Первый квартал 2012 года отметился значительным снижением средней арендной ставки.
Первый квартал 2012 года отметился значительным снижением средней арендной ставки. Снять квартиру в аренду в Астане обошлось в 715 у.е. за месяц проживания или 12.8 у.е. за 1 квадратный метр. Количество квартир, предлагаемых для аренды, по сравнению с 4 кварталом 2011 года, увеличилось на 49% и достигло количества в 565 объектов. При этом «дорогое» жилье сократилось в цене на 34.2%, а «дешевое» – на 17.9%.
Состояние рынка
Основная часть – 83% или 471 квартира приходится на район правобережья. Можно отметить, что объем предложения на левом берегу уменьшился до 17% и составил всего 94 квартиры.
Количество предлагаемых комнат в квартирах для проживания с хозяевами или для подселения превышает число отдельных квартир, сдаваемых в аренду. В первом квартале часть отдельных комнат составила почти половину от общего количества выставленных объектов - 49% (278 объектов). Далее в порядке убывания следует 2- и 1-комнатное жилье – 21% (119 квартир) и 17% (98 квартир) соответственно, 3-комнатное – 10% (59 квартир). Минимальное предложение для сдачи в аренду наблюдается на квартиры большого формата — 2% (11 квартир). По сравнению с 4 кварталом 2011 года количество предложения увеличилось на все форматы квартир.
Количество предлагаемых к аренде квартир в новостройках в районе левобережья составило 62% (88 объектов), в районе правого берега – 38% (53 объекта).
Средняя аренда квартир в новостройках, доля которых от общего количества объектов занимает 21%, выше стоимости аренды в целом по городу на 23.6%. Далее представлены ставки аренды в зависимости от классности жилья:
Эконом – класс – 513 у.е./мес.,
Бизнес – класс - 751 у.е./мес.,
Элит – класс - 1147 у.е./мес.
При этом аренда меблированных квартир более чем в два раза превосходит стоимость аренды квартир без мебели, доля которых на рынке аренды составляет лишь 4%.
Рассматривая город, как совокупность форматов, можно отметить, что снижение цен зафиксировано во всех сегментах. Максимально снизилась стоимость аренды многокомнатных квартир – на 24.9%, а минимально – 1-комнатных – 4.3%.
Сравнивая текущую среднюю арендную ставку с показателем, зафиксированным в 1 квартале 2011 года, можно заметить, что цены на аренду жилья в целом по городу в прошлом году, были несколько выше в зависимости от формата объекта. Так, аренда 1-комнатных квартир за год выросла на 11.2%, 2- и 3-комнатных – на 5.3% и 8.8% соответственно, а многокомнатных, напротив, сократилась на 16.2%.
В течение всего периода наблюдения за рынком аренды, с 4 квартала 2007 г., наблюдается снижение средней стоимости аренды на 1-комнатные на 28.1%, на 2-комнатные – 37.2%, на 3-комнатные – 25.2% и на многокомнатные квартиры – 20.5%. В целом по городу за данный период аренда жилья подешевела на 38%.
Индекс расслоения
Индекс расслоения по городу зафиксирован на отметке 2.23, при этом разбег цен на рынке аренды значительно сузился. Наименьший разброс наблюдается на 1-комнатное арендное жилье (цена «дорогого» сектора в 1.93 раза выше «дешевого»), а наибольший — на многокомнатное (в 5.23 раза). Напомним, что для расчета индексов цен предложения «дорогого» и «дешевого» жилья используется 20% самых «дорогих» и 20% самых «дешевых» квартир от общей базы данных.
В динамике как «дорогого», так и «дешевого» арендного жилья, после сезонного роста наблюдается тенденция снижения цен.
В секторе эконом - класса в долларовом эквиваленте средняя стоимость аренды за 1 квартал сократилась на 2-, 3- и многокомнатные квартиры на 5.1%, 8.2% и 40.4% соответственно, а на 1-комнатные, напротив, незначительно выросли на 0.1%.
Диапазон аренды «дешевого» арендного жилья сложился в пределах от 378 у.е. (за 1-комнатную) до 1354 у.е. (за многокомнатную) в месяц. Средняя цена зафиксирована на уровне 626 у.е./мес. (-17.9%).
