Комнаты в коммунальных квартирах – формат жилья, хоть и не самый привлекательный, - блистательные возможности, которые он давал покупателю девяностых годов давно иссякли, - тем не менее...
Комнаты в коммунальных квартирах – формат жилья, хоть и не самый привлекательный, - блистательные возможности, которые он давал покупателю девяностых годов давно иссякли, - тем не менее, на рынке присутствует. И имеет свою собственную «клиентуру». Кто же интересуется комнатами? Те, кто хочет получить некий «старт» в жизни: приезжие, студенты, молодые семьи и разведенные со своей «половиной» супруги. Все они рассматривают комнату в коммуналке как временное, но необходимое убежище, более или менее доступное по цене.
Сегодня коммунальные квартиры представляют собой самое малочисленное предложение на вторичном рынке столицы. «Согласно данным базы «WinNER», доля комнат, выставленных на продажу, составляет порядка 5% от общего предложения», - говорит Инна Игнаткина, директор отделения компании МИЦ-Недвижимость на Пресне. В Подмосковье доля коммунального жилья в разных населенных пунктах отличается, хотя в целом примерно повторяет московскую картину с показателем 3-5% от всего рынка.
«Этот поезд давно ушел»…
Почему их так мало на рынке? Как объяснил «Журналу о недвижимости MetrInfo.Ru» Андрей Полищук, генеральный директор «ЦИАН «Якиманка», за почти два десятка лет существования официального рынка вторичной недвижимости те, кто хотел разъехаться, уже живут в своих отдельных квартирах, соответственно, сократилась сама доля коммунальных квартир. А те, кто не смог или не захотел решить таким способом свой квартирный вопрос, почти и не надеются сделать это сейчас. Ну, а те люди, кто задумал-таки «расширить» свою жилплощадь или те, кто получил комнату в наследство, и являются, в основном продавцами этой разновидности недвижимости.
Однако лучшие времена для бизнеса с коммуналками давно остались позади. Особенно это было актуально для московского Центра: многокомнатные квартиры находились в престижных дореволюционных домах и имели хорошие характеристики – большую площадь, высокие потолки, просторные парадные и прочее. Жители таких квартир успешно улучшали свои жилищные условия. «За 14-18-метровую комнату, расположенную в коммунальной квартире в центре Москвы, особенно в ее исторических районах – Патриаршие пруды, Арбат, Остоженка, Чистые пруды, Пречистенка и др., жильцы получали двухкомнатные и трехкомнатные квартиры 52 – 58 кв. м. в престижных спальных районах, таких как: Крылатское, Коньково, Ясенево», - рассказывает Андрей Полищук («ЦИАН «Якиманка»). Но сейчас таких квартир практически не осталось. «Всем, кто раздумывает над тем, не купить ли ему комнату в коммуналке для того, чтобы затем при расселении обрести отдельное жилье, я хочу сказать «забудьте, этот поезд давно ушел», - говорит Олег Самойлов, генеральный директор «РЕЛАЙТ-Недвижимость». Впрочем, эксперт допускает, что из любого правила бывают исключения, но предупреждает, что такой вариант можно выискивать годами.
Для приезжих, разведенных, студентов и молодоженов
Между тем, у коммуналок есть своя небольшая, но четкая «аудитория». «Спрос на ликвидные комнаты стабильно высокий», - подтверждает Инна Игнаткина (МИЦ-Недвижимость на Пресне). Комнаты покупают люди при разъездах, например, когда разменивается квартира, а собственники не хотят уезжать из Москвы, а на доплату денег нет. Также сделки заключают люди, которые не готовы брать кредиты. «Значительная часть из них – это приезжие, которые согласны на коммунальное заселение для того, чтобы хоть как-то зацепиться за столицу, то есть, на какое-то время с перспективой улучшения своих жилищных условий», - говорит Светлана Бирина, руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость».
Покупают комнаты также соседи продавца, которые хотят в перспективе получить эту квартиру в полное распоряжение; молодые специалисты, приглашенные московскими предприятиями на работу, имеющие стабильный доход и планирующие дальнейшую карьеру в Москве, разведенные, как правило, мужчины, которые при разделе имущества могут рассчитывать только на комнату в коммунальной квартире. Зачастую в коммуналках селятся студенты: им квартиры покупают родители. Часто квартиры покупают молодожены, которые не хотят жить с родителями, но не накопили денег на отдельное жилье.
