной номинальной заработной платы, аренда комнаты — 15%.

Доходность жилья

Индекс доходности жилья показывает, сколько процентов составляет доход от аренды недвижимости, относительно процентной ставки от депозита. В мировой практике вложения в банковский депозит традиционно считаются наименее рисковыми, поэтому и доходность их должна быть самой низкой. На этом основании любая предпринимательская деятельность должна приносить доход больше, чем банковский депозит, так как доля риска по ней всегда выше.

В июле средняя ставка по депозитам составила 8,3% годовых. Средняя ставка вознаграждения вычислена по данным 10 стабильных банков Казахстана: Казком, Народный банк Казахстана, БТА Банк, Банк Центр Кредит, Сбербанк, АТФ Банк, Цеснабанк, Kaspibank, Альянс Банк и Евразийский Банк.

По результатам обзора, наиболее доходными являются одно- и двухкомнатные квартиры, преимущественно расположенные в районе Юго-Восток. Средний процент дохода от аренды таких квартир составил 9,4%, что на 1,1 процентных пункта выше средней ставки по депозиту.

Цены по сегментам «дорогого» и «дешёвого» жилья

В июле средняя ставка аренды «дорогих» квартир, согласно расчетной базе портала kn.kz, составила 94 000 тенге за квартиру в месяц, «дешевых» — 44 300 тенге. Аренда квартир как верхнего, так и нижнего сегментов по уровню цены предложения выросла на 1%.

Цена аренды «дорогих» квартир выше аренды «дешевых» в 2,1 раза. Наибольшее расхождение цен наблюдается в районах Город — 2,3 и Михайловка — 2,3. В районе Юго-Восток индекс расхождения составил 1,9, в Майкудуке — 1,7. В Пришахтинске аренда «дорогих» квартир в 1,3 раза дороже аренды «дешевых».

Минимальная арендная ставка за квартиру зафиксирована в районе Юго-Восток — 20 000 тг в месяц за жилье площадью 20 квадратных метров, максимальная в районе Михайловка в жилищном комплексе «Оазис» — 300 000 тенге в месяц.

Ценовые изменения в ретроспективе

Динамика изменения арендной ставки с января 2010 года по май 2013 года демонстрирует повышательный тренд. Так, минимальная ставка была зафиксирована в марте 2010 года — 770 тг/кв.м. На июль текущего года увеличение цены относительно самой низкой отметки составило 79%.

За прошедший год, с июля 2012 года, средняя ставка найма по Караганде выросла на 11%. Относительно прошлого месяца рост цены составил 4%.

С февраля по май 2013 года отмечается стабильное снижение арендных ставок на рынке аренды жилья в целом на 7%, что объясняется сезонным сокращением спроса. Однако в июне цена остановилась и находится в состоянии стагнации. В текущем периоде рост цены ставки найма достиг отметки марта 2013 года, что объясняется приближением учебного сезона и, соответственно, ростом числа арендаторов.

В следующем месяце прогнозируется рост средней арендной ставки на квартиры в Караганде, в связи с ожидаемым увеличением спроса на съемное жилье (диаграмма 2).

Аренда квартир и аренда домов

Что касается аренды частных домов, их количество составляет всего 4% от объема предложений квартир. Размах ставок найма в этом сегменте огромный и зависит от площади самого дома и прилегающего земельного участка, от состояния жилья и местоположения, от развитости окружающей инфраструктуры и транспортной и пешеходной доступности. «Дешевые» дома без ремонта, удаленные от города, без центрального отопления и водоснабжения, предложены в среднем за 15 800 тенге. Дома в «дорогом» сегменте, со всеми инженерными коммуникациями и инфраструктурой, предлагаются в среднем за 250 000 тенге в месяц. Если оперировать понятиями «дешевые» квартиры или дома, то выгоднее снимать частный дом, только условия будут хуже, чем в квартире, и не всем подойдут. Рассматривая средние ставки аренды: по частным домам — 83 500 тенге в месяц и по квартирам — 61 000 тенге в месяц, можно сделать вывод о том, что выгоднее снимать квартиру.

Влияние на рынок аренды рынка продаж жилья

Сравним динамику цен продажи квартир с арендой. За июль 2013 года цена предложения к продаже квартир, согласно базе данных портала, выросла на 1%, рост арендной ставки составил 4%. Можно сделать вывод о том, уровень дохода от сдачи в аренду жилья также вырос.

Структура предложения

В июле 2013 года расчетная база по рынку аренды жилья Караганды составила 1249 объектов. В территориальной разбивке максимальную долю анализируемого предложения — 48% занимает Город, представленный 603 объектами. Далее в порядке снижения удельного веса предложения следуют районы: Юго-Восток — 33% (411 ед.), Майкудук — 13% (158 ед.), Михайловка — 4% (55 ед.), минимальный объем предложения в Пришахтинске — 2% (22 ед.) (диаграмма 3).

В зависимости от формата квартир максимальный объем — 41%, или 511 единиц, приходится на двухкомнатные квартиры. Далее в порядке убывания следуют однокомнатные и трехкомнатные квартиры, удельный вес которых составляет 31% (387 ед.) и 16% (198 ед.) соответственно. Количество сдаваемых внаем комнат в июне насчитывает 153 единиц, что эквивалентно 12% в совокупном объеме предложения (диаграмма 4).

Выводы

• В июле 2013 года на рынке аренды жилья по городу Караганде средняя арендная ставка относительно прошлого месяца выросла на 4%.
• По районам города увеличение ставки найма на квартиры зафиксировано в районах Город (на 5%) и Юго-Восток (на 3%).
• По формату арендных квартир рост цен зафиксирован на предлагаемые к найму однокомнатные квартиры на 3%.
• Наиболее выгодными с точки зрения получения дохода считаются одно- и двухкомнатные квартиры, преимущественно расположенные в районе Юго-Восток.
• В августе прогнозируется рост ставки найма до 2%.

Аналитическая служба kn.kz

Телефон 8 (7212) 910-046