Аналитический обзор рынка коммерческой недвижимости г. Алматы (июнь 2009 года)
В июне рост средних цен продолжился как в сегменте офисных помещений, так и в сегменте торговых площадей. Так, по отношению к маю средневзвешенные цены на офисные и торговые помещения выросли на 9,8% и 13,5% соответственно. Численность выставленных на продажу объектов составила 308, что на 31,7% ниже, чем в предыдущем месяце. Объем рынка – 337 млн у.е.
Состояние рынка
Анализируемая база коммерческой недвижимости в июне была представлена 308 объектами различного объема и предложения, общей площадью 238 тыс. кв.м. Экспонируемые объекты в сфере коммерческой недвижимости классифицированы по следующим принципам: торговые площади и офисные помещения, производственные и промышленные базы, складские помещения. Наибольшая доля предложения приходится на объекты, предназначенные для торговли – 39%, а минимальная – на производственные и промышленные базы – 4%.
Помимо этого выделены дополнительные сегменты коммерческой недвижимости, к которым относятся: площади без специального назначения низкого класса – 3% (цокольные и подвальные помещения) и действующий бизнес в сфере услуг – 24% (ателье, гостиничные комплексы и сауны, медицинские центры и салоны красоты, кафе и рестораны, станции техобслуживания и автомойки).
Рассматривая структуру предложения коммерческих площадей по районам можно отметить, что наибольший вклад вносит Алмалинский район, на его долю приходится 26%, далее Бостандыкский – 22%. Доля Ауэзовский и Медеуского – 19% и 15% соответственно, а наименьшая – Жетысуйского и Турксибского – 10% и 8%.
По сравнению с прошлым месяцем, увеличение средней стоимости квадрата площади прослеживается на офисные и торговые помещения на 9,8% и 13,5% соответственно. Средняя стоимость цокольных и подвальных площадей, напротив, сократилась на 27,2%. Также в июне были подвержены снижению коммерческие участки, предназначенные для сферы услуг, на 9,5%, производственных и промышленных баз – на 4,2% (таблица 1).
Таблица 1.
Изменение ценового показателя по типу назначения
Тип назначения |
Средний ценовой показатель в мае 2009 года, у.е./кв.м |
Средний ценовой показатель в июне 2009 года, у.е./кв.м |
Изменение |
|
% |
у.е. |
|||
Офисные помещения |
1985 |
2180 |
+9,83 |
+195 |
Торговые площади |
1917 |
2175 |
+13,45 |
+258 |
Площади под сферу услуг |
2208 |
1999 |
-9,47 |
-209 |
Произв. и пром. базы |
583 |
559 |
-4,15 |
-24 |
Цокольные и подвальные помещения |
1047 |
762 |
-27,21 |
-285 |
Складские помещения |
400 |
300 |
-25,00 |
-100 |
Динамику средней стоимости офисных и торговых площадей в разбивке по районам можно проследить на диаграммах 10 – 15 и в таблице 2.
Таблица 2.
Ценовые показатели по районам
Тип назначения |
Алма- линский район |
Медеу- ский район |
Бостан- дыкский район |
Жетысуй- ский район |
Ауэзов- ский район |
Турксиб- ский район |
По городу |
Офисные помещения |
2247 |
2910 |
2245 |
1410 |
1746 |
2966 |
2180 |
Торговые площади |
2411 |
3563 |
2022 |
1639 |
1860 |
2000 |
2175 |
Площади под сферу услуг |
2123 |
2018 |
3595 |
1889 |
1326 |
1324 |
1999 |
Произв. И пром. базы |
- |
646 |
- |
525 |
1035 |
257 |
559 |
Цокольные и подвальные помещения |
893 |
548 |
1628 |
369 |
875 |
- |
762 |
Складские помещения |
300 |
- |
- |
- |
- |
- |
300 |
Индекс расслоения
Индекс расслоения в структуре офисных площадей в июне зафиксирован на отметке 2,85, при этом диапазон цен, по отношению к прошлому месяцу, значительно сузился. Максимальный индекс расслоения отмечен в Турксибском районе – 4,83, а минимальный – в Медеуском – 1,78.
Однако отношение «дорогих» торговых помещений к «дешевым» меньше, чем для офисных – 2,14. Максимальный индекс расслоения отмечен в Медеуском районе – 2,99, а минимальный – в Жетысуйском – 1,47.