Если же посмотреть на цифры сделок с участием коммунальных квартир, то их покажется не так уж и мало. По словам Игоря Боачева, руководителя агентства недвижимости «АэНБИ», в его компании в Москве и Московской области в 2011 году сделки с участием коммуналок составили 11,7%, от общего числа договоров, в 2010 году – 23,4%, 2009-м – 14,5%, в 2008-м – 23,6%.
Выбор покупателя: к центру поближе, соседи - потрезвей
Большинство покупателей, конечно, стараются приобрести более-менее презентабельный товар. По наблюдениям Андрея Полищука («ЦИАН «Якиманка»), наибольшим спросом пользуются комнаты, расположенные ближе к центру Москвы или в прилегающих районах, а также в домах, которые идут под снос, в надежде при сносе дома получить квартиру. Минимальный спрос приходится на удаленные от метро «спальные» районы города. «При этом лидером продаж комнат в Московской области, безусловно, является густозаселенный восток и юго-восток, а потом северо-запад», - говорит Игорь Боачев («АэНБИ»).
В числе требований - это шаговая доступность метро или привязка к тому или иному району. Люди также просят подобрать квартиру, где соседи – вменяемые, и их немного: жить с алкоголиками мало кому хочется. Покупатели комнат также обращают внимание на метраж комнаты и общих помещений – кухни, коридоров, санузла, проверяют, есть ли балконы.
Впрочем, все же главным критерием остается цена. «В случае если этот параметр находится на приемлемом уровне, на все остальное покупатели склонны закрывать глаза», - резюмирует Олег Самойлов («РЕЛАЙТ-Недвижимость»).
Предложения по минимальным ценам
Цены на комнаты в коммунальных квартирах очень разные. Сказывается и место расположения, и близость метро или других видов городского транспорта, для Подмосковья – это железнодорожные станции, и качество дома, и состояния квартиры, а также количество соседей. По оценке Светланы Бириной («НДВ-Недвижимость»), в среднем в Москве стоимость комнат в коммунальных квартирах начинается от 2 млн рублей. «За прошедший 2011 год цена на комнаты выросла приблизительно в такой же пропорции, как и на однокомнатные квартиры в Москве и Подмосковье, т. е в среднем на 10-12%», - говорит Андрей Полищук («ЦИАН «Якиманка»). - Если в начале 2011 года в спальных районах Москвы, комнату, жилой площадью 16-18 кв. м в двух- или трехкомнатной квартире можно было купить за 1,8 - 2,2 млн рублей, то к концу 2011 года, похожие варианты уже стоили 2,1- 2,5 млн рублей».
В настоящее время на рынке недвижимости есть предложения в разных районах Москвы. Но чем «центральнее», тем цена выше. Например, на улице Малая Ордынка вблизи метро «Новокузнецкая» продается комната площадью 16 кв.м в трехкомнатной квартире (62 кв.м), пятиэтажном кирпичном доме за 4 млн руб.
В районе метро «Сокольники» (улица Русаковская) комната площадью 13 кв.м в пятикомнатной квартире (112 кв.м), кухня 8 кв.м, дом семиэтажный кирпичный - за 3,5 млн. руб.
На улице Вавилова («Ленинский проспект») выставили на продажу за 5,5 млн руб. комнату площадью 27 кв.м в двухкомнатной квартире ( 86 кв.м) в семиэтажном кирпичном доме.
А в районе метро «Анино» (Варшавское шоссе) комнату (14 кв.м) в трехкомнатной квартире общей площадью 74 кв. м, расположенной в 16-этажной высотке готовы уступить всего за 2,3 млн руб.
В Подмосковье, по словам Игоря Боачева («АэНБИ»), за осень цены подросли на 5-10%. Эксперт рассказал, что плохонькая комната на окраине Московской области стоит примерно около 500 тыс. руб., а хорошая большая комната около 20 кв. м. в городе районного значения продается за 1 млн и выше. В среднем Подмосковье нижняя ценовая планка уже начинается от 700 тысяч за небольшую комнату, тогда как верхний предел доходит до 1,5 млн руб. Например, в Волоколамске комната (14 кв.м) в двухкомнатной квартире выставлена за 700 тыс. руб., в Павловском Посаде похожее предложение экспонируется за 800 тыс. руб., а в Ивантеевке за комнату общей площадью 23 кв.м хотят выручить 1,5 млн руб.
Фото: metrinfo.ru