Как иностранец может приобрести недвижимость в Казахстане

С начала 2000 годов рынок недвижимости Казахстана успел испытать период бурного роста, который вызвал вполне закономерный интерес у представителей зарубежных бизнес-структур.

Даже последовавшая стагнация этого рынка не отпугнула наиболее упорных и заинтересованных бизнесменов, которые и ныне продолжают реализацию собственных проектов на территории республики, зачастую и с участием отечественного капитала. Как бы то ни было, интерес к казахстанскому рынку недвижимости есть, и этот факт нельзя отрицать.

Между тем, некоторые особенности законодательства РК и по сей день остаются основным препятствием на пути иностранных граждан, которые решили приобрести недвижимость в Казахстане. Итак, мы ставим своей целью обрисовать их и дать несколько советов, благодаря которым иностранец, решивший стать обладателем недвижимости – жилой или коммерческой – в нашей стране, сможет сделать это с минимальной потерей времени.

Покупка жилья в странах ЕАЭС: законы, госпошлины, налоги >>>

Особенности национального законодательства

Как известно, в каждом государстве правовое положение граждан страны отличается от правового положения в нём иностранных граждан. Права иностранных граждан более ограничены. Это вполне понятно и объяснимо: в ряде стран существуют жёсткие ограничения на легальную работу иностранцев, в других случаях процедура получения гражданства специально усложнена. Как правило, закон ограничивает возможности иностранных граждан занимать государственные должности, участвовать в выборах, заниматься некоторыми видами деятельности и так далее. Данные меры направлены прежде всего на защиту национальных и государственных интересов. Существующее казахстанское законодательство определяет три категории гражданства: граждане Казахстана, иностранные граждане и лица без гражданства.

Безусловно, что наибольшими правами и свободами пользуются граждане Казахстана и наименьшими – лица без гражданства.

Для въезда в Казахстан большинству иностранных подданных требуется въездная виза. Её можно оформить в казахстанских консульствах, которые имеются в большинстве стран мира (в настоящее время за рубежом функционируют 68 консульских учреждений МИД Казахстана: 50 консульских отделов в посольствах и дипмиссиях, 8 генеральных консульств, 10 консульств, а также паспортно-визовая служба в городе Урумчи (СУАР КНР). Узнать их точные адреса и телефоны можно на сайте Министерства иностранных дел РК по адресу: portal.mfa.kz Здесь же можно уточнить список стран, граждане которых проходят облегчённую процедуру в получении визы в РК, список стран, граждане которых не нуждаются в разрешении органов внутренних дел для получения приглашения, а также  список стран, с которыми РК имеет соглашения о безвизовом порядке взаимных поездок.

Заморские «квадраты»: где покупают жильё казахстанцы? >>>

Об ограничениях

Особое правовое значение имеет то, что законодательство Казахстана подразделяет иностранных граждан на постоянно проживающих в Казахстане и временно пребывающих в стране.

И объём ограничений зависит именно от того, к какой из этих двух групп иностранцев вы принадлежите.

Что же является критерием отличия? Постоянно проживающим является иностранный гражданин, имеющий разрешение и постоянный вид на жительство, выданные органами внутренних дел Казахстана. Иностранные граждане, находящиеся в Казахстане на ином законном основании, считаются временно пребывающими в РК. Они обязаны зарегистрироваться в течение 3 дней после приезда в органах внутренних дел и выехать из РК по истечении определенного им срока пребывания.

Приблизительный подсчет показывает соотношение постоянно проживающих иностранных граждан к временно пребывающим иностранным гражданам как 5% к 95%. При этом основная масса иностранцев находится в Казахстане по вопросам бизнеса. И как мы уже упомянули, две категории иностранных граждан имеют совершенно разный правовой статус. Постоянно проживающие в Казахстане иностранные граждане, наравне с гражданами Казахстана, пользуются широкими правами: правом на трудоустройство, покупку недвижимости, возможность длительного пребывания в Казахстане и так далее. Временно пребывающие иностранные граждане, по сравнению с гражданами Казахстана или постоянно проживающими иностранными гражданами, существенно ограничены в своих правах.

Итак, мы подходим к сути.

Кто имеет право на покупку недвижимости?

