Ушедший 2012 год ознаменовался ростом цен на рынке вторичного жилья северной столицы.
Рынок
Количество анализируемых объектов по сравнению с предыдущим годом увеличилось в 2.7 раза, до 5344 объектов* ежемесячно, общей площадью — 394 тысяч кв.м*, объем рынка в ценах предложения — 729 миллион долларов.
Максимальный удельный вес предложения приходится на район Алматы – 53% от общего годового объема, а минимальный – на Есиль – 19%. Количество квартир, которые предлагались к продаже в районе Сарыарка, составляет 28%. Увеличение количества предложения наблюдается во всех районах города.
Анализ предложения по формату жилья в целом по городу показывает, что максимальный удельный вес занимали 2-комнатные квартиры – 37%, а минимальный – 5-комнатные и выше – 2%. При этом увеличение количества экспонируемых объектов наблюдалось на все форматы квартир.
Анализ предложения на рынке в 2012 году с разделением домов в зависимости от материала постройки показал, что в общем объеме на квартиры в кирпичных постройках пришлось 43%, в монолитных и панельных домах – 37% и 20% соответственно. По отношению к прошлому году уровень предложения вырос на все типы построек.
Все многообразие жилых домов в городе можно свести к четырем основным видам в соответствии с качеством жилья: новым квартирам, построенным в течение последних десяти-пятнадцати лет, доля которых в предложениях к продаже наибольшая — 69% (3699 объектов), постройкам старого типа — 2% (114 объектов), улучшенной планировки — 21% (1139 объектов) и хрущевкам — 8% (392 объектов) (диаграмма 6).
Средняя цена предложения зафиксирована на уровне 1761 $/кв.м (+12.2%), погрешность расчета составила +/-7 $/кв.м (+/-0.4%). Средние цены в «дорогом» и «дешевом» сегментах прослеживаются на уровне 2234 (+11%) и 1360 (+14.1%) $/кв.м соответственно
В ушедшем году в районе левобережья, или Есиль, средняя цена продажи оказалась на уровне 2066 $/кв.м (+6.6%), в районе правого берега — на уровне 1673 $/кв.м (+13.5%). Учитывая погрешность в расчете средневзвешенной цены предложения, равной в отчетном периоде +/-1.3% (+/-12 $/кв.м) для левобережья и +/-0.9% (+/-16 $/кв.м) для правобережья, можно говорить о значительном росте ценовых показателей как в районах правого берега, так и в районе левого берега.
Стоит отметить, что ценовой показатель в районе левобережья в течение года подрос на 6.6%, а в районе правобережья — на 13.5%. В динамике средняя линия, полученная путем сглаживания и аппроксимации (усреднения) цены предложения полиномом 2-го порядка, продолжает демонстрировать в ближайшей перспективе повышение ценового показателя во всех районах города.
По сравнению с предыдущим годом структура предлагаемого к продаже жилья в 2012 по городу сохраняется. Исходя из статистических данных, анализ предложения средних цен по городу, в зависимости от формата квартиры, материала стен и качества жилья, показал рост ценовых показателей во всех сегментах рынка. Основное влияние на общегородской показатель оказывают растущие цены нового жилья, темп прироста которых за год составил 11.2%, а доля в общем объеме приближается к 70%. При этом рост средних цен на квартиры в «хрущевках» составил 14.6%, на квартиры улучшенной планировки — 12.8% и на квартиры в домах старого типа — 9.7%.
В разрезе формата жилья значительно подорожали 1-, 2- и 3-комнатные квартиры на 13.4%, 13.9% и 12.7% соответственно, квартиры большого формата 4- и 5-комнатные — на 7.9% и 5.7%.
С первого ценового дна, зафиксированного в октябре 2009 г., наблюдается значительное смещение кривой распределения по ценовым уровням, при этом общегородской показатель подрос на 48.1%. В разбивке по сегментам можно отметить значительный рост цен на 4-комнатное жилье на 49.1% и на квартиры в монолитных постройках — на 49.9%.
В целом в Астане с начала кризиса (с 2007 года) средневзвешенная стоимость квадрата площади на рынке вторичного жилья снизилась на 18% (-385 $/кв.м с каждого квадратного метра).
Индекс расслоения
В 2012 году индекс расслоения (отношение «дорогого» жилья к «дешевому» для расчета которых берется 20% анализируемой базы) зафиксирован на отметке 1.64, ценовые пределы, по сравнению с предыдущим годом, значительно сузился. Максимальный диапазон цен отмечен на многокомнатные квартиры (цена «дорогого» сектора почти в 2.02 раза выше «дешевого»), а минимальный — на 1-комнатные (1.48 раза).
