На первой неделе апреля средняя цена предложения по городу зафиксирована на уровне 1751 у.е./кв.м, что на 0,8% выше прошлого показателя. Погрешность в расчете средневзвешенной цены предложения равна в отчетной неделе 11 у.е./кв.м. Количество выставленного на продажу жилья выросло на 8,2% до 8807 объектов, а объем предложения увеличился на 8,2%, составив 1119 млн у.е.
За истекший период рост количества выставленных на продажу квартир наблюдается во всех районах города, кроме Бостандыкского, где спад составил 2%. Максимально увеличилось предложение в Жетысуйском районе – на 22%, а минимально – в Алмалинском – на 7%. В целом структура предлагаемого к продаже жилья сохраняется. Однако небольшое смещение наблюдается на пике цен, в сегменте от 1500 до 1800 у.е./кв.м. Удельный вес предложений по районам и распределение по ценовым уровням можно проследить в таблице 2.
Изменение средней стоимости 1 кв. м по районам в у.е.
Ценовые показатели во всех районах города не изменились, то есть изменения находятся в пределах среднестатистической погрешности выборки, кроме Бостандыкского и Алмалинского районов, где рост средней цены предложения составил 1,1% и 0,8% соответственно. Подробные изменения стоимости 1 кв.м жилой площади и структуры в районах, произошедшие на этой неделе, в таблице 1.
Таблица 1.
Изменение ценовых показателей по районам
|
Район |
Ценовой показатель на 30 марта 2010 года, у.е./кв.м |
Ценовой показатель на 6 апреля 2010 года, у.е./кв.м |
Темп прироста к предыдущей неделе, у.е. |
Темп прироста к предыдущей неделе, % |
Погрешность, у.е./кв.м |
Погрешность, % |
|
Алмалинский |
1767 |
1778 |
+11 |
+0,62 |
+/-16 |
+/-0,88 |
|
Медеуский |
2335 |
2325 |
-10 |
-0,44 |
+/-28 |
+/-1,20 |
|
Бостандыкский |
1805 |
1824 |
+19 |
+1,06 |
+/-18 |
+/-0,98 |
|
Жетысуйский |
1210 |
1227 |
+17 |
+1,44 |
+/-18 |
+/-1,45 |
|
Ауэзовский |
1497 |
1509 |
+12 |
+0,83 |
+/-8 |
+/-0,53 |
|
Турксибский |
1100 |
1112 |
+12 |
+1,16 |
+/-22 |
+/-1,95 |
|
Город |
1737 |
1751 |
+14 |
+0,77 |
+/-11 |
+/-0,61 |
Таблица 2.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по районам
|
Район |
Кол-во предложений на 30 марта 2010 года, шт. |
Кол-во предложений на 6 апреля 2010 года, шт. |
Кол-во предложений относ., % |
Темп прироста к предыдущей неделе, шт. |
Темп прироста к предыдущей неделе, % |
|
Алмалинский |
1914 |
2051 |
23,29 |
+137 |
+7,16 |
|
Медеуский |
1241 |
1495 |
16,98 |
+254 |
+20,47 |
|
Бостандыкский |
2262 |
2216 |
25,16 |
-46 |
-2,03 |
|
Жетысуйский |
381 |
466 |
5,29 |
+85 |
+22,31 |
|
Ауэзовский |
2069 |
2270 |
25,77 |
+201 |
+9,71 |
|
Турксибский |
270 |
309 |
3,51 |
+39 |
+14,44 |
|
Город |
8137 |
8807 |
100,00 |
+670 |
+8,23 |
Максимальное снижение средней цены предложения 1 кв.м с 25 сентября 2007 г. наблюдается в Жетысуйском районе – 61%, а минимальное – в Ауэзовском – 47%.
Изменение средней цены предложения по количеству комнат и типу постройки
На анализируемой неделе по городу, в зависимости от формата квартиры, изменения лежат в пределах среднестатистической ошибки базы данных (таблицы 3-4).
Таблица 3.