Статья 9 Указа президента РК, имеющего силу Закона, «О правовом положении иностранных граждан в РК» гласит следующее: «Иностранные граждане, постоянно проживающие в Республике Казахстан, в жилищных отношениях имеют те же права и несут те же обязанности, что и граждане Республики Казахстан. Иностранные граждане могут иметь в Республике Казахстан на праве собственности жилище (за исключением временно проживающих иностранных граждан) и иное имущество...». Все нотариусы и Центры по недвижимости (государственные предприятия, регистрирующие права на недвижимость) трактуют данное положение следующим образом: иностранец, имеющий вид на жительство, вправе приобрести любое жильё (квартиру, дом), всем остальным иностранцам в оформлении и регистрации сделки по приобретению жилья будет отказано. Поэтому остаётся только один выход – получить вид на жительство и только затем приобрести недвижимость. Впрочем, это далеко не так.

Важно знать, что...

Вид на жительство выдаётся подразделениями миграционной полиции по месту проживания иностранца в Казахстане:

1) иностранцам, имеющим визу категории «на постоянное жительство»:

  • действительный паспорт или документ лица без гражданства с визой категории «на постоянное жительство», которая выдается загранучреждениями Республики Казахстан и подразделениями миграционной полиции;
  • две фотографии размером 35x45 мм.

2) иностранцам, временно пребывающим в Республике Казахстан на ином законном основании:

  • заявление-анкету, бланк которой выдаётся сотрудниками подразделений миграционной полиции;
  • письменное согласие государства гражданства иностранца, в качестве которого может служить листок убытия, либо другой документ, подтверждающий разрешение на выезд на постоянное проживание за рубеж;
  • автобиографию, которая составляется в произвольной форме;
  • действительный паспорт или документ лица без гражданства;
  • официальную справку о медицинском освидетельствовании, которая выдается органами здравоохранения Республики Казахстан;
  • документ о подтверждении платежеспособности в период пребывания в РК установленного образца;
  • две фотографии размером 35x45 мм.

При выполнении установленных формальностей и отсутствии оснований к отказу любой иностранец вправе рассчитывать на получение разрешения. Однако многих иностранцев интересует, могут ли определенные обстоятельства облегчить получение разрешения и вида на жительство? Среди таких обстоятельств:

  • рождение самого иностранца в Казахстане;
  • ранее имевшееся казахстанское гражданство;
  • наличие близких и дальних родственников в Казахстане;
  • рождение ребёнка в Казахстане.

Специальных льгот при получении вида на жительство не предусмотрено.

Одним из обязательных условий получения вида на жительство в РК является подтверждение платежеспособности. Для этого необходимо представить справку о наличии денег на банковском счёте в сумме:

  • равной или превышающей эквивалент 1320-кратного минимального расчётного показателя (МРП), установленного на дату подачи ходатайства об оставлении на постоянное проживание;
  • достаточной для покупки жилища, из расчета 15 квадратных метров на одного члена семьи в населенном пункте, где ходатайствующий намерен проживать.

Не должны подтверждать свою платежеспособность:

  • оралманы;
  • лица, родившиеся или ранее имевшие гражданство РК, КазССР и члены их семей;
  • граждане стран, с которыми Казахстан имеет соглашения об упрощённом порядке приобретения гражданства (Беларусь, Кыргызстан, Россия, Украина), в связи с тем, что они имеют право ходатайствовать о получении гражданства Республики Казахстан сразу по прибытии в страну.

Как происходит приобретение и регистрация жилья

При покупке жилья необходимо подтвердить у нотариуса документы, удостоверяющие личность иностранца, визу и банковскую карточку. Далее нотариус с участием двух сторон – продавца и покупателя – проводит переоформление документов недвижимости на нового собственника. Рассчитаться за жильё можно наличными или воспользоваться услугами банков. Обычно расходы за переоформление документов покупатель и продавец могут оплатить, разделив между собой услуги нотариуса. Когда жильё переходит в собственность нового хозяина, ему необходимо зарегистрироваться на новом месте.

Для этого в ЦОН (Центр обслуживания населения) по месту нахождения квартиры ему необходимо предъявить:

  • правоустанавливающие документы на жильё, в котором он намерен зарегистрироваться (оригинал или договор купли-продажи);
  • паспорт и РНН (копии и оригиналы);
  • заявление на регистрацию;
  • книгу регистрации граждан;
  • квитанцию об уплате госпошлины в размере 12 долларов на каждого регистрируемого.

При этом следует помнить, что лица мужского пола, не достигшие 45 лет, должны также предъявлять военный билет, если они проходили службу в Вооруженных силах.