Сектор максимальных цен по городу для офисных помещений, находящийся в коридоре 1887 – 4744 у.е./кв.м, оказался на уровне 3249 у.е./кв.м (-3,83%). А сектор минимальных цен (613 – 2331 у.е./кв.м.) поднялся к отметке 1139 у.е./кв.м (+4,6%) (таблицы 3 и 4).
Сектор максимальных цен для торговых помещений, находящийся в коридоре 1823 – 5369 у.е./кв.м, оказался на уровне 3034 у.е./кв.м. А сектор минимальных цен (1128 – 1797 у.е./кв.м.) поднялся к отметке 1421 у.е./кв.м. К маю данный индекс значительно сузился вследствие спада ценовых показателей в сегменте максимальных цен – на 20,7% и роста в секторе минимальных – на 99,2% (таблицы 5 и 6).
Таблица 3.
Изменение средней стоимости в сегменте максимальных цен для офисной недвижимости
Район |
Ценовой показатель "дорогих" площадей в мае 2009 года, у.е./кв.м. |
Ценовой показатель "дорогих" площадей в июне 2009 года, у.е./кв.м. |
Изменение |
|
% |
% |
|||
Алмалинский |
3943 |
4744 |
+20,30 |
+801 |
Медеуский |
4380 |
4157 |
-5,09 |
-223 |
Бостандыкский |
3768 |
4081 |
+8,32 |
+313 |
Жетысуйский |
2733 |
1887 |
-30,96 |
-846 |
Ауэзовский |
3068 |
2614 |
-14,82 |
-454 |
Турксибский |
2726 |
2966 |
+8,78 |
+240 |
По городу |
3379 |
3249 |
-3,83 |
-130 |
Таблица 4.
Изменение средней стоимости в сегменте минимальных цен для офисной недвижимости
Район |
Ценовой показатель "дешевых" площадей в мае 2009 года, у.е./кв.м. |
Ценовой показатель "дешевых" площадей в июне 2009 года, у.е./кв.м. |
Изменение |
|
% |
% |
|||
Алмалинский |
1141 |
1340 |
+17,36 |
+199 |
Медеуский |
1921 |
2331 |
+21,36 |
+410 |
Бостандыкский |
1161 |
1451 |
+24,99 |
+290 |
Жетысуйский |
1101 |
675 |
-38,74 |
-426 |
Ауэзовский |
1024 |
1167 |
+13,92 |
+143 |
Турксибский |
583 |
613 |
+5,20 |
+30 |
По городу |
1090 |
1139 |
+4,56 |
+49 |
Таблица 5.
Изменение средней стоимости в сегменте максимальных цен для торговых площадей
Район |
Ценовой показатель "дорогих" площадей в мае 2009 года, у.е./кв.м. |
Ценовой показатель "дорогих" площадей в июне 2009 года, у.е./кв.м. |
Изменение |
|
% |
% |
|||
Алмалинский |
5214 |
3549 |
-31,93 |
-1665 |
Медеуский |
6135 |
5369 |
-12,49 |
-766 |
Бостандыкский |
4316 |
3301 |
-23,51 |
-1015 |
Жетысуйский |
2720 |
1823 |
-32,97 |
-897 |
Ауэзовский |
3884 |
3092 |
-20,38 |
-792 |
Турксибский |
2149 |
2200 |
+2,36 |
+51 |
По городу |
3826 |
3034 |
-20,68 |
-792 |
Таблица 6.
Изменение средней стоимости в сегменте минимальных цен для торговых площадей
Район |
Ценовой показатель "дешевых" площадей в мае 2009 года, у.е./кв.м. |
Ценовой показатель "дешевых" площадей в апреле 2009 года, у.е./кв.м. |
Изменение |
|
% |
% |
|||
Алмалинский |
1291 |
1325 |
+2,65 |
+34 |
Медеуский |
1273 |
1797 |
+41,15 |
+524 |
Бостандыкский |
849 |
1683 |
+98,19 |
+834 |
Жетысуйский |
348 |
1241 |
+256,89 |
+893 |
Ауэзовский |
921 |
1128 |
+22,50 |
+207 |
Турксибский |
294 |
1465 |
+398,00 |
+1171 |
По городу |
713 |
1421 |
+99,23 |
+708 |
Выводы и прогнозы
Итак, как и прогнозировалось ранее, в связи со значительным спадом предложения наблюдается положительное колебание в сегментах офисных и торговых коммерческих площадей. Однако в дальнесрочной перспективе тенденция снижения средних цен во всех сегментах коммерческой недвижимости сохраняется.
Аналитический отдел портала www.kn.kz