В секторе элит-класса средняя аренда за 1 квартал опустилась на 34.2% до уровня 1147 у.е./мес. Снижение средней цены аренды прослеживается на 2-, 3- и многокомнатные квартиры на 18.7%, 36.5% и 7.9% соответственно, а на 1-комнатные, напротив, ставки выросли на 7.6%.
Диапазон «дорогого» жилья в первом квартале сложился в пределах от 731 у.е. (за 1-комнатную) до 4223 у.е. (за многокомнатную) в месяц.
Можно отметить, что арендная ставка жилья элит - класса за весь период наблюдения сократилась на 47.9% от цены, которая была зафиксирована в 4 квартале 2007 года. За аналогичный период ставки найма эконом - класса выросли на 25.1%.
Доходность жилья
Напомним, что индекс доходности жилья показывает, на сколько процентных пунктов (п.п.) выгоднее вкладывать деньги в недвижимость, сдавая его в последующем в аренду, чем вносить на депозит, т.е. хранить сбережения в банке.
В связи с тем, что в первом квартале 2012 года арендные ставки показывают снижение, и средние цены на рынке вторичного жилья остаются на прежнем уровне, наблюдается уменьшение индекса доходности во всех сегментах рынка аренды. Можно отметить, что доходность как в сегменте эконом - класса, так и в элит - классе, находится несколько выше уровня банковского вознаграждения, который составляет 8% годовых.
В секторе эконом - класса самыми доходными оказались многокомнатные квартиры, индекс доходности которых составил 15.81 п.п. Данный показатель свидетельствует о том, что среднемесячный доход от сдачи жилья в аренду на 7.81 п.п. больше вознаграждения по банковскому депозиту при размещении вклада на сумму, равную стоимости объекта недвижимости.
В сегменте элит - класса в данном месяце самый высокий индекс доходности у 1-комнатных квартир — 9.26 п.п.
Далее представлены индексы доходности в зависимости от количества комнат и сегментов «дорогого» и «дешевого» жилья. Необходимо помнить, что средние показатели аренды жилья могут не отражать доходность конкретного объекта.
|
Формат квартиры |
Средняя |
Доходность |
Доходность |
|
1-комнатные |
9.16 |
8.34 |
9.26 |
|
2-комнатные |
8.95 |
8.90 |
9.15 |
|
3-комнатные |
8.89 |
9.01 |
8.90 |
|
Многокомнатные |
11.14 |
15.81 |
9.23 |
|
По городу |
8.93 |
8.31 |
8.34 |
Выводы и прогнозы по городу:
- количество предложений квартир для сдачи в аренду на рынке жилья продолжает увеличиваться;
- средние ставки аренды демонстрируют снижение. Средний показатель аренды по городу сейчас превышает свой минимум, зафиксированный во 2 квартале 2009 года на 14.5%, но все еще находится на 38% ниже, чем пиковый показатель ноября 2007 года;
- ценовой разрыв между «дорогим» и «дешевым» жильем уменьшился;
- доходность квартир, сдаваемых в аренду, уменьшилась во всех сегментах рынка;
- в ближайшей перспективе ожидается снижение ставок аренды – не более 5-10% до уровня 700 у.е. за месяц проживания.
Экономические показатели
По данным Департамента статистики г. Астаны в январе-феврале 2012 года объем инвестиций, направленных на жилищное строительство составил 4481,2 млн. тенге, это 75,8% к уровню января-февраля 2011 года. В общем объеме инвестиций в основной капитал доля освоенных средств в жилищном строительстве составила 14,3%.
За счет всех источников финансирования введено в эксплуатацию жилых домов на 3116 квартир, общая площадь введенного жилья составила 343287 квадратных метров, что на 44,8% выше уровня января-февраля 2011 года. Индивидуальными застройщиками построено домов общей площадью 10518 квадратных метров, к уровню января-февраля 2011 года 111,5%. Доля индивидуального жилищного строительства в общем вводе жилья составила 3,1% против 4,0% в январе-феврале 2011 года.
Средняя фактическая стоимость строительства 1 кв. метра общей площади жилья в январе-феврале 2012 года в столице составила 98,7 тыс. тенге (в 2011 году – 96,6 тыс. тенге), а средняя фактическая стоимость строительства 1 кв. метра полезной площади 134,7 тыс. тенге (в 2011 году – 134,1 тыс.тенге), в том числе построенного индивидуальными застройщиками – 41,8 тыс. тенге.
Аналитическая служба kn.kz