В феврале изменения ценовых показателей в основных сегментах рынка коммерческой недвижимости имеют разнонаправленный характер.
При этом торговые площади подешевели на 17,7%, а офисные, напротив, выросли в цене на 14,5%. Общая численность выставленных на продажу объектов в данном месяце сократилась на 27,8% и составила 348 объектов общей площадью 1500 тыс. кв.м и общей стоимостью 590 млн у.е.
Состояние рынка
Экспонируемые объекты в сфере коммерческой недвижимости классифицированы по следующим принципам: торговые площади и офисные помещения, производственные и промышленные базы, складские помещения. Наибольшая доля предложения приходится на объекты, предназначенные для офисов и под производственные и промышленные базы – 26% и 20% соответственно, а минимальная – под торговлю – 17%. Складские помещения в анализируемом месяце представлены одним объектом.
Помимо этого выделены дополнительные сегменты коммерческой недвижимости, к которым относятся: площади без специального назначения – 18%, низкого класса – 3% (цокольные и подвальные помещения) и действующий бизнес в сфере услуг – 16% (ателье, гостиничные комплексы и сауны, медицинские центры и салоны красоты, кафе и рестораны, станции техобслуживания и автомойки).
В динамике на рынке коммерческой недвижимости наблюдается стабилизация ценовых показателей в основных сегментах, кроме площадей, предназначенных под сферу услуг и производственные и промышленные базы, где понижательный тренд сохраняется с начала наблюдения за данными сегментами рынка (таблица 1).
Таблица 1.
Изменение ценового показателя по типу назначения
|
Тип назначения |
Средний ценовой показатель в январе 2010 года, у.е./кв.м |
Средний ценовой показатель в феврале 2010 года, у.е./кв.м |
Изменение |
|
|
% |
у.е. |
|||
|
Офисные помещения |
1881 |
2153 |
+14,48 |
+272 |
|
Торговые площади |
1961 |
1614 |
-17,69 |
-347 |
|
Площади под сферу услуг |
1800 |
1753 |
-2,60 |
-47 |
|
Произв. и пром. базы |
135 |
126 |
-6,67 |
-9 |
|
Цокольные и подвальные помещения |
874 |
1102 |
+26,11 |
+228 |
|
Складские помещения |
447 |
500 |
+11,94 |
+53 |
|
Площади без особого назначения |
906 |
1587 |
+75,23 |
+681 |
Индекс расслоения
Индекс расслоения в структуре офисных площадей в феврале зафиксирован на отметке 3,61, при этом диапазон цен, по отношению к прошлому месяцу, сузился.
Сектор максимальных цен по городу для офисных помещений сократился на 7,1% до уровня 3790 у.е./кв.м. А сектор минимальных цен, напротив, вырос на 14,7% до отметки 1051 у.е./кв.м (таблицы 2-3).
Однако отношение «дорогих» торговых помещений к «дешевым» значительно выше, чем для офисных – 16,1. К январю данный индекс расширился вследствие роста ценового показателя в сегменте максимальных цен и спада в секторе минимальных.
Средние цены предложения в секторе максимальных цен для торговых помещений выросли в течение месяца на 20,5% и оказались на уровне 6800 у.е./кв.м. А в секторе минимальных цен, напротив, сократились на 28,9% до отметки 522 у.е./кв.м (таблицы 2-3).
Таблица 2.
Изменение средней стоимости в сегменте максимальных цен коммерческой недвижимости по городу
|
Сегмент рынка коммерческой недвижимости |
Ценовой показатель "дорогих" площадей в январе 2010 года, у.е./кв.м. |
Ценовой показатель "дорогих" площадей в феврале 2010 года, у.е./кв.м. |
Изменение |
|
|
% |
% |
|||
|
Офисная |
4080 |
3790 |
-7,12 |
-290 |
|
Торговая |
5641 |
6800 |
+20,53 |
+1159 |
Таблица 3.
Изменение средней стоимости в сегменте минимальных цен коммерческой недвижимости по городу
|
Сегмент рынка коммерческой недвижимости |
Ценовой показатель "дешевых" площадей в январе 2010 года, у.е./кв.м. |
Ценовой показатель "дешевых" площадей в феврале 2010 года, у.е./кв.м. |
Изменение |
|
|
% |
% |
|||
|
Офисная |
917 |
1051 |
14,68 |
135 |
|
Торговая |
594 |
422 |
-28,90 |
-172 |
Выводы и прогнозы
Итак, в динамике средних ценовых показателей как на офисные, так и на торговые площади наблюдается ценовая стагнация. В основном это связано с удешевлением «дешевых» площадей и появлением новых «дорогих» площадей в верхнем сегменте рынка коммерческой недвижимости.
За анализируемый период в сегменте максимальных цен для офисных помещений спад цен составил 13,1%, для торговых рост – 32,4%. Сектор «дешевых» офисных площадей сократился на 35%, а торговых – на 74,4%.
В дальнесрочной перспективе ожидается тенденция снижения средних цен во всех сегментах коммерческой недвижимости.
Аналитический отдел портала www.kn.kz