О других способах покупки недвижимости

Впрочем, несмотря на все перечисленные нюансы, существует другой способ покупки недвижимости в Казахстане. В частности, юридические лица с иностранным участием могут безо всяких ограничений приобретать в собственность жильё, независимо от того, находится ли учредитель организации на территории РК или нет. Поэтому, если уж очень не хочется получать вид на жительство, можно учредить юридическое лицо и приобрести жильё в его собственность. При этом важно помнить, что руководителем (директором) этого юридического лица должен быть казахстанец.

В отношении приобретения недвижимости, не относящейся к жилому фонду (зданий, сооружений, помещений, офисов, магазинов и так далее), законодательство РК не содержало и не содержит ограничений независимо от того, имеет ли иностранец вид на жительство или нет. Однако это не означает, что всё так просто. Нотариусы и Центры по недвижимости распространяют действие упомянутой 9-й статьи и на любую другую недвижимость. Поэтому случаи совершенно неправомерных отказов в приобретении нежилой недвижимости временно пребывающим в РК иностранцам очень распространены. Причем эту позицию поддерживают и суды, отказывающие в обжаловании таких действий, и прокуратура, не применяющая мер к отмене подобных решений.

В отношении наследования недвижимого имущества практика более благосклонна. Нотариусы выдают свидетельства о праве на наследство на недвижимость и любое другое имущество иностранцам независимо от того, проживают ли они в Казахстане или нет. Порядок оформления наследственных прав в этом случае не отличается от общеустановленного.

Также гражданин РК свободно может приобретать на своё имя жильё в Казахстане, несмотря на то, что состоит в браке с иностранцем. Никаких ограничений в этом отношении закон не предусматривает. При этом иностранный супруг при покупке жилья также фактически станет собственником доли в этом жилье, хотя приобретать его непосредственно на своё имя, не имея вида на жительство в Казахстане, он не вправе.

Часто возникает и следующий вопрос. Если гражданин РК приобрёл квартиру (или другую недвижимость), а впоследствии утратил гражданство или уехал из республики, является ли это основанием для утраты им прав на недвижимость? Должен ли он её продать или она может быть конфискована? Законодательство не предусматривает ни оснований, ни порядка для таких действий в отношении недвижимости бывшего гражданина Казахстана. Здесь действует общий конституционный принцип – неприкосновенность собственности и лишение её только на основании решения суда.

О приобретении земельных участков

Исключения из этого правила установлены в отношении земельных участков. Согласно пункту 2 статьи 23-й Земельного кодекса при выходе гражданина, являющегося собственником земельного участка, предоставленного для ведения крестьянского или фермерского хозяйства, личного подсобного хозяйства, лесоразведения, садоводства и дачного строительства, из гражданства Республики Казахстан право собственности подлежит отчуждению или переоформлению согласно нормам статьи 66-й Земельного кодекса.

В соответствии с пунктом 5 статьи 24-й Земельного кодекса, если гражданин, являющийся собственником земельного участка сельскохозяйственного назначения, выходит из гражданства Республики Казахстан, земельный участок подлежит возврату в собственность государства либо право на земельный участок должно быть в течение одного года переоформлено в право аренды сроком до 10 лет. При возврате земельного участка в государственную собственность собственнику выплачивается стоимость земельного участка, по которой этот участок был приобретен у государства, за счет средств, поступающих от продажи земельных участков.

В настоящее время в частной собственности иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц (негосударственных) могут находиться земельные участки для следующих целей: под застройку или застроенные производственными и непроизводственными, в том числе жилыми, зданиями (строениями, сооружениями) и их комплексами, включая земли, предназначенные для обслуживания зданий (строений, сооружений) в соответствии с их назначением (ст. 23 Земельного кодекса). Таким образом, не имеется препятствий для приобретения в собственность иностранцем (постоянно или временно проживающим) недвижимости и земельного участка для указанных целей.

Вместо эпилога

Таким образом, казахстанское законодательство может выдвигать требования, которые не всегда отвечают интересам иностранцев, желающих приобрести недвижимость в Казахстане. В свою очередь, им стоит выбрать комбинацию из существующих правил и законов, наиболее подходящую для них. Однако не стоит забывать, что при этом перед покупателем могут возникнуть новые обстоятельства, «подводные камни» или вопросы, на которые ему ещё предстоит найти ответ.

Информационная служба kn.kz

Подождите, идет загрузка ...