Один из специалистов в области недвижимости, председатель Общественного объединения «Союз защиты прав собственности» Владимир Покусов считает, что казахстанский рынок жилья является банальной пирамидой, в которой уже давно не участвуют конечные потребители, то есть те, кто покупает дома и квартиры для того, чтобы в них жить…
Один из специалистов в области недвижимости, председатель Общественного объединения «Союз защиты прав собственности» Владимир Покусов считает, что казахстанский рынок жилья является банальной пирамидой, в которой уже давно не участвуют конечные потребители, то есть те, кто покупает дома и квартиры для того, чтобы в них жить…
И еще он говорит, что в сфере сноса домов для государственных надобностей есть много нерешенных проблем, в том числе и законодательных. Так, например, в судах не всегда соблюдаются досудебные процедуры по этим гражданским делам. В них написано: суд должен проверить, предложил ли акимат собственнику сносимого дома земельный участок, благоустроенное жилье? То есть в Земельном кодексе есть норма, что по выбору собственника ему взамен изымаемого участка может быть предоставлена земля.
- А также, - продолжает Владимир Викторович, - в Законе о жилье у собственника сносимого дома есть право выбора: компенсация либо благоустроенное жилье. У меня в прошлом году была одна надзорная коллегия Верховного суда, которая приняла хитромудрое решение, что она согласна с доводами заявителя (а у собственника земли было меньше сотки), и исходя из принципов справедливости собственнику взамен должно быть предоставлено благоустроенное жилье. А поскольку 1 квадратный метр стоит около 3 тысяч долларов, то надо удовлетворить жалобу этого собственника – его 50,2 квадратных метра умножаем на стоимость нового жилья, и компенсация должна была составить полученную сумму. И она была больше той, которая предлагалась застройщиком, то решение городского суда - изменить и выдать эту сумму. А про землю ни слова. А куда она делась?
Правда, собственник остался доволен решением. Но если у владельца участок 6-8 соток? Он останется недовольным таким решением – ему за жилье даете, а земля? В Земельном кодексе есть статья 166, которая предусматривает упущенную выгоду. Он же на этой земле мог сам что-то построить. Почему собственник хуже какого-то застройщика? Почему последнему можно строить, а ему запрещено? Это еще его упущенная выгода, то есть за землю должны отдельно платить, за жилье – еще. У нас, к сожалению, прямого такого пояснения в законодательстве нет, и от этого идет трактовка в судах. Вот, например, в Бостандыкском суде по иску Полянского судья Примбетова согласилась с требованиями истца, который просил за жилье двухкомнатную квартиру, за землю тоже. А застройщику некуда было деваться, и он купил Полянскому две квартиры, причем в тех районах, где собственник пожелал…
Вот такой прецедент есть на сегодняшний день. Но опять же эта норма, это положение, это «белое пятно» в законодательстве зависит от того, как судья к нему отнесется. Примбетова встала на сторону собственника. Коллегия городского суда по иску Гребенюка не желала встать на его сторону, а обвинила меня в том, что я не так настраиваю своих доверителей, неправильно истолковываю закон. Тем не менее коллегия пошла на уступки, дала две недели, чтобы вопрос разрешили мирным путем, а застройщик, чтобы дело не затягивать, в добровольно-принудительном порядке дело разрешил.
Сейчас мы ждем поправки в Земельный кодекс, опять же их Конституционный совет еще когда рекомендовал привести все законодательство, касаемое изымаемых земельных участков в соответствие, чтобы все статьи, все нормы, по крайней мере, не противоречили друг другу и четко обозначали: что нужда, что надобность, и как в таких случаях надо поступать. Поправки вроде бы разработаны, но на суд общественности они представлены не были, и никто не знает, что в них предполагается и как. В печати я, во всяком случае, их не видел, были только упоминания, что вот намечается…
Так, в выступлении главы нашего государства недавно промелькнула такая мысль, что цены на землю достигли таких фантастических высот, что нужно их зафиксировать. А насколько это будет справедливо в рыночных отношениях? Прошел такой слух, что в Земельном кодексе будут тарифы, когда землю покупаешь у государства, то, скажем, она будет стоить 770 тенге за квадратный метр в Алматы. Положено тебе 10 соток бесплатно, а если у тебя участок 10 с половиной соток, ты же не будешь забор убирать, участок урезать, за полсотки можешь заплатить.