Изменение ценовых показателей по количеству комнат
|
Формат квартиры |
Ценовой показатель на 30 марта 2010 года, у.е./кв.м |
Ценовой показатель на 6 апреля 2010 года, у.е./кв.м |
Темп прироста к предыдущей неделе, у.е. |
Темп прироста к предыдущей неделе, % |
Погрешность, у.е./кв.м |
Погрешность, % |
|
1-комнатные |
1593 |
1605 |
+12 |
+0,72 |
+/-15 |
+/-0,92 |
|
2-комнатные |
1618 |
1630 |
+12 |
+0,77 |
+/-16 |
+/-0,99 |
|
3-комнатные |
1734 |
1750 |
+16 |
+0,93 |
+/-19 |
+/-1,07 |
|
Многокомнатные |
2067 |
2072 |
+5 |
+0,26 |
+/-42 |
+/-2,01 |
|
По городу |
1737 |
1751 |
+14 |
+0,77 |
+/-11 |
+/-0,61 |
Таблица 4.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по количеству комнат
|
Формат квартиры |
Количество предложений на 30 марта 2010 года, шт. |
Количество предложений на 6 апреля 2010 года, шт. |
Кол-во предложений относ., % |
Темп прироста к предыдущей неделе, шт. |
Темп прироста к предыдущей неделе, % |
|
1-комнатные |
1642 |
1857 |
21,09 |
+215 |
+13,09 |
|
2-комнатные |
2637 |
2902 |
32,95 |
+265 |
+10,05 |
|
3-комнатные |
2913 |
3031 |
34,42 |
+118 |
+4,05 |
|
Многокомнатные |
945 |
1017 |
11,55 |
+72 |
+7,62 |
|
По городу |
8137 |
8807 |
100,00 |
+670 |
+8,23 |
В зависимости от формата квартир, снижение цен с 25 сентября 2007 г. распределилось следующим образом: 1-комнатные потеряли 45% (-1339 у.е./кв.м) от стоимости, 2-комнатные – 48% (-1484 у.е./кв.м), 3-комнатные – 49% (-1652 у.е./кв.м) и многокомнатные – 44% (-1634 у.е./кв.м).
По сравнению с предыдущей неделей, в зависимости от материала стен, изменения лежат в пределах среднестатистической ошибки базы данных. Колебания средней цены предложения можно проследить в таблицах 5-6.
Таблица 5.
Изменение ценовых показателей по типу постройки дома
|
Тип постройки |
Ценовой показатель на 30 марта 2010 года, у.е./кв.м |
Ценовой показатель на 6 апреля 2010 года, у.е./кв.м |
Темп прироста к предыдущей неделе, у.е. |
Темп прироста к предыдущей неделе, % |
Погрешность, у.е./кв.м |
Погрешность, % |
|
Панель |
1519 |
1519 |
0 |
0,00 |
+/-8 |
+/-0,50 |
|
Кирпич |
1876 |
1888 |
+12 |
0,67 |
+/-20 |
+/-1,06 |
|
Монолит |
1928 |
1942 |
+14 |
0,74 |
+/-30 |
+/-1,52 |
|
По городу |
1737 |
1751 |
+14 |
+0,77 |
+/-11 |
+/-0,61 |
Таблица 6.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по типу постройки
|
Тип постройки |
Количество предложений на 30 марта 2010 года, шт. |
Количество предложений на 6 апреля 2010 года, шт. |
Кол-во предложений относ., % |
Темп прироста к предыдущей неделе, шт. |
Темп прироста к предыдущей неделе, % |
|
Панель |
3888 |
4100 |
46,55 |
+212 |
+5,45 |
|
Кирпич |
2545 |
2854 |
32,41 |
+309 |
+12,14 |
|
Монолит |
1704 |
1853 |
21,04 |
+149 |
+8,74 |
|
По городу |
8137 |
8807 |
100,00 |
+670 |
+8,23 |
В зависимости от типа постройки, наибольшее снижение с 25 сентября 2007 г. претерпела средняя цена предложения квартир в панельных домах – на 53% (-1680 у.е./кв.м), в кирпичных и монолитных – на 46% (-1635 у.е./кв.м) и 37% (-1149 у.е./кв.м) соответственно.
Итак, с 25 сентября 2007 года общее уменьшение средневзвешенной цены предложения 1 кв.м по городу составило 46,6% (-1528 у.е./кв.м).
