В мае наблюдается положительное колебание как в сегменте офисных помещений, так и в сегменте торговых площадей.
Так, по отношению к апрелю средневзвешенные цены на офисные и торговые помещения выросли на 7,3% и 2,4% соответственно. Численность выставленных на продажу объектов составила 452, что на 1,4% ниже, чем в предыдущем месяце. Объем рынка – 955 млн у.е.
Состояние рынка
Анализируемая база коммерческой недвижимости в мае была представлена 452 объектами различного объема и предложения, общей площадью 647 тыс. кв.м. Экспонируемые объекты в сфере коммерческой недвижимости классифицированы по следующим принципам: торговые площади и офисные помещения, производственные и промышленные базы, складские помещения. Наибольшая доля предложения приходится на объекты, предназначенные для торговли – 41%, а минимальная – на производственные и промышленные базы – 7%.
Помимо этого выделены дополнительные сегменты коммерческой недвижимости, к которым относятся: площади без специального назначения низкого класса – 2% (цокольные и подвальные помещения) и действующий бизнес в сфере услуг – 23% (ателье, гостиничные комплексы и сауны, медицинские центры и салоны красоты, кафе и рестораны, станции техобслуживания и автомойки).
Рассматривая структуру предложения коммерческих площадей по районам можно отметить, что наибольший вклад вносит Бостандыкский район, на его долю приходится 24%, далее Ауэзовский – 23%. Доля Алмалинского и Медеуского – 20% и 16% соответственно, а наименьшая – Жетысуйского и Турксибского – 12% и 5%.
По сравнению с прошлым месяцем, увеличение средней стоимости квадрата площади прослеживается на офисные и торговые помещения на 7,3% и 2,4% соответственно, а также цокольные и подвальные – 24,6%. Средняя стоимость площадей, предназначенных для сферы услуг, а также производственных и промышленных баз, напротив, сократилась на 11,4% и 17,4% соответственно (таблица 1).
Таблица 1.
Изменение ценового показателя по типу назначения
|
Тип назначения |
Средний ценовой показатель в апреле 2009 года, у.е./кв.м |
Средний ценовой показатель в мае 2009 года, у.е./кв.м |
Изменение |
|
|
% |
у.е. |
|||
|
Офисные помещения |
1850 |
1985 |
+7,25 |
+135 |
|
Торговые площади |
1873 |
1917 |
+2,37 |
+44 |
|
Площади под сферу услуг |
2493 |
2208 |
-11,44 |
-285 |
|
Произв. И пром. базы |
706 |
583 |
-17,41 |
-123 |
|
Цокольные и подвальные помещения |
987 |
1047 |
+6,13 |
+60 |
|
Складские помещения |
573 |
0 |
0 |
0 |
Динамику средней стоимости офисных и торговых площадей в разбивке по районам можно проследить в таблице 2.
Можно отметить, что в течение восьми месяцев наблюдения за объектами, предназначенными под бизнес-центры и торговую деятельность, выявлена отрицательная динамика средней стоимости во всех районах города.
Таблица 2.
Ценовые показатели по районам
|
Тип назначения |
Алма- линский район |
Медеу- ский район |
Бостан- дыкский район |
Жетысуй- ский район |
Ауэзов- ский район |
Турксиб- ский район |
По городу |
|
Офисные помещения |
2352 |
2963 |
2313 |
1707 |
1905 |
1166 |
1985 |
|
Торговые площади |
2473 |
3196 |
2015 |
1778 |
1753 |
1000 |
1917 |
|
Площади под сферу услуг |
1808 |
3931 |
3010 |
1403 |
1804 |
1478 |
2208 |
|
Произв. и пром. базы |
- |
2073 |
- |
396 |
472 |
623 |
583 |
|
Цокольные и подвальные помещения |
1073 |
1477 |
806 |
1307 |
754 |
- |
1047 |
|
Складские помещения |
- |
- |
- |
- |
- |
- |
- |
Индекс расслоения
Индекс расслоения в структуре офисных площадей в апреле зафиксирован на отметке 3,1, при этом диапазон цен, по отношению к прошлому месяцу, значительно расширился (диаграмма 16). Максимальный индекс расслоения отмечен в Алмалинском районе – 3,45, а минимальный – в Медеуском – 2,28.
Однако отношение «дорогих» торговых помещений к «дешевым» значительно выше – 5,36. Максимальный индекс расслоения отмечен в Жетысуйском районе – 7,82, а минимальный – в Алмалинском – 4,04.
Сектор максимальных цен по городу для офисных помещений, находящийся в коридоре 2726 – 4380 у.е./кв.м, оказался на уровне 3379 у.е./кв.м (+8,7%). А сектор минимальных цен (583 – 1921 у.е./кв.м.) опустился к отметке 1090 у.е./кв.м (-18,8%) (таблицы 3 и 4).
