Результатом мозгового штурма, устроенного на очередном заседании кабмина, должен был стать план выхода из кризисной ситуации на строительном рынке.
Результатом мозгового штурма, устроенного на очередном заседании кабмина, должен был стать план выхода из кризисной ситуации на строительном рынке. Задуманное наполовину удалось: а строительном рынке – коррекция.
Кризис, о возможности наступления которого говорили последнюю пару лет различные эксперты, по всей видимости, наступил. Пока ситуацию на строительном рынке называют «трудностями» и «коррекцией рынка». В условиях дефицита долгосрочной ликвидности банки второго уровня (БВУ) вынуждены были резко сократить кредитование застройщиков. Они увеличили ставки по ипотеке до 25% и первоначальный взнос до 50%. В результате строительные компании лишились оборотных средств на продолжение, завершение строительства, а значит, на привлечение новых клиентов, новых денег, и не могут выплачивать банкам долги.
По данным АФН, на 1 июля 2007 года доля займов, выданных банками второго уровня на строительство, в совокупном ссудном портфеле составляла 17,83%, на ипотеку – 9,4%, кредиты под залог недвижимости – 32,7%. «Банки стали заложниками собственной политики, когда высокая потребность в кредитных ресурсах удовлетворялась за счет предоставления среднесрочных и долгосрочных кредитов, которые зачастую лонгировались, при этом увеличивая текущие обязательства БВУ и до значительной степени внешние обязательства», – пояснил председатель АФН Арман Дунаев.
При всех вольностях БВУ и строительных компаний кризисную ситуацию разрешать надо. Обобщив предложения со стороны финансистов, строителей, Министерства индустрии и торговли, премьер предложил проектные решения, которые должна обсудить специально созданная рабочая группа под председательством министра индустрии и торговли Галыма Оразбакова. В нее также войдут представители банков и строительных компаний. Мининдустрии поручено подписать с крупными строительными компаниями меморандум о взаимодействии для урегулирования ситуации на строительном рынке.
Помимо настоятельных советов банкам и строительным компаниям продать непрофильные активы при контроле финпола и налоговиков, им рекомендовано оптимизировать затраты. Банки должны провести секьюритизацию ипотечных кредитов, а застройщики – принять меры по снижению себестоимости. Кроме того, планируется увеличить капитализацию Казахстанской ипотечной компании (КИК) примерно на 11млрд тенге для выкупа у коммерческих банков всех ипотечных кредитов, уже выданных и выдаваемых по госпрограмме жилищного строительства. Будет просчитана и возможность выпуска облигаций КИК.
Галым Оразбаков предложил СПК или КИК выкупить коммерческую недвижимость по 700–800 долларов за квадратный метр и продать ее участникам жилищной программы. Заняться этим могут СПК или КИК. Но пока строительные компании не хотят продавать жилье практически по себестоимости, а предпочитают пережидать трудные времена. Пожалуй, этот вопрос коснется крупных компаний, работающих в секторе жилья эконом— и бизнес-класса, постоянно вкладывающих деньги в новые объекты.
По поводу «предоставления отсрочек погашения строительными компаниями кредитов максимум до 1 марта 2008 года и возможности кредитования строительных компаний по уже начатым проектам в соответствии с ранее заключенными договорами» и «воздержания банками до конца первого полугодия 2008 года от реализации имущества, представленного в качестве залога по проектам жилищного строительства» отрицательно высказались руководители АФН и Нацбанка. Анвар Сайденов, глава Национального банка, деликатно обошел тему снижения МРТ, сделав акцент на сужении «перечня обязательств, по которым банки должны формировать резервы и расширение структуры резервных активов». Вероятнее всего, что будет увеличен лимит доступности. По мнению главы АФН, некоторые банки могут взять на себя обязательства по возврату ставок по ипотечным кредитам по уровню, немногим больше июньского – не более 16%, и первоначального взноса до 20%. Но вот говорить о достижении 60–70% июньского объема ипотечных кредитов сложно, поскольку сумма будет зависеть от ситуации на рынке. Для повышения ответственности строительных компаний перед банками предложено обсудить возможность внедрения механизмов принудительной дополнительной эмиссии акций либо долей строительных компаний в случае невозврата ими кредитов. А также проработать возможность применения к стройкомпаниям, работающим со средствами дольщиков, механизма банкротства, аналогичного тому, который действует в банковской сфере.
Для пополнения оборотных средств строительных компаний предлагается рекомендовать крупным отечественным и иностранным компаниям выкупить у них часть земельных участков по стоимости их приобретения при первичной сделке с опционом обратного выкупа, действующим в течение года, с начислением ставки рефинансирования.
Эти и другие предложения будут рассмотрены специальной комиссией. При строгой реализации мер, предложенных правительством, найдется порядка 700 млн долларов, а для завершения строительства 1,1 млн кв. м нужно примерно 1,3 млрд. Однако пока не наблюдается горячего желания перемен ни со стороны банков, ни со стороны строительных компаний. Участники рынка более склонны к локальным переговорам tet-a-tet по строящимся объектам на предмет определения приоритетности их завершения и, может, перераспределения по ним дольщиков. А возникший клинч вроде и не кризис вовсе, а если и кризис, то для граждан, которые вложили деньги в покупку недвижимости. Власти же придется действовать очень жестко в этот раз, чтобы через год ситуация не повторилась при более сложных экономических условиях.
Ссылка на источник: www.expert.kz