Индекс расслоения
Индекс расслоения по городу зафиксирован на отметке 1,69. При этом диапазон цен выставленных на продажу квартир расширился.
Максимальный индекс расслоения в Медеуском районе (цена «дорогого» сектора почти в 1,90 раза выше «дешевого»), а минимальный – в Ауэзовском (в 1,43 раза).
По сравнению с прошлой неделей, ценовой показатель сократился только на квартиры эконом-класса, а на жилье элит–класса, напротив, увеличился.
В сегменте «дорогого» жилья рост показателя составил 1,7% (2237 у.е./кв.м), при этом подорожали все форматы квартир: 1-комнатные – на 2,1%, 2-комнатные – 2%, 3-комнатные – на 1,4% и многокомнатные – на 3,1%.
В сегменте «дешевого» жилья ценовой показатель сократился на 0,3% до отметки 1324 у.е./кв.м, при этом 1-комнатные квартиры снизились в цене на 0,7%, 3-комнатные – на 0,2% и многокомнатные – на 1,3%, а 2-комнатные, напротив, подорожали на 0,2%.
Более подробно недельные темпы средних цен «дорогого» и «дешевого» жилья в районах и индекс расслоения представлены в таблицах 7 и 8.
Таблица 7.
Динамика индексов цен предложения «дорогого» жилья по районам (для расчета которых используется 20% самых «дорогих» квартир)
|
Район |
Индекс расслоения (отношение «дорогого» жилья к «дешевому») |
Верхние ценовые сегменты на 30 марта 2010 года, у.е./кв.м |
Верхние ценовые сегменты на 6 апреля 2010 года, у.е./кв.м |
Изменение верхних ценовых сегментов, у.е. |
Изменение верхних ценовых сегментов, % |
|
Алмалинский |
1,70 |
2287 |
2301 |
+14 |
+0,62 |
|
Медеуский |
1,90 |
3026 |
3068 |
+42 |
+1,37 |
|
Бостандыкский |
1,78 |
2379 |
2455 |
+76 |
+3,18 |
|
Жетысуйский |
1,51 |
1506 |
1491 |
-15 |
-1,03 |
|
Ауэзовский |
1,43 |
1669 |
1692 |
+23 |
+1,36 |
|
Турксибский |
1,56 |
1310 |
1364 |
+54 |
+4,17 |
|
Город |
1,69 |
2199 |
2237 |
+38 |
+1,72 |
Таблица 8.
Динамика индексов цен предложения «дешевого» жилья по районам (для расчета которых используется 20% самых «дешевых» квартир)
|
Формат квартиры |
Нижние ценовые сегменты на 30 марта 2010 года, у.е./кв.м |
Нижние ценовые сегменты на 6 апреля 2010 года, у.е./кв.м |
Изменение нижних ценовых сегментов, у.е. |
Изменение нижних ценовых сегментов, % |
|
Алмалинский |
1337 |
1350 |
+13 |
+0,99 |
|
Медеуский |
1672 |
1618 |
-54 |
-3,21 |
|
Бостандыкский |
1372 |
1382 |
+10 |
+0,70 |
|
Жетысуйский |
948 |
985 |
+37 |
+3,87 |
|
Ауэзовский |
1192 |
1180 |
-12 |
-0,99 |
|
Турксибский |
881 |
872 |
-9 |
-1,05 |
|
Город |
1328 |
1324 |
-4 |
-0,29 |
С 25 сентября 2007 г. в сегменте «дорогого» жилья стоимость сократилась на 51% (-2346 у.е./кв.м), а в сегменте «дешевого» – на 39% (-851 у.е./кв.м).
Выводы и прогнозы
Итак, в ближайшей перспективе тенденция увеличения средневзвешенной стоимости на рынке вторичного жилья сохраняется. Основное влияние на ценовой показатель оказывает сегмент «дешевого» жилья, в то время как в «дорогом» сегменте прослеживается стабилизация цен.
В связи со сложившейся ситуацией в финансовом секторе и снижением платежеспособности граждан можно предположить, что в ближайшие месяцы средняя цена предложения будет изменяться в пределах 0,5-2,5% в месяц.
Аналитический отдел портала www.kn.kz