Сектор максимальных цен для торговых помещений, находящийся в коридоре 2149 – 6135 у.е./кв.м, оказался на уровне 3826 у.е./кв.м. А сектор минимальных цен (294 – 1291 у.е./кв.м.) опустился к отметке 713 у.е./кв.м. К апрелю данный индекс расширился вследствие спада ценовых показателей в сегменте минимальных цен – на 12,2% и в секторе максимальных – на 9,5% (таблицы 5 и 6).
Таблица 3.
Изменение средней стоимости в сегменте максимальных цен для офисной недвижимости
|
Район |
Ценовой показатель "дорогих" площадей в апреле 2009 года, у.е./кв.м. |
Ценовой показатель "дорогих" площадей в мае2009 года, у.е./кв.м. |
Изменение |
|
|
% |
% |
|||
|
Алмалинский |
4592 |
3943 |
-14,12 |
-649 |
|
Медеуский |
4787 |
4380 |
-8,51 |
-407 |
|
Бостандыкский |
3666 |
3768 |
+2,77 |
+102 |
|
Жетысуйский |
2407 |
2733 |
+13,53 |
+326 |
|
Ауэзовский |
2401 |
3068 |
+27,80 |
+667 |
|
Турксибский |
1939 |
2726 |
+40,59 |
+787 |
|
По городу |
3109 |
3379 |
+8,67 |
+270 |
Таблица 4.
Изменение средней стоимости в сегменте минимальных цен для офисной недвижимости
|
Район |
Ценовой показатель "дешевых" площадей в апреле 2009 года, у.е./кв.м. |
Ценовой показатель "дешевых" площадей в мае 2009 года, у.е./кв.м. |
Изменение |
|
|
% |
% |
|||
|
Алмалинский |
1309 |
1141 |
-12,80 |
-168 |
|
Медеуский |
2002 |
1921 |
-4,04 |
-81 |
|
Бостандыкский |
1379 |
1161 |
-15,86 |
-218 |
|
Жетысуйский |
1568 |
1101 |
-29,78 |
-467 |
|
Ауэзовский |
1123 |
1024 |
-8,82 |
-99 |
|
Турксибский |
918 |
583 |
-36,49 |
-335 |
|
По городу |
1342 |
1090 |
-18,82 |
-252 |
Таблица 5.
Изменение средней стоимости в сегменте максимальных цен для торговых площадей
|
Район |
Ценовой показатель "дорогих" площадей в апреле 2009 года, у.е./кв.м. |
Ценовой показатель "дорогих" площадей в мае 2009 года, у.е./кв.м. |
Изменение |
|
|
% |
% |
|||
|
Алмалинский |
5537 |
5214 |
-5,84 |
-323 |
|
Медеуский |
5686 |
6135 |
+7,91 |
+449 |
|
Бостандыкский |
5074 |
4316 |
-14,95 |
-758 |
|
Жетысуйский |
4056 |
2720 |
-32,94 |
-1336 |
|
Ауэзовский |
4779 |
3884 |
-18,74 |
-895 |
|
Турксибский |
1839 |
2149 |
+16,87 |
+310 |
|
По городу |
4226 |
3826 |
-9,47 |
-400 |
Таблица 6.
Изменение средней стоимости в сегменте минимальных цен для торговых площадей
|
Район |
Ценовой показатель "дешевых" площадей в апреле 2009 года, у.е./кв.м. |
Ценовой показатель "дешевых" площадей в мае 2009 года, у.е./кв.м. |
Изменение |
|
|
% |
% |
|||
|
Алмалинский |
920 |
1291 |
+40,38 |
+371 |
|
Медеуский |
1082 |
1273 |
+17,69 |
+191 |
|
Бостандыкский |
592 |
849 |
+43,56 |
+257 |
|
Жетысуйский |
750 |
348 |
-53,63 |
-402 |
|
Ауэзовский |
805 |
921 |
+14,44 |
+116 |
|
Турксибский |
810 |
294 |
-63,68 |
-516 |
|
По городу |
812 |
713 |
-12,23 |
-99 |
Выводы и прогнозы
Итак, наметившаяся тенденция снижения средних цен во всех сегментах коммерческой недвижимости сохраняется. Явный понижающий тренд прослеживается в верхних районах города, здесь квадраты коммерческих площадей были особенно переоценены. Однако с наступлением летнего затишья будет наблюдаться депрессивная стабилизация, и ближе к осени возможен небольшой рост цен на объекты коммерческой недвижимости.
Аналитический отдел портала www.kn.kz