Но как зафиксировать, как определить фиксированную стоимость на рынке. Например, у собственника 15 соток земли. Он сам на этом участке может построить что-то, найти инвестора, пожалуйста, дайте мне план и я сделаю сам. Я – собственник. А приходит чужой дядя и говорит: вот тебе 50 тысяч за сотку и все – уходи со своего участка. А что за эти деньги сегодня можно купить? Там, где сносят, – покупать не будешь, потому что снова придут. И даже там, где сносят, по доброй воле никто за 50 тысяч не продаст, потому что нет таких цен. У меня забрали по 50, отдали кому-то, чтобы кто-то строился, наживался, имел не просто большую, а огромную прибыль, а я должен идти. А куда?
Года три назад архитектор Бостандыкского района заявил в своем интервью: все получили компенсации и довольные разъехались по аулам. Вопрос: кто из города поедет в аул? Наоборот, все из аулов стремятся в город. Но если будет фиксированная цена на землю введена и собственник вынужден будет ее брать, сможет ли он даже в ауле что-нибудь купить?
Поэтому в законодательстве четко должно быть разграничено: жилье – это квадратные метры, земля – это земля. Она должна иметь рыночную стоимость, при этом учитывая, что земля приносит упущенную выгоду. Неважно, в чем эта упущенная выгода выражается, главное, чтобы земля была у собственника в свое время.
Еще такой нюанс – собственники сносимых домов знают, что их участки и дома будут оценены. И больше твоих квадратных метров и соток никто тебе не оценит, оценщик у собственника на поводу не пойдет. Они боятся за свою лицензию, все делают в пределах разума – за сколько все это можно продать по рыночным ценам. А рынок у нас – дело неустойчивое. И цены сейчас как на жилье, так и на землю, хоть и замедлились, но пока растут.
Не согласный с оценкой собственник идет в суд. Сейчас нормативным постановлением суда предусмотрено: приноси свою оценку. «Алматыжер» предоставляет свою оценку. И судья вызывает третьего специалиста, который письменно дает свое заключение – какая из оценок наиболее правдоподобна. Но это пока идет суд. Потом дается 15 дней на обжалование. Если какая-то из сторон идет на обжалование, то еще месяц. А потом, пока судебные исполнители заплатят деньги собственнику, еще времени пройдет немало, может, несколько месяцев. За это время цены на жилье поднимаются от 10 до 15%. Если три месяца назад на эту компенсацию человек мог купить двухкомнатную квартиру, то спустя время он уже за эти деньги такую квартиру приобрести не сможет. Поэтому сегодня часть собственников сносимых домов, особенно те, у кого нет земли, предпочитают брать не компенсацию, а жилье.
Еще один вопрос. Сейчас спорят: ликвидировать или нет «Алматыжер». Дело не в нем, жилье сносит акимат южной столицы. Сам глава города бегать по домам и решать эти вопросы не будет. Юристов, которые у него есть в аппарате, тоже не хватит для этого. Должна быть для этого какая-нибудь структура. Каждый сотрудник «Алматыжера» имеет доверенность, подписанную Тасмагамбетовым. Аким доверяет специалистам защищать интересы государства при изъятии земли. Поэтому нужна какая-то организация, группа специалистов, которые должны и будут заниматься этим вопросом. Если такая программа есть, значит, она будет воплощаться в жизнь, и многие это понимают. Жизнь идет вперед, в новом русле, в новых условиях.
Ссылка источник: www.nachnem.kz