За анализируемый период средняя цена предложения в секторе «дорогого» жилья увеличилась на 11% до 2234 $/кв.м. При этом подорожали все форматы квартир.
За весь период наблюдения данного сегмента жилья с 2007 года общее снижение ценового показателя достигло 29.6% (-940 у.е./кв.м).
В секторе «дешевого» жилья, по сравнению с 2011 годом, средняя цена предложения выросла на 14.1% до уровня 1360 $/кв.м. При этом повышение цен прослеживается на все форматы квартир.
С 2007 года в данном секторе жилья снижение составило 6.3% (-91 у.е./кв.м).
Основные тенденции
- в течение года на рынке вторичного жилья наблюдается увеличение количества предложений;
- тенденция роста в динамике средневзвешенной удельной цены предложения сохранялась в течение всего года, однако темпы роста несколько снизились;
- средняя цена по городу как в сегменте «дешевого», так и в сегменте «дорогого» жилья также значительно увеличилась;
- в 2013 году ожидается перелом в ценовом тренде на рынке вторичного жилья: в первой половине года — рост на уровне инфляции, во втором полугодии — небольшое снижение.
Основные экономические итоги 2012 года
(по данным www.kaztag.kz)
В июле 2012 г. все регионы Казахстана приступили к реализации программы "Доступное жилье 2020", в соответствии с которой до 2020 года в стране должно быть построено 63 млн кв.м жилья, модернизировано 35 млн кв.м вторичного жилья, а доля строительных материалов отечественного производства на внутреннем рынке должна будет увеличиться с 65 до 90%.
Программа предусматривает несколько направлений жилищного строительства. В частности, по линии Жилстройсбербанка запланировано к 2015 году довести объем строительства жилья до 530 тыс. кв.м жилья или более 6,5 тыс. квартир ежегодно. Из них 330 тыс. кв.м (3,5 тыс. квартир) – для всех категорий граждан и 200 тыс. кв. метров (3 тыс. квартир) – для молодых семей. При этом в период проживания в арендном жилье накопление жилстройсбережений — является обязательным. А одним из самых перспективных направлений должно стать развитие строительства арендного жилья по линии Казахстанской ипотечной компании, в рамках которого будет построено до 530 тыс. кв.м в год. По программе арендатор в течение 15 лет вносит арендную плату в размере 1 тыс. тенге/кв.м,а по окончании срока аренды жилье переходит в собственность арендатора, при этом после 10 лет аренды арендатор получит право досрочного выкупа жилья по остаточной стоимости.
Еще одним перспективным направлением должно стать строительство арендного жилья для очередников. Планируется, начиная с 2014 года, строить по 275 тыс. кв.м жилья или 4500 квартир — ежегодно. В категории очередников входят: участники и инвалиды ВОВ, 11 категорий социально-уязвимых слоев населения, госслужащие, работники бюджетных организаций, военнослужащие.
Программой предусмотрено также выполнение пилотных проектов по сносу аварийного жилья в Астане и Актау. Механизм реализации следующий – 30% построенного жилья будет предоставлено жильцам сносимых домов, оставшиеся 70% – реализуются на рынке для обеспечения возвратности и повторного вовлечения в оборот.
В Астане в рамках программы "Доступное жилье 2020" завершается строительство двух объектов по линии Жилстройсбербанка Казахстана (ЖССБ). Первый объект — это жилой комплекс на пересечении улиц Айнаколь-Кордай на 420 квартир, общей площадью 12,4 тыс. кв. метров. Его завершение планируется до конца 2012 полностью — с подписанием акта госкомиссией. И второй объект — это ЖК «Кампус», который планируется завершить в I квартале 2013 года на 208 квартир.
В августе стартовало строительство шести новых жилых комплексов с общей численностью квартир 1855, из них 1425 квартир для всех очередников по линии ЖССБ, и 430 квартир для очередников и молодых семей. Строительство началось в сентябре, срок ввода планируется в III квартале 2013 года. Эти объекты будут расположены в основном по улице Орынбор на левобережье.
В рамках программы разработали (схему по вводу - КазТАГ) до 2015 года 250 тыс. квадратных метров, это 4661 квартира. Всего планируется до 2020 года ввести 2,5 млн кв. метров или 49626 квартир в Астане по всем направлениям госпрограмм. Основной целью программы является снижение дефицита квартир и нехватки жилой площади. В свою очередь это должно привести к насыщению на рынке жилья и стабилизации цен.
* — по данным СМИ партнеров АЦ ИРН kn.kz
Аналитический центр АЦ ИРН kn.kz